4.2. Управление объектом недвижимости

Управление объектом недвижимости – специфическая деятельность, представляющая собой поддержание или улучшение состояния объекта недвижимости, анализ его развития. Основные цели управления: отличное функционирование объекта, сокращение затрат на его содержание и увеличение прибыли от его использования. [59]

Рассматриваемое в дипломном проекте торгово-офисное пятиэтажное здание располагается в САО г. Омска по ул. Красный Путь, 101.

Рассматриваемый объект расположен в районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и большой проходимостью. В непосредственной близости расположена остановка «Сибзавод», напротив – «сад Сибзавода». В пределах пешей доступности находятся супермаркеты, магазины различного назначения, ТК «Айсберг», рестораны и развлекательные центры. Так же в рассматриваемом районе находится большой жилой массив. Наличие значительного числа действующих объектов коммерческой недвижимости предполагает весомую конкуренцию рассматриваемому объекту. Следовательно, для его успешного функционирования необходимы хорошо продуманные и эффективные управленческие решения.

Помещения первого этажа в проекте предназначены для использования под торговые площади, а последующие этажи – для торговых и офисных помещений. Также на каждом их этажей имеются подсобные помещения для персонала, с/у.

С конструктивной точки зрения здание каркасное. Каркас железобетонный, перекрытия и покрытия – железобетонные.

Торгово-офисный комплекс может быть рассмотрен как сложная система, состоящая из нескольких подсистем.

4.2.1. Организационно-экономическая подсистема

Управление недвижимостью как организационно-экономической подсистемой сводится к увеличению ее стоимости и организации эффективного финансирования на всех стадиях жизненного цикла.

На всех этапах жизненного цикла недвижимости управляющий должен стремиться повысить стоимость недвижимого имущества. Рассматривая многофункциональное здание, на данном этапе ее функционирования можно предложить несколько разных способов получения дохода от использования площади 3-го этажа 965 м².

1. Сдача в аренду;

2. Открытие косметологического центра;

3. Открытие спортивного клуба.

Рациональность производимых изменений можно определить, проведя оценку эффективности данных инвестиционных проектов.

4.2.2. Управление инвестиционным проектом. Оценка эффективности проектов

Инвестиции – это долгосрочные вложения денежных средств и иного капитала в предприятия различных отраслей, предпринимательские проекты, социально-экономические программы в целях получения дохода или достижения иного полезного эффекта. [32]

Чтобы оценить выгодность вложений во времени, используют дисконтирование – процесс приведения разновременных денежных потоков (поступлений и выплат) к единому моменту времени. Если в течение некоторого промежутка времени доходы превышают затраты, обычно говорят о чистых доходах или положительных денежных потоках; если же затраты превышают доходы, то их принято называть чистыми затратами или оттоками денежных средств.

Сравнение различных вариантов инвестиционного проекта и выбор лучшего из них рекомендуется проводить методами дисконтирования, к которым относятся:

• чистый дисконтированный доход (ЧДД);

• индекс доходности (ИД);

• срок окупаемости.

Для определения данных показателей необходимо произвести определенные расчеты.

Сдача рассматриваемой площади в аренду.

Это существующий вариант использования площади. В настоящий момент площадь всего этажа занята одним арендатором – супермаркет «Планета Холидэй».

Арендная ставка за 1 м² составляет 1,2 тыс. руб./м².

1. Потенциальный валовый доход равен:

ПВД (1 год)=1,2∙965∙10=11580 тыс. руб.

ПВД (2год) = 1,2*965*12 = 13896 тыс. руб.

2. Единовременные затраты на перепланировку помещения и приобретение оборудования.

Затрат на приобретение необходимого оборудования и мебели не выявлено, т.к. данная площадь предусмотрена офисным назначением и будет сдаваться в аренду без изменения ее функционального назначения. Однако, учитывая то, что износ здания составляет 13%, то необходимо учесть затраты на ремонт, которые составят около 2294,72 тыс. руб. Время на ремонтные работы составит 2 месяца.

Таким образом, З = 2294,72 тыс. руб.

3. Расходы на функционирование.

В расходы на функционирование помещения входят:

• затраты на коммунальные услуги, 409,4 тыс. руб.

• затраты на обслуживание помещения (текущий ремонт). 866 тыс. руб;

• затраты на оплату труда персонала:

уборщица (2)- 288 тыс. руб./год

охранник (2) – 360 тыс. руб./год

Итого ежегодные затраты на функционирование помещения составят:

З₁ = 409,4+866+288+360 = 1923,4 тыс. руб.

4. Определение чистого дисконтированного дохода (ЧДД)

ЧДД определяется как разница между приведенными к настоящей стоимости суммой чистого денежного потока за период эксплуатации инвестиционного проекта и суммой инвестиционных затрат на его реализацию. Определяется как сумма текущих эффектов за весь текущий период, приведенная к начальному шагу.

, (65)

Где R_t – результаты, достигаемые на t-том шаге расчета,

З_t – затраты, осуществляемые на t-том шаге расчета,

t – порядковый номер года в будущем,

Т – продолжительность расчетного периода,

Е – норма дисконта (ставка сравнения, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал).

Если ЧДД инвестиционного проекта положителен, то проект является эффективным (при данной норме дисконта), и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект.

Если инвестиционный проект будет осуществлен при отрицательном ЧДД, то инвестор понесет убытки (проект неэффективен).

Для первого года (год проведения реконструкции) ЧДД рассчитывается следующим образом:

ЧДД = (11580-1923,4-2294,72)·1/(1+0,16)¹ = 6346,4 тыс. руб.

Денежный поток

ДП₁ = R₁ - З₁ – З, (66)

ДП₁= 11580-1923,4 – 2294,72 = 7361,88 тыс. руб.

Кумулятивный ДП₁ = ДП₁ = 7361,88 тыс. руб.

Кумулятивный ДП_i = ДП_i + ДП_i+1 (67)

Кумулятивный ЧДДi = ЧДДi + ЧДДi+1 (68)

Кумулятивный ЧДД1 = 6346,4 тыс. руб.

ЧДД 2 года составит:

ЧДД = (13896-1923,4) * 1/(1+0,16)^2 = 8897,6 тыс. руб.

Денежный поток

ДП2 = R2 - З2, (69)

ДП2 =13896-1923,4 = 11972,6 тыс. руб.

Кумулятивный ДП2 = 19334,5 тыс. руб.

Кумулятивный ДПi = ДПi + ДПi+1, (70)

Кумулятивный ЧДД2 = 15244 тыс. руб.

Кумулятивный ЧДДi = ЧДДi + ЧДДi+1

Расчет показателей для последующих годов приведен в таблице 24.

Таблица 24

Расчет денежных потоков во времени

Показатели	Год
	1	2	3	4	5
Выручка, тыс.руб/год	11580	13896	14868,7	15909,5	17023,2
Расходы, тыс.руб/год	4218,12	1923,4	2058	2202,1	2356,2
ДП, тыс.руб/год	7361,88	11972,6	12810,7	13707,4	14667
Кумулятивный ДП, тыс.руб/год	7361,88	15244	28054,7	41762,1	56429,1
ЧДД, тыс.руб/год	6346,4	8897,6	8207,3	7570,5	6983,1
Кумулятивный ЧДД, тыс.руб/год	6346,4	15244	23451,3	31021,8	38004,9

5. Определение индекса доходности проекта

Индекс доходности (ИД) представляет собой отношение суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений и рассчитывается по формуле:

ИД = ЧДД / К, (71)

Где К – капиталовложения.

ИД =38004,9/12757,8 = 2,98,

следовательно, проект является эффективным.

Потенциальная величина доходов составит около 13896 тыс. руб/год.

Открытие косметологического центра

Предполагается на рассматриваемой площади устроить косметологический центр. Примером могут послужить «Врачебно-косметологическая лечебница» на Иртышской набережной 39, и центр косметологии «Линия красоты» на ул. Декабристов 45. В настоящее время на территории Омска существуют несколько десятков косметологических центров, но большинство из них узкого профиля.

Объект располагается в непосредственной близости от жилого массива, а так же обладает хорошей транспортной доступностью, что предполагает наличие потребителей данного вида услуг.

Часы работы в будни 8.00-20.00, в выходные 8.00-19.00.

Примерный перечень косметологических услуг и их стоимость представлены в таблице 25.

Таблица 25

Процедура	Стоимость
1	2
Первичный приём врача дерматовенеролога	300 руб.
Повторный приём врача дерматовенеролога	200 руб.
Первичный приём врача косметолога	300 руб.
Повторный приём врача косметолога	200 руб.
При проведении процедуры в день приёма врача	бесплатно
Ботекс, стоимость 1 единицы – 290 рублей
Лоб (10-30 ед.) от 2900	от 2900 руб.

Продолжение таблицы 25

1	2
Межбровье (10-20 ед.)	от 2900 руб.
«Гусиные лапки», на оба глаза (12-20 ед.)	от 3480 руб.
Нос (5-10 ед.)	от 1450 руб.
Ультразвуковая чистка лица (Демакияж, размягчающий гель, УЗ-чистка, дарсонваль, маска, крем-защита)	1200 руб.
Ультразвуковая чистка лица плюс (Демакияж, размягчающий гель, УЗ-чистка, фонофорез с лечебной сывороткой, маска, крем-защита)	1400 руб.
Ультразвуковая чистка лица комбинированная (УЗ-чистка + механическая чистка)	1400 руб.
Механическая чистка лица (Демакияж, разогревающий гель, чистка лица, дарсонваль, маска, крем-защита)	1200 руб.
Ультрафонофорез (Демакияж, фонофорез, крем)	400 руб.
Микротоковая терапия, 50 минут. (Демакияж, МТ-терапия, крем-уход)	900 руб.
Восстановление волос и кожи головы	600 руб.
Биотоки (Миостимуляция)	500 руб.
Электролиполиз	500 руб.
Программа «Легкие ножки» (миостимуляция)	500 руб.
Лазеро-вакуумный массаж
задняя поверхность бедер, зона галифе, ягодицы	400 руб.
бедра полностью, зона галифе, ягодицы	500 руб.
спина, воротниковая зона	350 руб.
бока, живот	300 руб.
руки полностью	350 руб.
тело полностью	900 руб.
Депиляция теплым воском (Обработка, депиляция, удаление остатков воска, нанесение смягчающего средства)
голени, обе	400 руб.
ноги полностью	850 руб.
руки полностью	400 руб.
Депиляция горячим воском (Обработка, депиляция, удаление остатков воска, нанесение смягчающего средства)
область лица	область лица
подмышки	подмышки
бикини	500 руб.
глубокое бикини	900 руб.
Мужская депиляция теплым воском (Обработка, депиляция, удаление остатков воска, нанесение смягчающего средства)
голени, обе	700 руб.

Окончание таблицы 25

1	2
ноги полностью	1300 руб.
руки полностью	700 руб.
Мужская депиляция горячим воском (Обработка, депиляция, удаление остатков воска, нанесение смягчающего средства)
область лица	350 руб.
подмышки	500 руб.
бикини	800 руб.
глубокое бикини	1500 руб.
Средство против роста волос (5 мл)	100 руб.
Массаж
Общий (время проведения около 90 минут)	1200 руб.
Массаж спины и воротниковой зоны (около 45 минут)	550 руб.
Воротниковая зона (около 20 минут)	200 руб.
Массаж спины (время проведения около 35 минут)	450 руб.
Живот и бока (около 20 минут)	350 руб.
Массаж бедер и ягодиц (около 50 минут)	600 руб.
Депиляция теплым воском (Обработка, депиляция, удаление остатков воска, нанесение смягчающего средства)
голени, обе	400 руб.
ноги полностью	850 руб.
руки полностью	400 руб.
Депиляция горячим воском (Обработка, депиляция, удаление остатков воска, нанесение смягчающего средства)
область лица	200 руб.
подмышки	300 руб.
бикини	500 руб.
глубокое бикини	900 руб.
Мужская депиляция теплым воском (Обработка, депиляция, удаление остатков воска, нанесение смягчающего средства)
голени, обе	700 руб.
ноги полностью	1300 руб.
руки полностью	700 руб.
Мужская депиляция горячим воском (Обработка, депиляция, удаление остатков воска, нанесение смягчающего средства)
область лица	350 руб.
подмышки	500 руб.
бикини	800 руб.
глубокое бикини	1500 руб.
Средство против роста волос (5 мл)	100 руб.

В будние дни предполагается проводить в среднем по 15 сеансов косметологических процедур, 25 сеансов солярия, 25 маникюрных процедуры, 20 массажа, педикюр – 15. В выходные количество клиентов увеличится и составит около 130 человек.

Средний чек на рынке косметологических услуг, исходя из стоимости процедур составляет 1500 руб.

Возьмем среднюю стоимость процедур:

• маникюр – 700 руб.

• педикюр – 1200 руб.

• массаж – 1000 руб.

• солярий – 150 руб.

Продолжительность ремонта и перепланировки помещения составит 1 месяц, тогда:

1. Итоговый годовой доход первого года составит (с учётом времени на ремонт и перепланировку):

R₁ = (15*1500+25*150+25*700+20*1000+15*1200)*21*10+(25*1500+20*150+35*700+20*1200+30*1000)*9*10 = 27877,5тыс. руб.,

где:

10 – количество месяцев в год перепланировки;

21 – количество будних дней в месяце;

9. – количество выходных и праздничных дней в месяце

2. Итоговый годовой доход второго года составит:

R₂ = (15*1500+25*150+25*700+20*1000+15*1200)*21*12+(25*1500+20*150+35*700+20*1200+30*1000)*9*12 = 33453 тыс. руб.,

3. Единовременные затраты на перепланировку помещения и приобретение оборудования.

Для создания комфортного рабочего пространства необходим демонтаж нескольких перегородок. Взяв среднюю стоимость демонтажа стен на рынке Омска за 2014 год (300руб/м².), получили:

300*170,56 = 51,17 тыс. руб.

Однако, учитывая то, что износ здания составляет 13%, то необходимо учесть затраты на ремонт, которые составят около 2294,72 тыс. руб. Время на ремонтные работы составит 2 месяца.

Затраты на оборудование.

Исходя из перечня оказываемых процедур и специфики деятельности, необходимо приобрести оборудование, мебель, инструменты и необходимые препараты.

Средняя стоимость косметологического оборудования на 2014 год представлена в таблице 26.

Таблица 26

Оборудование	Стоимость
1	2
Педикюрное кресло	17600
Маникюрный стол	11440
Косметологическая кушетка	65560
Массажная кушетка	10000
Лампа-лупа	2882
Стерилизатор	1980
Аппарат фотоэпиляции	334400
Аппарат прессотерапии	49665

Продолжение таблицы 26

1	2
Косметологические комбайны	11520
Набор восковой депиляции	2068
Аппарат вакуумной терапии	34980
Лампа для сушки геля	1320
Стул для мастера	2020
Ширма	10780
Аппарат для ухода за лицом	28050
Аппарат для коррекции фигуры	320000
Солярий вертикальный	349000
Солярий горизонтальный	251380
Инъекции и косметологические средства	45600

Итого средняя стоимость оборудования = 3539,08 тыс. руб.

Так же к единовременным затратам можно отнести:

зона ресепшн (стойка и кресло) 1 шт. – 35 тыс. руб.

• компьютер 3 шт. – 75 тыс. руб.

• телефон 1 шт. – 3 тыс. руб.

• кулер для воды напольный 3 шт. – 18 тыс. руб.;

• создание сайта – 20 тыс. руб.

Итого затраты на оборудование и перепланировку:

З = 3539,08+35+75+3+18+20+51,17+2294,72 = 6035,97 тыс. руб.

4. Расходы на функционирование.

В расходы на функционирование помещения входят:

• затраты на коммунальные услуги, 409,4 тыс. руб.

• затраты на обслуживание помещения (текущий ремонт). 866 тыс. руб;

• затраты на оплату труда персонала:

администратор,– кассир 1 чел. – 25тыс. руб./мес

бухгалтер – 1чел., - 35 тыс. руб/мес

директор -1 чел., - 50 тыс. руб./мес

уборщица - 2 чел. – 24 тыс. руб./мес

охранник – 2 чел., - 30 тыс. руб./мес

специалисты- косметологи – 12 человек – 360 тыс. руб./мес.

Средние затраты на закупки предложены в таблице 27

Таблица 27

ККОСГУ	Предмет закупки	Начальная (максимальная) цена закупки, руб.	Месяц, в котором планируется осущ-ие закупки
1	2	3	4
211	Услуги электросвязи	50 000,00	январь
211	Услуги связи (интернет)	38 000,00	январь
223	Пар и горячая вода (тепловая энергия), услуги по передаче и распределению пара и горячей воды	120 000,00	январь
223	Электроэнергия, произведенная электростанциями общего пользования	110 000,00	январь
223	Собранная и очищенная вода, услуги по распределению воды	35 000,00	январь
224	Аренда грязезащитного напольного коврового покрытия	24 200,00	январь
225	Услуги по вывозу на утилизацию медицинских отходов	96 140,00	январь
225	Услуги по техническому обслуживанию и ремонту мебели	23 492,38	январь
225	Услуги по технической поддержке вычислительной техники	42 000,00	январь
225	Услуги по вывозу ТБО	4 500,00	январь

Продолжение таблицы 27

1	2	3	4
225	Услуги по техническому обслуживанию и ремонту ККМ	26 000,00	январь
225	Работы по техническому обслуживанию пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре	18 600,00	январь
226	Услуги по охране	74 000,00	январь
226	Реклама	22 000,00	январь
226	Услуги по обучению на курсах повышения квалификации	2 000,00	январь
226	Проведение медицинских анализов (гистологические исследования)	99 000,00	январь
226	юридические услуги	80 000,00	январь
340	Вата, марля и аналогичные изделия, пропитанные или покрытые лекарственными средствами или расфасованные в формы или упаковки для розничной продажи	30 000,00	январь
340	Парфюмерные и косметические средства	80 000,00	январь
340	Азот жидкий	30 000,00	январь
340	Полотенца бумажные	30 000,00	январь
340	Чистая вода	7 500,00	январь
225	Услуги по техническому обслуживанию и ремонту мебели	23 760,00	февраль
226	Услуги клинических лабораторий	34 000,00	февраль
226	Изготовление бланочной продукции	5 000,00	февраль
226	Информационные услуги	63 000,00	февраль
340	Изделия медицинского назначения	51 000,00	февраль
340	Лекарственные средства	45 000,00	февраль

Продолжение таблицы 27

1	2	3	4
340	Медицинский инструментарий	85 000,00	февраль
340	Медицинский расходный материал	35 000,00	февраль
340	Парфюмерные и косметические средства	80 000,00	февраль
340	Изделия канцелярские	35 000,00	февраль
340	Запасные части к оргтехнике	17 500,00	февраль
340	Парфюмерные и косметические средства	85 000,00	март
340	Лекарственные средства	41 000,00	март
340	Инъекционные препараты	80 000,00	март
340	Спецодежда	50 000,00	апрель
340	Моющие и чистящие средства	20 000,00	апрель
340	Парфюмерные и косметические средства	80 000,00	апрель
225	Услуги по техническому обслуживанию мед.оборудования	30 000,00	апрель
225	Услуги по техническому обслуживанию и ремонту мебели	20 622,60	апрель
226	Реклама	20 000,00	апрель
340	Вата, марля и аналогичные изделия, пропитанные или покрытые лекарственными средствами или расфасованные в формы или упаковки для розничной продажи	30 000,00	апрель
340	Клейкие перевязочные материалы и аналогичные материалы, имеющие липкую поверхность, пропитанные или покрытые лекарственными средствами или расфасованные в формы или упаковки для розничной продажи	35 000,00	апрель
340	Медицинский расходный материал	45 000,00	апрель

Продолжение таблицы 27

1	2	3	4
340	Стерильный хирургический кетгут, аналогичные стерильные материалы для наложения швов	75 000,00	апрель
340	Парфюмерные и косметические средства	80 000,00	май
226	Реклама	20 000,00	май
226	Услуги по подписке на газеты, журналы и другие периодические издания	30 000,00	июнь
226	Реклама	20 000,00	июнь
340	Парфюмерные и косметические средства	80 000,00	июнь
340	Лекарственные средства	45 000,00	июнь
340	Медицинский расходный материал	48 000,00	июль
225	Услуги по техническому обслуживанию мед.оборудования	40 000,00	июль
225	Услуги по техническому обслуживанию и ремонту мебели	21 000,00	июль
225	Работы по ремонту и техническому обслуживанию систем вентиляции и кондиционирования воздуха	20 000,00	июль
226	Страхование врачебной ответственности	16 000,00	июль
226	Изготовление бланочной продукции	15 000,00	июль
226	Реклама	20 000,00	июль
226	Проведение медицинских анализов (гистологические исследования)	90 000,00	июль
340	Вата, марля и аналогичные изделия, пропитанные или покрытые лекарственными средствами или расфасованные в формы или упаковки для розничной продажи	30 000,00	июль
340	Полотенца бумажные	30 000,00	июль

Продолжение таблицы 27

1	2	3	4
340	Парфюмерные и косметические средства	80 000,00	июль
340	Парфюмерные и косметические средства	80 000,00	август
226	Реклама	20 000,00	август
226	Услуги по обучению на курсах повышения квалификации	40 000,00	август
340	Инъекционные препараты	80 000,00	август
340	Лекарственные средства	45 000,00	август
226	Реклама	20 000,00	сентябрь
340	Парфюмерные и косметические средства	80 000,00	сентябрь
340	Медицинский расходный материал	35 000,00	октябрь
340	Парфюмерные и косметические средства	80 000,00	октябрь
225	Услуги по техническому обслуживанию и ремонту мебели	21 000,00	октябрь
225	Общестроительные работы по текущему ремонту  здания	80 000,00	октябрь
226	Реклама	20 000,00	октябрь
340	Вата, марля и аналогичные изделия, пропитанные или покрытые лекарственными средствами или расфасованные в формы или упаковки для розничной продажи	30 000,00	октябрь
340	Клейкие перевязочные материалы и аналогичные материалы, имеющие липкую поверхность, пропитанные или покрытые лекарственными средствами или расфасованные в формы или упаковки для розничной продажи	35 000,00	октябрь
340	Парфюмерные и косметические средства	80 000,00	ноябрь
340	Лекарственные средства	45 000,00	ноябрь

Окончание таблицы 27

1	2	3	4
340	Стерильный хирургический кетгут, аналогичные стерильные материалы для наложения швов	50 000,00	ноябрь
340	Изделия канцелярские	40 000,00	ноябрь
340	Моющие и чистящие средства	35 000,00	ноябрь
226	Проведение медицинских анализов (гистологические исследования)	90 000,00	ноябрь
226	Медицинский осмотр работников	20 000,00	ноябрь
226	Услуги по подписке на газеты, журналы и другие периодические издания	40 000,00	ноябрь
226	Реклама	20 000,00	ноябрь
226	Реклама	20 000,00	декабрь
226	Услуги по обучению на курсах повышения квалификации	20 000,00	декабрь
Всего (тыс. руб.)			3939,32

Итого суммарные затраты на функционирование помещения в первый год составят:

З₁ ¹ =409,4+866+25*10+35*10+50*10+24*10+30*10+360*10+3282,77 = 9798,17 тыс. руб.

Итого суммарные затраты на функционирование помещения во второй год составят:

З₁ ² = 409,4+866+25*12+35*12+50*12+24*12+30*12+360*12+3939,32= 11502,72 тыс. руб.

5. Определение чистого дисконтированного дохода (ЧДД)

Для первого года (год проведения ремонта) ЧДД рассчитывается следующим образом:

R1 = 30665,52 тыс. руб., R2 = 33453 тыс. руб.,

З11 = 9798,17 тыс. руб., З21 = 11502,72 тыс. руб.,

З = 6035,97 тыс. руб.,

t = 1,

Е = 0,16.

Тогда ЧДД 1 года составит:

ЧДД = (27877,5-9798,17-6035,97) ∙ 1/(1+0,16)¹ = 10382,2 тыс. руб.

Денежный поток

ДП₁ = R₁ - З₁ – З, (69)

ДП₁ = 27877,5-9798,17-6035,97 = 12043,36 тыс. руб.

Кумулятивный ДП_i = ДП_i + ДП_i+1 (70)

Кумулятивный ДП₁ = ДП₁ = 12043,36 тыс. руб.

Кумулятивный ЧДД_i = ЧДД_i + ЧДД_i+1 (71)

Кумулятивный ЧДД₁ = 10382,2 тыс. руб.

ЧДД 2 года составит:

ЧДД = (33453 – 11502,72) * 1/(1+0,16)² = 16312,6 тыс. руб.

Денежный поток

ДП₂ = R₂ - З₂, (72)

ДП₂ = 33453-11502,72 = 21950,28 тыс. руб.

Кумулятивный ДП₂ = 33993,64 тыс. руб.

Кумулятивный ДП_i = ДП_i + ДП_i+1, (73)

Кумулятивный ЧДД₂ = 26694,8 тыс. руб.

Кумулятивный ЧДД_i = ЧДД_i + ЧДД_i+1 (74)

Расчет показателей для последующих годов приведен в таблице 28.

Таблица 28

Расчет денежных потоков во времени

Показатели	Год
	1	2	3	4	5
Выручка, тыс. руб/год	27877,5	33453	35794,7	38300,3	40981,3
Расходы, тыс. руб/год	15834,14	11502,72	12307,9	13169,5	14091,4
ДП,тыс. руб/год	12043,36	21950,28	23486,8	25130,8	26889,9
Кумулятивный ДП, тыс. руб/год	12043,36	33993,64	57480,4	82611,2	109501,1
ЧДД, тыс. руб/год	10382,2	16312,6	15047	13879,5	12802,6
Кумулятивный ЧДД, тыс. руб/год	10382,2	26694,8	41741,8	55621,3	68423,9

6. Определение индекса доходности проекта

Индекс доходности (ИД) представляет собой отношение суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений и рассчитывается по формуле:

ИД = ЧДД / К, (75)

Где К – капиталовложения.

ИД = 68423,9 / 66905,66 = 1,02,

следовательно, проект является эффективным.

Потенциальная величина доходов составит около 33453 тыс. руб/год.

Устройство спортивного клуба.

Предполагается на имеющейся площади устроить зону ресепшн, тренажерный зал, танцевальный класс, класс аэробики, зал детского фитнеса, зал йоги, массажный кабинет, раздевалки, пункт медицинской помощи. В зону ресепшн предполагается установить кофейный автомат и снековый автомат.

В фитнес-клубе проводятся только групповые занятия. Учитывая среднесложившуюся стоимость абонементов на месяц в крупные фитнес-клубы г. Омска, принимается стоимость абонемента на месяц при посещении:

• в дневные часы (с 10.00 до 17.30) – 1,6 тыс. руб.;

• в вечерние часы (с 17.30 до 22.00) – 2,1 тыс. руб.;

• посещение тренажерного зала – 1,2 тыс. руб./мес.

• посещения детского фитнеса (с 12.00 до 21.00) – 1 тыс. руб./мес.;

• стоимость разового посещения – 0,4 тыс. руб.;

• услуги массажиста – 1 тыс. руб. / час.

В танцевальный класс, класс аэробики, зал йоги, класс детского фитнеса предусмотрен набор групп по 8 человек. В тренажерном зале одновременно занимаются в среднем 15 человек. Среднее время посещения тренажерного зала – 1 час, технический перерыв на уборку помещения – 2 часа в день. Итого время работы тренажерного зала 10 часов.

Групповые занятия проводятся продолжительностью 1,5 часа. Перерыв между занятиями составляет 1 час. Значит, в день проходит 5 занятий в каждом классе для взрослых (3 занятия до 17.30 и 2 занятия после 17.30). Занятия с детьми проводится продолжительностью 45 минут. Перерыв между занятиями 75 минут. Итого 5 детских занятий. Разовым посещением пользуются в среднем 60 человек в месяц.

Массажист обслуживает в среднем в день 6 человек.

Средний доход кофейного автомата – 15 тыс. руб. /мес.;

Средний доход снекового автомата – 30 тыс. руб./мес.

1. Итоговый годовой доход первого года составит (с учётом времени на ремонт и перепланировку):

R₁ = 3*(3*8*10*30*1,6+2*8*10*30*2,1)+15*10*10*1,2+5*8*30*10*1+60*10*0,4+60*30*10*1+10*15+10*30 = 81090 тыс. руб.,

Где 10 – количество месяцев в год перепланировки

30 – количество дней в месяце

2. Итоговый годовой доход второго года составит:

R₂ = 3*(3*8*12*30*1,6+2*8*12*30*2,1)+15*10*12*1,2+5*8*30*12*1+60*12*0,4+6*30*12*1+12*15+12*30 = 97308 тыс. руб.,

Для последующих годов прирост ежегодной прибыли принимается равным 7 % от дохода текущего года.

3. Единовременные затраты на перепланировку помещения и приобретение оборудования.

• демонтаж перегородок 137 м² – 0,4 тыс. руб./м²;

• укладка ламината 300 м² – 0,6 тыс. руб./м²;

• укладка резинового покрытия 200 м² – 0,9 тыс. руб./м²;

• татами 60 м² – 2 тыс. руб./м²;

• секция стульев на 4 посадочных места 5 шт. – 14 тыс. руб/шт.;

• зона для администратора (стойка и кресло) 1 шт. – 24 тыс. руб.;

• компьютер 1 шт. – 20 тыс. руб.;

• телефон 1 шт. – 3 тыс. руб.;

• кулер для воды напольный 1 шт. – 5,8 тыс. руб.;

• кофейный автомат 1 шт. – 110 тыс. руб.;

• снековый автомат 1 шт. – 150 тыс. руб.;

• беговая дорожка 4 шт. – 22 тыс. руб./шт.;

• велотренажер 2 шт. – 6 тыс. руб./шт.;

• силовые скамьи 2 шт. – 5 тыс. руб./шт.;

• штанга 8 шт. – 12,5 тыс. руб./шт.;

• тренажер-гиперэкстензия 3 шт. – 12 тыс. руб./шт.;

• степпер 2 шт. – 2,2 тыс. руб./шт.;

• силовые тренажеры 4 шт. – 64 тыс. руб./шт.;

• шведская стенка 3 секций – 8,2 тыс. руб./секция;

• гантели разборные 10 шт. - 2,8 тыс. руб./шт.;

• комплект гирь (8, 12, 16, 24, 32 кг) – 11,6 тыс. руб.;

• зеркала 140 м² – 0,5 тыс. руб./м²;

• споривные коврики 40 шт. – 0,9 тыс. руб./шт.;

• хореографический станок 34 м. – 2 тыс. руб./м.;

• пилон 4 шт. – 17,5 тыс. руб./шт.;

• скакалки 50 шт. – 0,1 тыс. руб./шт.

• мячи гимнастические 10 шт. – 0,7 тыс. руб./шт.

• степы 20 шт. – 3,3 тыс. руб./шт.;

• мешок боксёрский 6 шт. – 2,5 тыс. руб./шт.;

• стол массажный 2 шт. – 18 тыс. руб./шт.;

• мебель в массажный кабинет (стол, кресло, шкаф) – 36 тыс. руб.;

• шкафчики для хранения вещей 110 шт. – 2 тыс. руб./шт.;

• скамьи с вешалкой 28 шт. – 8,2 тыс. руб./шт.;

• мебель в пункт медицинской помощи (стол, тумба, сейф, шкаф, кресло)- 34 тыс. руб.;

• создание сайта – 10 тыс. руб.

Учитывая то, что износ здания составляет 13%, то необходимо учесть затраты на ремонт, которые составят около 2294,72 тыс. руб. Время на ремонтные работы составит 2 месяца.

Итого затраты на оборудование и перепланировку:

З = 4502,52 тыс. руб.

4. Расходы на функционирование

В расходы на функционирование помещения входят:

• затраты на коммунальные услуги, 409,4 тыс. руб.

• затраты на обслуживание помещения (текущий ремонт). 866 тыс. руб;

• затраты на ремонт и замену инвентаря 3000 тыс. руб.

• заработная плата тренера 12 чел. – 25 тыс. руб/мес. на человека;

• заработная плата администратора 2 чел. – 14 тыс. руб./мес. на человека;

• заработная плата обслуживающего торговые автоматы 1 чел. – 5 тыс. руб./мес. на человека;

• заработная плата массажиста 2 чел. – 20 тыс. руб./мес. на человека;

• заработная плата администратора детской комнаты 2 чел. – 12 тыс. руб./мес. на человека;

• заработная плата медицинского работника 2 чел. – 16 тыс. руб./мес. на человека;

• уборщица 2 чел. – 9 тыс. руб./мес. на человека.;

• затраты на покупку воды в кулер – 6 тыс. руб./мес.;

• затраты на приобретение продукции снекового автомата – 18 тыс. руб./мес.; затраты на приобретение ингредиентов для кофейного автомата – 8 тыс. руб./мес.;

• затраты на рекламу – 10 тыс. руб./мес.

Итого суммарные затраты на функционирование помещения в первый год составят:

З₁ ¹ = 409,4+866+3000+12*25*10+2*14*10+5*10+2*20*10+2*12*10+2*16*10+2*9*10+6*10+18*10+8*10+10*10 = 9265,4 тыс. руб.

Итого суммарные затраты на функционирование помещения во второй год составят:

З₁ ² = 409,4+866+3000+12*25*12+2*14*12+5*12+2*20*12+2*12*12+2*16*12+2*9*12+6*12+18*12+8*12+10*12 = 10143,4 тыс. руб.

5. Определение чистого дисконтированного дохода (ЧДД)

Для первого года (год проведения ремонта) ЧДД рассчитывается следующим образом:

R1 = 81090 тыс. руб., R2 = 97308 тыс. руб.,

З11 = 9265,4 тыс. руб., З21 = 10143,4 тыс. руб.,

З = 4502,72 тыс. руб.,

t = 1,

Е = 0,16.

Тогда ЧДД 1 года составит:

ЧДД = (81090-4502,72-9265,4) * 1/(1+0,16)¹ = 58035,9 тыс. руб.

Денежный поток

ДП₁ = 81090-4502,72-9265,4 = 67321,7 тыс. руб.

Кумулятивный ДП₁ = 67321,7 тыс. руб.

Кумулятивный ЧДД₁ = 58035,9 тыс. руб.

ЧДД 2 года составит:

ЧДД = (97308-10143,4) * 1/(1+0,16)² = 64777,5 тыс. руб.

Денежный поток

ДП₂ = 97308-10143,4 = 87164,6 тыс. руб.

Кумулятивный ДП₂ = 154486,3 тыс. руб.

Кумулятивный ЧДД₂ = 122813,4 тыс. руб.

Расчет показателей для последующих годов приведен в таблице 29

Таблица 29

Расчет денежных потоков во времени

Показатели	Год
	1	2	3	4	5
Выручка,тыс.руб/год	81090	97308	104119,6	111408	119206,6
Расходы,тыс. руб/год	13768,12	10143,4	10853,4	11613,1	12426
ДП, тыс.руб/год	67321,7	87164,6	93266,2	99794,9	106780,6
Кумулятивный ДП, тыс.руб/год	67321,7	154486,3	247752,5	347547,4	454328
ЧДД, тыс.руб/год	58035,9	87164,6	59751,7	55115,8	50839,6
Кумулятивный ЧДД, тыс.руб/год	58035,9	122813,4	182565,1	237680,9	288520,5

6. Определение индекса доходности проекта

Индекс доходности (ИД) представляет собой отношение суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений и рассчитывается по формуле:

ИД = ЧДД / К, (76)

Где К – капиталовложения.

ИД = 288520,5/58804,02 = 4,9,

следовательно, проект является эффективным.

7. Определение срока окупаемости проекта

Из таблицы видно, что простой срок окупаемости инвестиций составляет меньше года.

Потенциальная величина доходов составит около 97308 тыс. руб./год.

Вывод: Рассмотрев 3 возможных варианта управления, было выявлено, что наиболее эффективным вариантом является устройство спортивного клуба.