500 Глава 8. Жилищное право

ское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с исполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в ле­чебно-профилактическое учреждение и др. Признание лица ут­ратившим право пользования жилым помещением производит­ся в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохра­нение жилой площади за нанимателем;

4. право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения условия о нор­ме жилой площади и согласия других нанимателей и совершен­нолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока до­говора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобнов­ления договора;

5. право вселять временных жильцов;

6. право обменять нанятое жилое помещение на другое по­мещение или имущество. С юридической точки зрения обмен жилыми помещениями представляет собой соглашение о вза­имной передаче участниками обмена своих прав и обязанно­стей по пользованию жилыми помещениями. Обмен может быть совершен между нанимателями жилых помещений по до­говору социального найма. Право на обмен имеют также член кооператива и собственник жилого помещения. Предметом об­мена может быть как квартира (дом) в целом, так и комната, а также при определенных условиях и доля жилой площади. До­говор обмена жилыми помещениями может быть заключен на­нимателем при условии письменного согласия всех совершен­нолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совер­шен в судебном порядке. Согласия собственника при обмене помещениями в домах муниципального фонда не требуется;

7. право требовать от наймодателя своевременного проведе­ния капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме (подъездов, дет­ских площадок и т. п.), а также предоставления коммунальных услуг.

Расторжение договора. Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого по­мещения.

§ 5. Договор социального найма жилого помещения 501

Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согла­сия членов семьи может в любое время расторгнуть договор найма и выехать из занимаемого помещения.

Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселе­ние может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его. Предостав­ляемое помещение может быть следующих видов.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного по­мещения. Оно может быть произведено, если:

1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2. дом (жилое помещение) признан непригодным для проживания;

3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой и др.

Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если нанима­тель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставля­ется в размере не менее установленной нормы на одного чело­века.

2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения. Оно может быть осуществлено в отношении граждан, не опла­чивающих жилье и коммунальные услуги в течение шести ме­сяцев. При выселении по данным основаниям предоставляемое помещение может быть меньше ранее занимаемого.

3. Выселение без предоставления другого жилого помещения. Оно производится, если наниматель, члены его семьи или дру­гие совместно проживающие с ним лица систематически разру­шают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, или систематическим нарушением правил обще­жития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и об­щественного воздействия оказались безрезультатными. Без пре­доставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены роди­тельских прав, признано невозможным.