Лекция 4. Подходы к оценке недвижимости. Затратный подход. Оценка земельных участков.

Основу почти для всех вышеперечисленных групп объектов недвижимости составляет земля, как природный объект и природный ресурс.

Земля и недвижимость – это мощный экономический ресурс, который используется крайне не эффективно и экономический потенциал которого в нашей стране недооценен.

Земельный ресурс является стратегическим ресурсом, в который выгодно инвестировать средства. Это подтверждается проведенным анализом земельного рынка РФ и следующими основными факторами:

1. Земля не имеет физического, функционального износа, а также амортизации в силу своего специфического характера как природный ресурс, поскольку срок эксплуатации земельных участков неограничен.

2. Землю невозможно свободно воспроизвести, как другие объекты недвижимости.

3. Земельный участок может быть использован как многоцелевой или иметь вполне определенное функциональное и разрешенное назначение.

4. Земельный участок выступает средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

5. Земля выступает как средство для социально-экономического развития.

6. Земля – это базис для размещения различных объектов недвижимости.

Одним из основных принципов земельного законодательства согласно ст.1 Земельного кодекса РФ является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.

Исходя из этого, оборот земельных участков с расположенными на нем зданиями происходит совместно.

Земельный участок с расположенными на нем объектами «улучшениями» обозначается как «единый объект недвижимости».

Земельные участки, как правило, повышаются со временем в стоимости.

Если право собственности, аренды и сервитут являются для всех объектов недвижимости универсальными, то только для земельного участка применяются такие вещные права, как постоянное (бессрочное) пользование, пожизненно наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование. (см.Земельный кодекс РФ)

Все данные о земельном участке (разрешенное использование, месторасположение, границы, экономические характеристики, кадастровая стоимость, качественные характеристики, наличие объектов недвижимого имущества и т.п.) заносятся и содержатся в Едином государственном реестре земель, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 №28-ФЗ.

Каждому земельному участку, прошедшему государственный учет присваивается кадастровый номер.

Например: 16:50:7:9:1:18

16 – номер Республики Татарстан как субъекта РФ;

50 – номер города Казани;

7 – Советский район г.Казани;

9 – Кадастровый массив (поселок)

1 – Кадастровый квартал

18 – земельный участок.

В соответствии с вышеуказанным закону государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Проведение кадастрового учета земельного участка по заявке заинтересованного лица предусматривает:

А) межевание земельного участка (определение месторасположения и границ земельного участка на местности);

Б) предоставление в службу государственного учета заявки, правоустанавливающих документов на земельный участок и документов о межевании земельного участка;

В) проверка представленных документов, составление описания земельного участка в Едином государственном реестре земель;

Г) присвоение кадастрового номера земельному участку;

Д) изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и формирование кадастрового дела.

Е) выдача кадастровой карты (плана) собственнику земли.

Различают нормативную и рыночную стоимости земельного участка.

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Порядок определения нормативной цены земли, был установлен Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. По этому постановлению, нормативная цена земли применяется для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность на землю; передаче по наследству; дарения; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

Нормативная цена земли - это установленная правительством РФ минимальная цена земли.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена земли была установлена в размере 200-т кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. №319 порядок определения нормативной цены земли был изменен. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки, соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органами местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 %.

Новый Земельный кодекс действует с 30 октября 2001 г. Он дает право всем собственникам зданий, строений и сооружений приобрести в собственность земельный участок, на котором расположено строение (ст.36), и сформировать единый комплекс недвижимой собственности. Более того, теперь приватизация зданий будет осуществляться только вместе с землей (ст.35, п.4). Новый земельный кодекс в основном систематизировал и закрепил уже действующие с 1994 г. принципы приватизации и оборота застроенных городских земель. Новым по сравнению с ранее действовавшим законодательством является предоставленная Земельным кодексом возможность приобрести при определенных условиях и незастроенные (свободные) городские земли в частную собственность.

Различается порядок приватизации застроенных и незастроенных городских земель.

Собственник зарегистрированного объекта недвижимости имеет преимущественное право выкупить земельный участок, на котором расположено его здание или строение (ЗК, ст.36, п.1). Выкупная цена устанавливается законодательно.

Незастроенный земельный участок, находящийся в земельной собственности, можно приобрести в частную собственность только через аукцион (ЗК, ст.30, п.2, п.38), и только если в городе действует план зонирования, то есть, утверждены зональные регламенты и границы соответствующих зон (ЗК, ст.30, п.11). Выкупная цена определяется свободным рынком на аукционе.

Кадастровая стоимость – стоимость земельного участка, полученная в результате проведения государственной кадастровой оценки земли в целях налогообложения и иных государственных целей, установленных законом. Правила проведения госуд.кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316.

К настоящему моменту времени завершена работа по определению кадастровой стоимости земли.

Кадастровая стоимость – рассчитывается исходя из предполагаемой доходности на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. В основе лежит формула капитализации дохода в стоимость.

Используется для расчета земельного налога в соответствии в Земельным кодексом РФ (глава 31)

ЗН = КС*СН (СН ставка налога. НК РФ глава 31.)

Согласно вышеуказанному законодательству ставка земельного налога определяется органами местного самоуправления (муниципальными органами власти) в пределах установленных законом.

С начала 2006г. в Республике Татарстан земельный налог определяется в соответствии с Главой 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации. В частности, в муниципальном образовании город Казань произведена кадастровая оценка земель. Для определения кадастровой стоимости земельного участка необходимо знать кадастровый номер (определен в кадастровом плане на земельный участок) и целевое использование земельного участка.

Ставка земельного налога устанавливается в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Ставки земельного налога определены Главой 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в частности в муниципальном образовании города Казань.

Последняя кадастровая оценка определена на начало 2011 года.

Выкупная стоимость - Собственник зарегистрированного объекта недвижимости имеет преимущественное право выкупить земельный участок, на котором расположено его здание или строение (ЗК, ст.36, п.1).

В законе РТ от 29.11.02 №26-3РТ определены конкретные величины выкупных цен в поселениях РТ исходя из численности населения в них.

Выкупные цены земельных участков для собственников зданий, строений, сооружения, расположенных на них

	Численность населения в поселениях РТ	Размер выкупной стоимости (от ставки земельного налога за единицу площади земельного участка)
1	Свыше 1 млн.чел	11 раз
2	От 500 тыс. до 1 млн	8 раз
3	От 100 тыс до 500	7 раз
4	От 50 тыс. до 100	6 раз
5	От 10 до 50	5 раз
6	До 10 тыс	3 раза

Продажа должна осуществляться исходя из кадастрового плана на землю. (Предоставление дополнительной площади сверхустановленной в кадастровой карте по рыночным ценам).

Выкупная цена определяется также при приватизации имущественного комплекса государственного (муниципального) унитарного предприятия.

Собственник вправе решить взять в аренду либо оформить в собственность участок под строением.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

РС используется при установлении:

1. Начальной цены на торгах по продаже земельных участков

2. начальной стоимости арендной платы на торгах по продаже прав аренды земельных участков

3. цены выкупа земельного участка, если установление публичного сервитута привело к невозможности дальнейшего использования этого участка.

Рыночная стоимость определяется на основе нижеуказанных методических рекомендаций.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный – к земле не применим, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.