2.5. Технология оценки недвижимости

Оценка недвижимости – это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс (или технология) оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Проведение оценки включает следующие этапы:

• заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

• применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

• согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

• составление отчета об оценке⁵².

Согласно ст. 10 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

• объект оценки;

• вид стоимости имущества (способ оценки);

• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

• указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл. 2), выполняемых последовательно для определения ее стоимости.

Таблица 2

Этапы оценки недвижимости

№ этапа	Содержание этапа
1.	Определение проблемы
1.1.	Идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики
1.2.	Выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом
1.3.	Установление даты проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
1.4.	Определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат
1.5.	Определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью
1.6.	Формулировка ограничивающих условий – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества
2.	Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку
2.1.	Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
2.2.	Определение информации и её источников, а также комплекса документов, которые должен представить заказчик
2.3.	Выбор персонала, специализирующегося на оценке данного класса объектов
2.4.	Составление задания на оценку, которое содержит следующие данные: фамилии, имена и отчества заказчика и оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
2.5.	Составление календарного плана работ по оценке
2.6.	Подготовка и подписание договора на оценку
3.	Сбор и анализ данных
3.1.	Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки

Окончание табл. 2

3.2.	Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование
4.	Оценка земельного участка
4.1.	Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка
4.2.	Определение стоимости земельного участка
5.	Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости
5.1.	Применение сравнительного подхода
5.2.	Применение доходного подхода
5.3.	Применение затратного подхода
6.	Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
	Получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев
7.	Подготовка отчета и заключения об оценке
	Подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества
8.	Доклад об оценке

 Пример отчёта об оценке приведён в Приложении 4.

Вопросы и задания:

1. Какие виды стоимости земельного участка используются при осуществлении оценочной деятельности?

2. Каковы основные цели оценки земельных участков?

3. Как определяется кадастровая стоимость земельного участка?

4. Перечислите перечень документов, необходимых для оценки земельного участка.

5. Каковы цели создания Государственного кадастра недвижимости?

6. В чём отличие массовой оценки земельных участков от индивидуальной?

7. Дайте характеристику основным этапам оценки недвижимости.

39 Расчёт стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

40 http://www.valnet.ru (Портал по оценочной деятельности)

41 Офертой признается адресованное неопределенному кругу лиц или нескольким конкретным лицам предложение, которое определённо, конкретно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. По форме публичная оферта может представлять собой любой документ, содержащий существенные условия будущего договора, с чётко выраженными намерениями сделавшего предложение лица заключить договор с адресатом (адресатами) которым(и) будет принято это предложение (например, офертой является опубликованный договор в СМИ, сети Интернет).

42 Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

43 Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков : учебное пособие / В.И. Петров ; под ред. М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : КНОРУС, 2008. – 224 с. С. 12.

44 Территориальная зона – часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

45 Ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре»

46 Ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре»

47 Ст. 4 ФЗ «О государственном земельном кадастре»

48 Ст. 5 ФЗ «О государственном земельном кадастре»

49 http://www.apline.ru (Официальный сайт оценочной компании «Аплайн»)

50 Например, при необходимости ликвидации экологического загрязнения оценщик принимает во внимание стоимость очистки поверхностного загрязнения, установки более эффективной системы контроля за загрязнением, страховки на случай будущего ущерба.

51 Оценка земли обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования недвижимости. Здесь зачастую влияет не сам факт возможности подключения, например, к ближайшей электроподстанции, а какая мощность может быть подведена к участку и какой комплекс работ должен быть для этого выполнен.

52 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»