3.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный и именно его использовать для оценки.

Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (то есть при оценке объекта речь идёт в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, а только потом о доходности всего объекта недвижимости). Стоимость самой земли, взятой отдельно, может не только равняться стоимости земельного участка с улучшениями, но и превышать её. Это будет означать, что стоимость улучшений является отрицательной, вследствие их износа, сами строения требуют сноса, а использование земельного участка не отвечает принципу наиболее эффективного использования.

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если земельный участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, то есть является связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Данный принцип также означает, что рыночная стоимость земли определяется не фактически осуществляемым или текущим использованием земельного участка, а способом землепользования, приводящим к получению самых высоких доходов. В жизни наиболее эффективное использование может не совпадать с существующим использованием оцениваемого объекта недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования является обязательным этапом оценки и проводится как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков.

При анализе и определении наиболее эффективного использования незастроенных земельных участков определяется несколько видов предполагаемого использования, в том числе и такого, как оставление данного участка незастроенным. Далее определяются все расходы и доходы, связанные с осуществлением предполагаемых проектов и из них выводится остаточная стоимость земли. Вариант, обеспечивающий её наибольшее значение, может считаться наиболее эффективным использованием.

Во избежание спекулятивных эффектов следует иметь в виду только то пользование, которое может быть в максимальной степени реализовано в рамках заданных условий, то есть учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые соответствуют юридическим нормам; реализация которых возможна физически; осуществимы финансово и обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Этот принцип имеет определенные границы, а именно, в случаях, когда из-за существующей застройки реализовать максимальные существующего использования земли не может быть немедленно реализовано наиболее эффективное использование, оно должно учитываться только в ограниченных рамках.

Вопросы и задания:

1. По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделены на четыре группы?

2. В чём проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?

3. В чём заключается противоречие между принципами ожидания и спроса и предложения?

4. Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.

5. Какие факторы учитываются при определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования?