3.2. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, переходящее в порядке наследования

Поскольку права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, наследнику после оформления наследства также необходимо произвести такую регистрацию своего права собственности на недвижимость и получить новые документы на это имущество. Для этого ему следует обратиться в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где на основании свидетельства о праве на наследственное имущество наследнику уже на его имя выдадут свидетельство о государственной регистрации права собственности в порядке наследования на недвижимое имущество: квартиру, дачу и т.п.

По общему правилу государственная регистрация определяет момент возникновения права, однако в случае государственной регистрации права на наследственное недвижимое имущество она только подтверждает существование права.

Наследник, принявший наследство, является обычным правообладателем, и отсутствие регистрации никак не ограничивает и не может ограничивать его право собственности на объект недвижимости.

Действующее законодательство Российской Федерации для таких случаев перехода права собственности не содержит специальных ограничений для новых правообладателей относительно реализации их прав. Таким образом, напрашивается вывод, что наследники и до соответствующей государственной регистрации вправе распоряжаться жилыми помещениями, перешедшими к ним в порядке наследования (совершать сделки по купле-продаже, мене и т.п.). Предполагая иное, пришлось бы констатировать тот факт, что для рассматриваемого случая существуют какие-то прямо не установленные федеральным законом ограничения права собственности, вытекающие из общих принципов права, института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что противоречило бы статье 55 Конституции Российской Федерации.

Однако на практике, для наследника, чье право не зарегистрировано, существует ограничение правомочия распоряжения, и он не может отчуждать каким-либо способом соответствующее недвижимое имущество.^{48 49}

Соответственно наследник для реализации права по распоряжению наследственным имуществом в виде недвижимого имущества должен исполнить установленное законом требование о государственной регистрации его права собственности на данное имущество, поскольку пункт 4 статьи 1152 части третьей Гражданского кодекса РФ не исключает необходимости такой регистрации. При этом государственная регистрация права собственности в соответствии со статьей 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признается единственным, а значит, необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права.

Из этого следует, что никакой документ, в том числе свидетельство о праве на наследство, сам по себе не может заменить регистрацию. При этом оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено в судебном порядке. Основания для этого могут быть самые разные, например, установленный факт того, что зарегистрированный в качестве правообладателя наследник приобрел имущество по поддельному завещанию.

В связи с регистрацией перехода прав на недвижимость в порядке наследования возникает одна весьма не простая проблема. В соответствии с действующим законодательством вещные права на недвижимость в большом количестве случаев возникают с момента их государственной регистрации.

На практике право в незарегистрированном состоянии, как право, подлежащее регистрации, может находиться весьма длительное время, так как закон не устанавливает каких-либо сроков для государственной регистрации вещных прав на недвижимость. Такое положение не исключает того, что в период до регистрации с участниками отношений по поводу недвижимости произойдут события, влекущие правопреемство, физическое лицо может умереть, а юридическое лицо может быть реорганизовано или ликвидировано. Какова же в этом случае судьба прав на недвижимость, которые не были зарегистрированы до момента возникновения вопроса о правопреемстве? Так до регистрации перехода права скончалось лицо, которое выступало отчуждателем по договору (продавцом, дарителем).

Ситуация применительно к договору куплипродажи является предметом рассмотрения в п. 62 Постановления, в котором указывается, что поскольку «обязанности продавца по договору куплипродажи переходят к его универсальным правопреемникам... покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца". Для тех же случаев, когда наследники продавца отсутствуют, за покупателем недвижимого имущества, "которому было передано владение во исполнение договора куплипродажи", признается право "обратиться за регистрацией перехода права собственности". При этом "отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд". Суд должен проверить "исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности".

Следует особо обратить внимание на ситуацию, которая описана в п. 11 Постановления, в котором разъясняется, что "наследник... вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее государственный регистратор), после принятия наследства... В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество".

Анализ данного положения приводит к выводу о том, что он не содержит оснований для регистрации прав наследников на недвижимое имущество, если право наследодателя на это имущество не было зарегистрировано, но в соответствии с законом считается возникшим с момента государственной регистрации. Высшие судебные органы в качестве основания регистрации называют документы о приобретении правопредшественником права собственности. Таким образом, переход права от наследодателя к наследнику может быть зарегистрирован при отсутствии государственной регистрации права наследодателя лишь в том случае, если закон не связывает возникновение права наследодателя с государственной регистраций (наследодатель сам приобрел право по наследству, в связи с выплатой паевого взноса в кооперативе и пр.). Во всех остальных случаях (сделка, создание нового объекта недвижимости и др.), если право наследодателя не было зарегистрировано до его смерти, то регистрация прав наследников на такое имущество невозможна.

Сегодня на практике решение проблемы обычно выглядит так. Прежде всего наследники, как правило, обращаются в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права за умершим по тем основаниям, которые существовали до его смерти (сделка отчуждения, создание нового объекта и др.). Однако очевидно, что они не могут рассчитывать на положительное решение вопроса, поскольку в соответствии со ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается его смертью, а это значит, что после смерти он не может стать обладателем какихлибо прав, включая вещные права на недвижимость.

Таким образом, у наследников остается единственная возможность обращение в суд. Требование, наиболее часто предъявляемое в этом случае, признание права на этот объект за наследниками. Как правило, при установлении того обстоятельства, что при жизни приобретателя объекта недвижимости имелись основания для регистрации его права, суд выносит решение об удовлетворении вышеназванных требований.

Вместе с тем рассмотрение подобного рода исковых заявлений носит весьма искусственный характер. Трудности возникают уже при определении надлежащего ответчика. В случае, когда основанием перехода права собственности к наследодателю является сделка отчуждения, ответчиком, как правило, выступает лицо, которое отчуждало объект по договору. В других случаях иск иногда предъявляется к регистрирующему органу. Второе решение вопроса представляется абсолютно неверным, поскольку регистрирующий орган вообще не может выступать в исковом производстве ответчиком по такого рода делам он не владеет спорным объектом и не претендует на него. Что же касается продавца, дарителя и пр., то и он в ряде случаев занимает место ответчика необоснованно, поскольку абсолютно не возражает против принадлежности объекта покойному и установлению прав на объект наследников, то есть спор о праве отсутствует.

Нужно обратить внимание и на то, что в соответствии с п. 59 Постановления в иске о признании права в рассматриваемом случае должно быть отказано, поскольку "иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства.

В силу статьи 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельство о праве на наследство, выдаваемое наследникам, которые приняли это наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество, относится к документам, являющимся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Законодательством Российской Федерации не установлен срок, в течение которого наследник обязан зарегистрировать переход к нему прав на недвижимое имущество, например на жилое помещение, приобретенное в порядке наследования. Следовательно, наследник, получивший свидетельство о праве на наследство, не ограничен каким-либо определенным сроком проведения государственной регистрации права на такое недвижимое имущество.

Для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования требуются следующие документы:

- заявление о государственной регистрации права;

- документ, удостоверяющий личность заявителя (для предъявления);

- документ об уплате государственной пошлины (подлинник и копия);

- документ, подтверждающий полномочия представителя правообладателя, если обращается уполномоченное наследником лицо (подлинник и копия);

- свидетельство о праве по наследству по закону либо по завещанию (подлинник и копия).

Недвижимое имущество должно иметь описание, которое позволяет должным образом идентифицировать объект. Оно включается в наследственную массу на основании имеющихся правоустанавливающих документов, если они до 31 января 1998 г. прошли учет по ранее действовавшему законодательству в Бюро технической инвентаризации, в земельном комитете или в местной администрации.

Следует отметить, что согласно Федеральному закону от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый паспорт вместо технического паспорта является документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства.

Технические паспорта, выданные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.