1 Сведения о процедурах кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости

1.1 Правила постановки на кадастровый учет

В Земельный кодекс Российской Федерации и в ряд законодательных актов внесены изменения, касающиеся вопросов возникновения, прекращения и реализации прав на земельные участки (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ). Как внести сведения о земельном участке в государственный кадастр недвижимости, какие документы подготовить в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», чтобы получить заветный кадастровый паспорт объекта недвижимости, и что учесть во избежание отказа в постановке на кадастровый учет, рассказывает эксперт журнала «Учет в бюджетных учреждениях».

Каждый земельный участок, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный (кадастровый) номер. Это правило прописано в статье 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно Указу Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847, кадастровые номера присваиваются земельным участкам органом кадастрового учета. Эту функцию выполняет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости».

Пока земельный участок не имеет кадастрового номера, он не может быть предметом хозяйственного оборота, и все сделки по поводу таких участков признаются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ. Исключения составляют случаи, прямо предусмотренные законодательством. Например, аренда части земельного участка, при условии, что весь участок поставлен на кадастровый учет и стороны сделки четко и ясно определили предмет аренды иным способом.

Есть две разные процедуры внесения сведений о земельном участке в кадастр. Одна из них применяется, если образуется новый земельный участок. Другая используется, если в кадастр недвижимости вносятся сведения о земельном участке, который был образован до введения в действие закона, то есть до 1 марта 2008 года, причем сведения об этом участке по различным причинам в действующий кадастр из ранее применявшегося для кадастрового учета Государственного земельного кадастра не переносились (Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Основанием для постановки на кадастровый учет, согласно статье 16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», служит заявление. Оно заполняется в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 г. № 529. Если заявление подает представитель, то к нему необходимо приложить документы, подтверждающие его полномочия. Заявление оформляется на один земельный участок. Одно заявление для постановки на государственный учет нескольких участков допускается, если они созданы в результате преобразования одновременно. Кроме того, в соответствии со статьей 22 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к заявлению для постановки на учет вновь образованного участка прилагаются:

• межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;

• копии документов о праве собственности заявителя на земельный участок либо подтверждающих ограничение (обременение) вещных прав на такой участок в пользу заявителя.

Документ о согласовании границ необходим, если в соответствии со статьей 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» их местоположение подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений об этом. Если происходит раздел участка без изменения его внешних границ, достаточно получить согласие всех землепользователей.

Достоверность копий документов нужно засвидетельствовать нотариально. Копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления может быть заверена только печатью и подписью уполномоченного должностного лица указанного органа. Если заявитель представляет соответствующий документ в подлиннике, то подавать копию не нужно. После его копирования орган кадастрового учета или многофункциональный центр возвращает заявителю документ. Если документ подан в орган кадастрового учета в электронной форме, то его нужно засвидетельствовать в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. В случае же внесения сведений о ранее образованном земельном участке следует руководствоваться положениями статьи 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Постановка на кадастровый учет происходит в течение 18 календарных дней с даты получения органом кадастрового учета заявления (ст. 17 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»). Срок постановки участка на кадастровый учет не меняется, даже если необходимые для кадастрового учета документы запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия. При направлении заявления о кадастровом учете либо об учете адреса правообладателя через многофункциональный центр срок исчисляется со дня передачи соответствующего заявления в орган кадастрового учета.

В результате в кадастре будут содержаться следующие сведения о земельном участке:

• местоположение границ;

• кадастровый номер (при наличии ранее присвоенного органом), дата внесения его в государственный кадастр недвижимости;

• кадастровые номера участков, в результате раздела, объединения или перераспределения которых был образован данный участок;

• адрес или, при его отсутствии, описание местоположения участка;

• категория земель и разрешенное использование земельного участка;

• площадь в квадратных метрах (с округлением до 1 кв. м) с указанием погрешности вычисления;

• кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;

• кадастровые номера смежных земельных участков (в соответствии с изменениями, внесенными приказом Минэкономразвития России от 12 марта 2014 г. № 121 в Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, кадастровые номера смежных земельных участков не вносятся с 30 июня 2014 года);

• дополнительные сведения, уточняющие описание отдельных частей границы земельного участка.

Постановка на учет происходит на следующий рабочий день после истечения срока в 10 календарных дней (ст. 17 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»). При этом орган кадастрового учета обязан выдать заявителю или его представителю кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Государственный кадастровый учет земельного участка, который совершался до дня вступления в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» или в переходный период его применения, признается юридически действительным. Такие участки считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Сведения о них могут отсутствовать в кадастре, так как в процессе первоначального учета данные по ним были недостаточны. Например, это касается участков, не стоящих на кадастровом учете, права на которые при этом зарегистрированы и действительны. Им присвоены условные номера в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому они (далее – участки с условными номерами) также считаются ранее учтенными участками.

Нередко в связи с отсутствием документов, подтверждающих установление границ земельного участка, приходится получать новый межевой план. Основной риск в этой ситуации – наложения границ участка на смежные земельные участки, образованные позже него, но поставленные на кадастровый учет в период с 1 марта 2008 года до подачи данного заявления о постановке на учет.

Проблема решается исходя из учета интересов всех «смежников» в каждом конкретном случае. Собственнику или пользователю такого участка придется менять конфигурацию и даже иногда площадь земельного участка с учетом границ ранее учтенных смежных участков. Только уже после этого нужно обращаться с заявлением в порядке, описанном в статье 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Также возможны случаи, при которых либо приостанавливают постановку на учет, либо орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка вообще.

Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении постановки на учет земельного участка, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому участку не обеспечивается, в том числе путем установления сервитута.

Уведомление о принятии такого решения орган кадастрового учета направляет заявителю не позднее следующего рабочего дня после его принятия. Кадастровый учет приостанавливается до устранения обстоятельств, послуживших основанием для подобных мер, но не более чем на три месяца. Вынесение указанного решения прерывает течение срока, установленного частью 1 статьи 17 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости».

Решение об отказе в кадастровом учете последует, если участок, о кадастровом учете которого подано заявление:

• не признается объектом недвижимости, учет которого ведется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»;

• образован из одного или нескольких объектов недвижимости, причем раздел или выдел доли в натуре либо иное, совершаемое при таком образовании, не допускается Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»;

• образован из объекта недвижимости, о котором в государственном кадастре недвижимости есть только временные сведения.

Также в постановке на кадастровый учет откажут, если:

• с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;

• истек срок приостановления кадастрового учета, но не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;

• межевой план заверен подписью неправомочного лица;

• ответ органа государственной власти или местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа или информации, необходимых для кадастрового учета, и такой документ не был представлен заявителем по собственной инициативе;

• размер образуемого участка не будет соответствовать установленным требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам;

• участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, и не входит в перечень установленных федеральным законом исключений;

• в орган кадастрового учета поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка согласно Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

• площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей из земель сельхозназначения, больше площади, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, более чем на 5 процентов;

• граница земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, не считается согласованной, если такое согласование предусмотрено Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Технический план объекта недвижимости представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер (Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. № 221- ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

В соответствии с требованиями современного законодательства для постановки на кадастровый учет объектов капитального строительства и регистрации прав собственности на них требуется оформление технического плана. Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 01.03.2013 № 175 "Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона № 221 "О государственном кадастре недвижимости".

Виды технических планов:

Технический план на квартиру/нежилое помещение в новостройке. В случае отсутствия технической документации в Росреестре, выполняются работы по обмеру квартиры/нежилого помещения. Для подготовки необходимо иметь один из документов: Договор с застройщиком, Решение суда о признании права собственности, иные правоустанавливающие документы.

1. Технический план на квартиру/нежилое помещение/здание, после перепланировки или реконструкции. Выполняются работы по обмеру объекта, либо берутся данные о новой площади и планировке из проекта перепланировки/реконструкции или из нового технического паспорта Росреестра. Для подготовки необходимо иметь Распоряжение и Акт приемки выполненных работ по перепланировке или реконструкции Объекта, измененный поэтажный план с нанесенной квартирой/нежилым помещением.

2. Технический план на частный дом/здание/сооружение. Выполняется комплекс геодезических работ по определению координат характерных точек (углов) здания, а так же обмерные работы по определению конфигурации комнат и общей площади дома/здания. Если объект был построен по проекту, данные о внутренней конфигурации можно взять из проектной документации (предоставляет Заказчик). Для подготовки необходимо иметь Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо в случаях дачной амнистии Декларацию, которую составляет кадастровый инженер. Земельный участок под домом/зданием должен стоять на кадастровом учете.

3. Технический план на гараж, садовый дом. Выполняются геодезические работы по определению координат характерных точек (углов) постройки (в случае отдельно стоящего здания), общей площади. Данные о внутренней конфигурации могут быть взяты из проектной документации. Для подготовки необходимо иметь Разрешение на ввод гаража (строения) в эксплуатацию. Так же необходим кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположена постройка.

4. Технический план на выделенную часть помещения в натуре, из состава всего помещения или здания. Выполняются работы по обмеру помещения в натуре, либо берутся данные о площади выделенной части помещения из проектной документации здания, либо технического паспорта/технического плана всего помещения/здания. Само помещение или здание, из которого выделяется новое помещение должно стоять на кадастровом учете.

5. Технический план на объект незавершенного строительства. Производятся геодезические работы по определению координат характерных точек (углов) объекта. Кадастровый инженер составляет Акт осмотра, подтверждающий наличие объекта. Данные о характеристиках объекта берутся из проектной документации (предоставляется собственником), по тем значениям, которые получит объект после завершения строительства. Для подготовки плана необходимо иметь проект, либо Декларацию, которую составляет кадастровый инженер и подписывает Собственник, либо решение суда. Необходим кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен объект.

Виды межевых планов:

1. Образование участков

2. Уточнение границ

3. Сведения об образуемых частях

4. Уточнение границ нескольких смежных земельных участков

1. Образование участков

Способы образований земельных участков:

Выдел — образование земельного участка в результате выдела земель в счет долей из земель, находящихся в общедолевой собственности. В Межевом плане должен присутствовать исходный (если в результате выдела исходный земельный участок прекращает существование) или изменяемый земельный участок.

Раздел — образование земельных участков в результате раздела исходного. Образуются два или более земельных участков. В Межевом плане должен присутствовать один исходный земельный участок.

Раздел с измененным земельным участком — образование земельного участка в результате раздела исходного земельного участка, с сохранением последнего в измененных границах. В Межевом плане должен присутствовать изменяемый земельный участок.

Перераспределение — Образование земельных участков в результате перераспределения земель, входящих в состав двух и более земельных участков. В Межевом плане должны присутствовать два или более исходных земельных участка.

Образование из земель — образование земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исходные и/или изменяемые земельные участки отсутствуют.

Объединение — образование земельного участка в результате объединения двух или более исходных земельных участков. В Межевом плане должны присутствовать два или более исходных земельных участка.

2. Уточнение границ. Уточнение границ нескольких смежных земельных участков

Эти две разновидности уточнения объединены не случайно (третий вид уточнения будет рассмотрен ниже).

Термин «Уточнение» в кадастровом учете подразумевает два разных по смыслу вида регистрационных действий:

1. Внесение отсутствующих сведений. Иными словами — проведение работ по уточнению земельного участка, сведения, о границах которого отсутствуют в Государственном кадастре недвижимости, или границы этого земельного участка не были установлены в установленном законом Российской Федерации порядке.

2. Исправление кадастровой ошибки в сведениях о земельном участке

С одной стороны, термин «Уточнение» подходит для обоих случаев, а с другой — вводит путаницу при формировании Межевых планов.

Виды уточнений и, чтобы не запутаться, разобьем уточняемые земельные участки на три категории:

• Уточняемый земельный участок – это уточняемый земельный участок, межевание которого ранее не проводилось.

• Исправляемый земельный участок – это уточняемый земельный участок, межевание которого ранее проводилось в установленном порядке, но в его конфигурации и/или площади есть ошибка.

• Исправляемые границы смежных земельных участков – это уточняемый смежный земельный участок, межевание которого ранее проводилось, в его местоположении существует ошибка, но при этом в его конфигурации и площади ошибок нет. А также уточняемые земельные участки, межевание которых ранее не проводилось в установленном порядке, но сведения, о границе которого есть в Государственном кадастре недвижимости.

Кадастровая выписка – информация, подготовленная на основе запроса заявителя и в соответствии с ним. Содержит сведения об объекте недвижимости: жилом или нежилом помещении, земельном участке, внесенном в государственный кадастр недвижимости, который ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Кадастровый паспорт – сведения, имеющиеся в Государственном кадастре недвижимости для учета объектов недвижимости, составленные по единым утвержденным формам, необходимые для государственной регистрации прав на данный объект и осуществления сделок с ним.

Информация, содержащаяся в кадастровой выписке, может полностью совпадать с данными кадастрового паспорта, а также может быть и менее, и более полной, в зависимости от цели и полноты запроса, а также имеющихся в Государственном кадастре недвижимости данных.

Срок действия этих документов не ограничен, но перед совершением сделок или оформлением наследования объекта нотариусы, как правило, требуют обновленные данные, поскольку характеристики объекта недвижимости могут со временем измениться.

Таблица 1.1 – Сравнение кадастрового паспорта и кадастровой выписки

	Кадастровый паспорт	Кадастровая выписка
Полнота сведений	Сведения об объекте недвижимости, которые содержатся в ГКН, по формам В.1-В.4.	Содержит сведения об объекте недвижимости, которые указаны в запросе заявителя и о них есть данные в ГКН, по формам КВ.1-КВ.6.
Возможность оформления	Только для объектов, поставленных на кадастровый учет и имеющих утвержденный кадастровый номер	Может содержать данные и о том, что земельный участок или иной объект недвижимости не поставлен на кадастровый учет, либо о прекращении существования объекта
Характер документа	Обязателен для государственной регистрации прав на объект и совершения сделок с ним	Не обязателен для получения, используется преимущественно в справочных целях и для решения спорных вопросов