Показники оцінки ефективності інвестицій в облігації

Показник	Формула розрахунку	Умовні позначення
1	2	3
1. Купонна дохід­ність облігації		– річний купонний дохід, грн.; – номінальна ціна облігації

Продовження табл. 3.3

1	2	3
2. Поточна рин­кова дохідність		– поточна ринкова ціна
3. Дохідність облігацій з нульовим купоном		– ціна продажу облігації (у процентах до номіналу, або в грн.); – кількість днів з дня покупки до продажу облігації
4. Середньорічна кінцева дохідність облігації		ΔPo – приріст або збиток капіталу, який дорівнює різниці між ціною реалізації (номіналом) та ціною купівлі облігації інвестором; n – кількість років, протягом яких інвестор володів облігаціями
5. Ринкова вартість відсоткової облігації з фіксованою купонною ставкою		Ko – сума відсотків по облігації за кожен рік; No – номінальна вартість облігації; r – ставка дисконтування; n – кількість періодів, які залишилися до погашення облігації
6. Ринкова вартість безвідсоткової облігації

Ставка дисконтування при якій ціна облігації дорівнює її ринковій ціні називається дохідністю до погашення (YTM) та відображає річну дохідність інвестицій в облігацію.

Ефективний термін повернення інвестицій в облігацію (дюрація) розраховується за формулою:

де CF_t – грошовий потік за облігацією у t-ому періоді;

YTM – дохідність облігації до погашення;

m – періодичність нарахувань;

n – термін від дати виплати попереднього купону до погашення (викупу, оферти) в роках;

t – порядковий номер періоду грошових надходжень за облігацією.

Зміна ціни облігації (у грошовому вираженні) через дюрацію розраховується за формулою:

де ΔPV – зміна ринкової вартості облігації;

PV – початкова вартість;

Δr – зміна ставки дисконтування.

Тема 4. Інвестиції в засоби виробництва

Тематика та зміст занять:

- аналіз динаміки капітальних інвестицій підприємств України;

- оцінка вартості об’єктів нерухомості;

- аналіз дохідності інвестування в об’єкти нерухомості.

Завдання 4.1

Визначте вартість об’єкту нерухомості, який виставлено на продаж. Відомо, що дійсний валовий дохід цього об’єкту становить 250 000 грн. За угодами, які раніше було укладено з нерухомістю в цьому регіоні одержані дані, які наведено в табл. 4.1

Таблиця 4.1

Дані щодо умов продажу подібних об’єктів нерухомості в регіоні

Об’єкт	Ціна продажу, грн.	Дійсний валовий дохід, грн.
1	2 250 000	280 000
2	3 212 000	310 000
3	1 830 000	220 000

Завдання 4.2

Інвестор планує одержати 25 % доходу на свої інвестиції в об’єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредит у розмірі 80 % від вартості цього об’єкта нерухомості під 19 % річних. Визначте ставку капіталізації та вартість об’єкта нерухомості при умові, якщо чистий операційний дохід від нього становить 50 000 грн.

Завдання 4.3

Інвестор планує придбати споруду вартістю 2 млн грн. Для часткового фінансування цієї угоди отримано кредит на суму 800 тис. грн, вартість якого 22 % річних. При цьому інвестор планує здавати споруду в оренду з метою отримати 15 % доходу на свої інвестиції.

Визначте коефіцієнт капіталізації та зробіть відповідні висновки із зазначенням необхідного розміру чистого операційного доходу.

Завдання 4.4

Визначте, яку суму кредиту отримав інвестор для придбання об’єкту нерухомості вартістю 500 тис. грн, якщо відомо, що коефіцієнт капіталізації складає 0,18. Рівень доходу, отриманого інвестором на власні інвестиційні ресурси складає 25 %.

Методичні рекомендації до завдань 4.1 – 4.4

Методи визначення вартості об’єктів нерухомості об’єднано в три основні підходи:

дохідний підхід

порівняльний (ринковий) підхід;

витратний (майновий) підхід.

В рамках дохідного підходу використовується метод прямої капіталізації та метод непрямої капіталізації (дисконтованих грошових потоків).

Оцінка нерухомості з використанням методу прямої капіталізації. У термінах оцінки нерухомості під капіталізацією розуміють визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів та вигод, одержаних у результаті володіння об’єктами нерухомості. В рамках дохідного підходу вартість нерухомості (V) визначається за формулою:

де NOI – чистий операційний дохід;

K – коефіцієнт капіталізації.

Визначення коефіцієнта капіталізації базується на тому, що інвестуючи капітал у нерухомість, інвестор бажає отримати дохід не тільки на вкладений капітал, а повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе або шляхом перепродажу об’єкту нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки процентного доходу на капітал, а поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації. Він складається з двох частин:

1) віддача – дохід на інвестований капітал, тобто винагорода власнику капіталу за цінність грошей з урахуванням часового фактору й ряду інших факторів, пов’язаних з інвестиційним проектом. Іншими словами, це процент, який виплачується за використання грошових коштів;

2) сума, яка йде на відшкодування початкового інвестованого капіталу.

Для розрахунку коефіцієнта капіталізації (K) використовується формула:

де M – відношення величини кредиту до вартості нерухомості;

i₂ – відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики;

i₁ – відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал).

Різновидом методу прямої капіталізації є метод валової ренти, що використовується для оцінки нерухомості. Він базується на тому, що існує пряма залежність між ціною продажу та доходом від здачі нерухомості в оренду. Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів (M), який визначається за формулою:

де C – ціна покупки (продажу) об’єкта;

D – рентний дохід (потенційний валовий дохід або дійсний валовий дохід).

Оберненою величиною до мультиплікатора рентних платежів є ставка валової дохідності (V), яка визначається за формулою:

Таким чином, якщо є можливість одержати інформацію на ринку нерухомості про проведені угоди за подібними об’єктами (ціна продажу, дохідність операції, величина мультиплікатора або валова ставка дохідності), можна провести оцінку об’єкта, виставленого на продаж.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Тема 5. Інноваційна форма інвестицій

Тематика та зміст занять:

- статистичний огляд інноваційної активності підприємств України;

- обговорення заходів щодо розробки та просунення на ринок інноваційної послуги.

Тема 6. Залучення іноземного капіталу

Тематика та зміст занять:

- країни, що мають зацікавлення в співпраці з Україною в аспекті реалізації інвестицій;

- основні перешкоди, що стримують активність іноземних інвесторів.