Табличная форма определения функционального устаревания объекта

1 этап	Стоимость существующего элемента (конструктивного элемента, системы или здания в целом) (текущая (восстановительная) стоимость)	$ XXX ., XXX
2 этап	Физическое ухудшение (физический износ)	-$ XXX , XXX
3 этап	Этап 3а. Стоимость демонтажа существующего элемента	+$ XXX , XXX
	чистая стоимость возвратных материалов (изделий, оборудования и т.п.)	-$ XXX , XXX
	Стоимость (стоимость замещения) монтажа элемента в существующем объекте (устройство, установка) (затраты, учитывающие специфики ремонтно-строительных мероприятий)	+ $ XXX , XXX
	Или  Этап 3б. Стоимость потери и ценности объекта недвижимости (через капитализацию разницы в арендных платежах или через ва ловой рентный множитель =  мультипликатор дохода и т.п.)	Или + $ XXX , XXX
4 этап	Стоимость Элемента (конструктивного элемента, системы). Определяется его стоимость, сели бы он был установлен (смонтирован, создан) как абсолютно новый (новое строительство) на дату проведения оценки. При этом он должен соответствовать всем современным требованиям, (т.е. рассчитывается стоимость замещения конструктивного элемента (системы и т.п.) или здания (сооружения в целом).	-$ XXX , XXX
5 этап	Полное функциональное устаревание =	$ XXX , XXX

В процессе определения функционального устаревания не все этапы могут присутствовать в расчете. Этапы, которые должны присутствовать в расчете определяет и обосновывает оценщик в зависимости от конкретной ситуации и тех показателей, которые определяют наличие функционального устаревания в конкретном конструктивном элементе (системе и т.д.).

Для принятия решения о том , какое из двух видов функционального устаревания имеет место, оценщик обязан руководствоваться анализом затрат на доведении объекта недвижимости до состояния наиболее э ффективного использования и их вклада в рыночную стоимость объекта оценки

Если вклад производимых улучшений объекта недвижимости больше затрат на их создание то имеет место устранимое функциональное устаревания, в противном случае - неустранимое.

Таблица № 7

Формализованные зависимости определяющие различные виды функционального устаревания13

1. Наличие позиций, требующих добавления
Устранимое	V мс- V мң
Не устранимое	Р V п - V в (если включена в стоимость нового)
2. Наличие позиций, требующих замены или модернизации
Устранимое	V в - СФИ + V д - Vbm + ( Vmc - Vm н )
Не устранимое	PV п + PV и
3. Наличие позиций, связанных с сверхдостаточностью
Устранимое	Vb - C ФИ+ V д- V вм V д - Vbm *
Не устранимое	V в-СФИ+ PV и - PV д Р V и-Р V д*
4.Наличие позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно
Устранимое	Vb - СФИ+ V д - Vbm
Не устранимое	Vb - СФИ+Р V и

¹³ вид и форма представления расчета функционального устаревания, согласно таблицы № 7, предложена оценщиком 1-ой категории, к.т.н с.н.с. В.В. Цымбаловым, работающим в отделе методологии и практической оценки имущества ГУП ГУИОН.

*если используется V ₃

Принятые обозначения:

V_b - восстановительная стоимость;

V ₃ - стоимость замещения;

СФИ - совокупный физический износ (устранимый и неустранимый);

V_bm - стоимость возвратных материалов с учетом всех издержек по их продаже;

V _Д - стоимость демонтажа;

Р V _И - текущая стоимость издержек;

Р V _Д - текущая стоимость любых выгод;

PV _П - текущая стоимость потерь чистого операционного дохода;

V _МС - стоимость монтажа в существующем здании;

V _МН - стоимость монтажа в здании при новом строительстве.

Дальше на некоторых примерах рассмотрим, как можно использовать вышеизложенную методику для определения величины функционального устаревания.

Примеры расчета функционального устаревания

Устранимое функциональное устаревание (УФУ)

1-й тип - Отсутствие элемента («Дополнение»)

Условие задачи: В офисном помещении отсутствует система кондиционирования воздуха. Если установить систему кондиционирования воздуха в существующем помещении, то арендная плата увеличилась бы на $2000 в год. Текущий валовой рентный множитель = мультипликатор дохода ( GRM ) = 7.0 - определен из изучения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости (в отчете он обязательно должен быть обоснован). Текущая стоимость установки системы кондиционирования воздуха в эксплуатируемом здании равна $12000 (затраты, учитывающие специфику ремонтно-строительных мероприятий), а если бы эту систему установили в период нового строительства в аналогичном здании то, затраты (стоимость замещения) были бы равны $10000.

Определяем, является ли данное функциональное устаревание устранимым или неустранимым. Данное функциональное устаревание является устранимым, так как увеличение доходности объекта недвижимости $2000x7=$ 14000 больше чем затраты на устранение функционального устаревания $ 12000. Тогда:

Таблица № 8