9.Сделки на российском рынке недвижимости.

Сделкой признается действие граждан и юр.лиц (не только граждан РФ, но и иностр.граждан), направленное на установление, прекращение, изменение гражданских прав и обязанностей. (ст.153 ГК РФ).

Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом. Сделка действительна при соблюдении 3-х условий:

• законность содержания;

• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц;

• соблюдение формы сделки.

Виды сделок:

1. Купля-продажа – заключается договор к-пр. ОН, где продавец обязуется передать ОН в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот ОН и уплатить за него опред.цену. Договор подлежит госрегистрации.

2. Мена – между сторонами производится обмен одного имущества на другое, при этом каждая сторона является и продавцом, и покупателем одновременно.

3. Дарение – безвозмездная передача недвижимости собственности другому лицу, которому переходит право собственности. Дарение оформляется в виде юр.документа (дарственный). Для этой сделки существуют ограничения. Если ОН находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех правообладателей. Наследование осуществляется по закону и по завещанию.

4. Рента – по договору одна сторона передает другой стороне плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на получение имущества периодически выплачивать получателю ренту в виде денежной суммы, либо предоставляет средства на его содержание в любой форме по договору ренты. Договор подлежит нотариальному удостоверению.

5. Ипотека

6. Аренда

7. Лизинг – это долгосрочная аренда, иногда на весь срок службы ОН, допускается возможность выкупа ОН.

10. Общая классификация он

Российский рынок недвижимости делится на естественный (з/у, леса, недра) и искусственный. Искусственный рынок недвижимости делится:

1. Жилая недвижимость (малоэтажные до 3 этажей, многоэтажные от 4-9 эт., дом повышенной этажности от 10 до 20 эт., высотные выше20 эт).

2. Коммерческая недвижимость (офисы, рестораны, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущ.комплекс).

3. Общественные здания и сооружения (лечебно-оздоровительные, учебно-воспитательные, культурно-просветительские, специальные);

4. Инженерные сооружения (мелиоративные, дренаж).

Классификация жилых ОН.

1. Жилье высокой степени комфортности (элитное) – местоположение дома, материалы, клубность, инженерное обеспечение, инфраструктура, элитное позиционирование дома, управление недвижимостью, цена.

2. Типовое жилье, эконом-класса – размещение в любом районе города, соответствие архитектурно-планировочным параметрам – панельные и кирпично-монолитные.

3. Жилье низких потребительских качеств (для жителей с низкой платежеспособностью) – непрестижные районы, удалено от осн.трансп.коммуникаций, заниженные архитектурно-планировочные характеристики.

На основании градостроительных ориентиров выделяют: дома старого фонда (дореволюционные до 1917 г), дома-постройки нач.1917 г до 1930-х г, «сталинские» дома, дома 1-го поколения индустриального домостроения («хрущевки»), дома 2-го поколения 70-80 гг., современные жилые дома.

Классификация в зависимости от материалов наружных стен здания: кирпичные, деревянные, монолитные, панельные, смешанные.

В зависимости от характера использования: первичное жилье, вторичное жилье (загородное жилье), третичное жилье (для кратковременного жилья).

Классификация коммерческой ОН. Делится на приносящий доход и создающее условие для его извлечения.

1. Объекты торговли делится на: многофункциональные ТК, гипермаркет (не менее 4000 кв.м.), супермаркет (не менее 1000 кв.м.), универмаг (не менее 1000 кв.м.).

2. Гостиничные и развлекательные - европейская система (5*), система букв (А,В,С,Д), система корон в Великобритании, система разрядов (люкс, высш.А,высш.В., 1,2,3,4).

3. Офисная недвижимость. В мировой практике классификация бизнес-центров имеет категорию А,В,С.

4. Гаражи, автопаркенги и автостоянки. Гаражи делятся: индивидуальные типовые гаражи, крытые, отдельно стоящие гаражи, сгруппированные на одной территории.

5. Промышленная недвижимость представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, заводы, технопарки и т.д.