8. Принципы оценки бизнеса.

Единую базу оценки стоимости любого объекта, в том числе и имущества предприятия, составляют принципы оценки бизнеса.

Все принципы оценки бизнеса можно разделить на три группы: основанные на представлениях собственника; связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией; обусловленные воздействием рыночной среды.

В группу принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника, входят:

Принцип полезности - является более важным для целей управления стоимостью имущества предприятия. Любой объект (имущество) может обладать стоимостью, если он способен удовлетворять потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода. Согласно данному принципу полезность одного и того же объекта для всех участников рынка неодинакова. Данный принцип открывает возможность вести речь о стоимости и вообще, об оценки как таковой. Очевидно, если оцениваемый объект бесполезен и по этой причине ни кому не нужен, то, скорее всего, он не будет обладать положительной стоимостью;

Принцип замещения - максимальная стоимость имущества предприятия на открытом конкурентном рынке не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью. Принцип действует для всех объектов, кроме, пожалуй, уникальных - вследствие отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения. Из данного принципа, закладывающего основу сравнительного подхода оценки имущества предприятия, следует, что стоимость объекта имеет некую привязку к стоимости других сходных объектов собственности и тяготеет к среднерыночному уровню;

Принцип ожидания (принцип полезности) - рыночная стоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой полезности, о будущих выгодах. Объект будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов. Данный принцип является основой применения доходного подхода.

Вторая группа включает принципы оценки бизнеса, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией:

Принцип вклада - рыночная стоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора, формирующего доход объекта. Сумма, на которую увеличивается рыночная стоимость, может не соответствовать стоимости добавленного фактора.

Принцип добавочной продуктивности - добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. На практике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгодном месте;

Принцип предельной производительности - изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Обычно по мере добавления ресурса стоимость объекта сначала возрастает, потом прирост стоимости по отношению к затратам на дополнительный ресурс уменьшается, далее прирост стоимости прекращается, и, наконец, затраты на ресурс начинают превышать рост стоимости объекта;

Принцип сбалансированности - любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства.

Принципы оценки бизнеса, обусловливаемые воздействием рыночной среды, составляют третью группу:

Принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающего имущества. В районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном районе;

Принцип соответствия - максимальная стоимость достигается, когда особенности и характер использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка;

Принцип спроса и предложения - знаменитый принцип классической экономики. Цена определяется взаимодействием спроса и предложения. Растет спрос - растет стоимость. Растет предложение - стоимость падает;

Принцип конкуренции. Когда на рынке начинают расти прибыли, рынок становится привлекательным, вследствие чего обостряется конкуренция и прибыли снова снижают. Конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость;

Принцип изменения - стоимость изменяется во времени;

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования можно выделить отдельно. В соответствии с ним оценка рыночной стоимости имущества предприятия, когда это, возможно, осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование. При этом учитываются юридические ограничения, решения местных органов власти и, конечно, экономическая целесообразность такого использования. Например, имея свой бизнес, вы производите специфическую продукцию с ограниченным спросом. Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявит, что незначительная модификация оборудования позволит расширить ассортимент, найти новые рынки сбыта и увеличить доходы, рыночная стоимость имущества предприятия будет оценена выше, чем при существующем использовании ресурсов даже в случае, если вы не собираетесь что-либо менять в структуре производства. Этот принцип лежит в основе метода управления стоимостью, направленного на ее максимизацию и базирующегося на анализе различных факторов, влияющих на нее.

9.подходы и методы, используемые для оценки бинеса.

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть опреде­ленные характеристики объекта.

Так, при оценке с позиции доходного под­хода во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оцен­ки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных усло­виях. При этом имеют значение продолжительность периода получения воз­можного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информа­цию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. До­ходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, ко­торые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Хотя, как правило, доходный подход является наиболее приемлемым для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный под­ход является более точным и эффективным. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной с помощью других подходов.

Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристи­ки, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и момен­ты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если ры­нок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рын­ке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применениипринципа замещения. Для сравнения выбираются конкуриру­ющие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку дан­ных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специально­го назначения, а также нового строительства, для определения варианта наи­лучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости мате­риалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строи­телей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит отспеци­фики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетически­ми характеристиками, или устаревших объектов.

величины и экономического разделения.

В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Напри­мер, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыноч­ных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые так­же рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспек­тивы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различными аспектами рынка. На иде­альном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, пред­ложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэф­фективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Каждый из трех рассмотренных подходовпредполагает использование при оценке присущих ему методов.

Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определя­ется по формуле V= D : R, где D - чистый доход бизнеса за год; R - коэффи­циент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода (рис. 1.2).

'На этом принципе основывается оценка недвижимости с позиций затратного подхода.

Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию (рис. 1.3).

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернатив­ной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцени­ваемую компанию. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в сво­бодной продаже, при использовании соответствующих корректировок дол­жны служить ориентиром для определения цены оцениваемой компании.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных паке­тов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентиро­вочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики

10 процесс оценки

 Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки включает 8 этапов.

     Постановка задачи. На этапе постановки задачи:

·         Идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект

·         Устанавливается цель оценки

·         Устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащей определению в ходе оценки

·         Устанавливается дата оценки

      Идентифицируя оцениваемый объект, следует прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

     Цель оценки – это возможность использования заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

     Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности.

     Составление плана работ. На этом этапе определяются:

·         График работ по оценке

·         Источники и способы сбора информации

·         Затраты на сбор и обработку информации

·         Оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости

·         Вознаграждение оценщика

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлторских и строительных фирмах, у других оценщиках. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.

     Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

·         Расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации

·         Оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов)

·         Командировочные расходы

·         Оплату маркетинговых, социологических и других исследований

·         Расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.)

     Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

     Сбор и обработка данных. На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

     Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т.д.), данные о социальных (демографический, религиозных, культурных и др.), правовых политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

     Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.

     Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

     Оценка стоимости земельного участка. Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка стоимости производится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.

     Три общепринятых метода оценки. Это метод прямого сравнения продаж, затратный, доходный методы.

     Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т.е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.

     В затратном методе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа – снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

     Основа доходного метода – представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

     Согласование. На этапе согласования проводятся:

·         Итоговая проверка данных, на которых основывается оценка

·         Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки

·         Проверка правильности всех математических расчетов

·         Синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об окончательной стоимости объекта

Составление отчета об оценке. Отчет об оценке – итоговых документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использованных данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.