5. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Особливість суперфіцію полягає в тому, що таке право може відчужуватися землекористувачем або передаватись у порядку спадкування на підставі договору або заповіту, а також дає право землевласнику на прибуток від промислових об'єктів, збудованих на наданій земельній ділянці на умовах суперфіцію.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк. Проте таке право може бути припинено в разі:

• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

• закінчення строку права користування;

• відмови землекористувача від права користування;

• невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль;

• за рішенням суду в інших випадках, установлених законом.

Суб'єктами суперфіцію можуть бути будь-які фізичні та юридичні особи.

Об'єктом суперфіцію може бути будівля, надбудова (поверх, мансарда), окрема споруда (або їх сукупність), яка пов'язана спільною господарською метою, розташована на поверхні чужої земельної ділянки або під нею, а також частина ділянки, хоча безпосередньо не призначена під споруду, але необхідна для її обслуговування. 

Існуючий суперфіцій також може переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і шляхом спадкування за законом.

Строк суперфіцію може бути визначеним або невизначеним. Мінімальний та максимальний строки суперфіцію в Цивільному кодексі не визначено. Якщо суперфіцій установлено на невизначений строк, він вважається безстроковим і може бути припиненим за бажанням сторін у будь-який час.

Чинним законодавством не передбачено окремої форми договору про встановлення суперфіцію, але враховуючи ту обставину, що такий договір не може бути виконано сторонами в момент його вчинення, він має бути лише письмовим.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на:

• одержання плати за користування нею для забудови. Ця плата не є орендною і не є платою за землю, що сплачується окремо до бюджету. Сторони самі визначають розмір плати за користування, періодичність її внесення (разовий або періодичний характер останньої), її форму, умови, порядок і строки виплати тощо. Невнесення плати за користування не є підставою припинення суперфіцію, однак надає власникові землі право вимагати стягнення з суперфіціарія заборгованості у примусовому порядку;

• одержання у випадках, установлених договором, частки доходу землекористувача від збудованих на земельній ділянці промислових об'єктів тощо;

• володіння та користування ділянкою в обсязі, встановленому договором із землекористувачем;

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, зобов'язаний:

• надати певну ділянку під забудову у строки, визначені договором про встановлення суперфіцію або заповітом;

• не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні ним права користування ділянкою.

Проти порушення власником його прав суперфіціарій може захищатися тими самими засобами цивільно-правового захисту, що й власник майна (ст. 396 Цивільного кодексу).

Суперфіціарій (землекористувач) має право:

• використовувати ділянку для забудови (будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, жилих тощо споруд) відповідно до договору про суперфіцій та вимог закону (ст. 413 Цивільного кодексу);

• користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором (ст. 415 Цивільного кодексу). При цьому йдеться про використання ділянки не лише безпосередньо для будівництва, а й для обслуговування таких робіт (організації під'їзних шляхів, спорудження тимчасового житла для будівельників тощо);

• набувати право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;

• передавати суперфіцій іншим особам шляхом договору або заповіту.

Суперфіціарій (землекористувач) зобов'язаний:

• вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови. Слід зазначити, що законодавством не встановлено порядку внесення зазначеної плати, її періодичність і розміри, тому плата за суперфіцій, її розміри та строки внесення мають бути істотними умовами договору про суперфіцій.

Враховуючи, що частиною четвертою ст. 415 Цивільного кодексу визначено, що землекористувач зобов'язаний вносити плату (а не внести), можна дійти висновку, що платежі за суперфіцій мають бути не разовими, а періодичними;

• вносити інші платежі, встановлені законом;

• використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. При цьому якщо в порушення цієї вимоги здійснюватиметься будівництво споруд промислового призначення, а суперфіцій надавався для житлового будівництва, то це вважатиметься використанням землі не за цільовим призначенням;

• приступити до використання земельної ділянки для забудови протягом трьох років з моменту встановлення суперфіцію.