2. Какова юридическая природа сроков, установленных ст. 250 гк рф?

По своей юридической природе - это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных, более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п.2 ст.250 ГК, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п.1 ст.200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п.2 ст.197 ГК).

3. Подлежит ли государственной регистрации договор продажи доли?

В соответствии со статьей 18 Жилищного кодекса РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями) - государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. В соответствии с пунктом 2 статьи 4 данного Федерального закона обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Следовательно, договор купли-продажи доли жилого помещения подлежит государственной регистрации.

4. Оцените доводы сторон и решите дело.

Исходя из условий задачи следует, что г-н Лебедев оформил договор купли-продажи ½ дома. Такой договор подлежит государственной регистрации, и должен быть еще зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, что еще не произошло (исходя из условий задачи). Тем более, при регистрации договора в данной службе г-ну Лебедеву и его покупателю потребуется предъявить помимо основных документов дополнительные - копии почтовых уведомлений о вручении извещений с обязательным указанием даты вручения и подписью лица, получившего уведомление и отказы совладельцев от права преимущественной покупки (если такие бумаги будут). Таких документов у них нет. Если же государственная регистрация была осуществлена, то она будет являться оспоримой, и в соответствии с п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ судом сделка должна быть признана недействительной.

Если г-н Лебедев и г-жа Неллинская не сумеют договориться, не прибегая к судебным спорам, то г-жа Неллинская может в судебном порядке требовать перевода прав и обязанностей покупателя на нее.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10, в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6 - с целью обеспечения всестороннего и полного выяснения всех обстоятельств споров данной категории в стадии подготовки дела к судебному разбирательству следует предложить сторонам представить доказательства, подтверждающие право собственности сторон на дом и размер долей собственников, а именно: выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и подтверждающие, за кем и в каких долях зарегистрирован дом. Могут быть также представлены свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка и другие документы, имеющие значение для дела.

Г-же Неллинской имеет смысл заключить договор с оценочной организацией и заранее провести оценку имущества всего жилого дома, т.к. она считает цену продажи доли существенно завышенной.

На основании представленных документов и пояснений сторон иск г-жи Неллинской о переводе права преимущественного покупателя на нее следует удовлетворить. Также суду следует назначить экспертизу для определения действительной стоимости дома, а также стоимости каждой части дома. Проведение экспертизы с учетом характера разрешаемых вопросов может быть поручено судом на основании ст. 79 ГПК РФ судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Экспертиза должна назначаться и проводиться в строгом соответствии с требованиями ст. ст. 18, 79, 80, 84 - 86 ГПК РФ.

По результатам экспертизы по определению реальной рыночной стоимости жилого помещения и выявления действительной ½ доли г-на Лебедева г-жа Неллинская может заключить сделку купли-продажи его доли, если ее устроит цена, в противном случае она не имеет права препятствовать продаже его доли третьему лицу.

Г-же Неллинской следует учитывать, что при предъявлении иска такого рода истец обязан внести по аналогии с ч. 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Цена иска определяется в соответствии с п.2 и п.9 ч.1 статьи 91 Гражданского процессуального кодекса РФ.