1. Общие положения

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Согласно ст. 245 ГК РФ определение долей в праве собственности на имущество производится по соглашению участников долевой собственности, в случае если такое соглашение отсутствует доли участников долевой собственности признаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Так, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

2. Распоряжение имуществом находящимся в долевой собственности

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, и только при ее возмездном отчуждении права (продажа, обмен, отступное) участник долевой собственности должен соблюдать правило преимущественной покупки доли, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. В силу ст. 250 ГК РФ при продаже, мене доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, при этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Для осуществления другими участниками долевой собственности своего преимущественного права покупки доли продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки, мены любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный выше трехмесячный срок для предъявления иска о переводе на истца прав и обязанностей покупателя является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению, а в случае предъявления в этой ситуации иска о признании сделки недействительной, то такой иск не подлежит удовлетворению. Статья 251 ГК РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.