15

Содержание

Задание 1. Ипотечное кредитование как метод инвестирования………………………………………………………………………3

Задание 2. Расчет экономической эффективности инвестиционного проекта………………………………………………………………………………..9

Список использованной литературы……………………………………….15

Задание 1. Ипотечное кредитование как метод инвестирования

Залогом закрепления положительных изменений в экономике и формирования восходящей траектории развития российского общества является решение вопроса привлечения инвестиций. Рассмотрение данной проблемы с позиции новой институциональной экономической теории позволяет исследовать экономические процессы в контексте всех изменений, происходящих в обществе, выявить институциональные барьеры функционирования экономики вследствие зависимости от траектории предшествующего развития и определить направления исправления сложившейся ситуации.

Слабость развития инвестиционных процессов в современной России обусловлена значительным снижением централизованных капитальных вложений, с одной стороны, и недостаточными инвестиционными возможностями негосударственной финансовой системы, с другой. Это вызывает необходимость нахождения «точек роста», привлечение инвестиций в которые позволит достичь мультипликационного эффекта в масштабах всей экономики.

Социально-экономические преобразования, происходящие в нашей стране, затронули все отрасли и комплексы национальной экономики, в том числе и жилищную  сферу, которая является важнейшей в жизнедеятельности человека.

С переходом к рыночным отношениям действовавшая ранее схема взаимоотношений государства и хозяйствующих субъектов жилищной  сферы, которая предполагала возможность управления организациями через вертикальные структуры директивного воздействия, оказалась неприемлемой.

Приоритетным стало не прямое, а косвенное государственное регулирование деятельности субъектов жилищной сферы, основными инструментами которого являются: разработка новой инвестиционной политики; обеспечение законодательной и нормативной базы взаимоотношений субъектов жилищной сферы; поддержание конкурентной среды как на рынке жилья так и жилищного  строительства и обслуживания ЖКХ; формирование системы государственных гарантий; развитие системы долгосрочного инвестирования  жилищной сферы; формирование института ипотеки и развитие других форм поддержки населения в решении жилищной проблемы.

Жилищная проблема всегда была одной из самых сложных и наиболее острых социальных проблем. Органы исполнительной власти пытаются ее решать, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные строительные программы, направленные на повышение эффективности строительного комплекса и доступности жилья для населения. Формирование рынка доступного жилья в системе жилищного строительного комплекса является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Современная государственная жилищная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения, должна сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является возможность долгосрочного жилищного кредитования, реализация которой обоснована в механизмах законодательных и нормативных документов на федеральном уровне, а также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

-функция обеспечения возврата заемных средств;

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Банки, стремясь воспользоваться бумом на рынке жилья и агитационной кампанией правительства, стали смягчать условия ипотечного кредитования. Например, предлагать ипотечные программы без первоначального взноса — так поступили Банк Москвы и ВТБ 24. Кроме того, существенно расширился перечень предлагаемых кредитных программ: банки стали выдавать кредиты не только на покупку квартиры или дома, но и так называемые потребительские ипотечные кредиты, которые можно получить под залог собственной недвижимости, а средства направить на покупку новостройки.

Все это не может не вызвать озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка.

В этой ситуации ведущие игроки ипотечного рынка, такие как ВТБ24, АИЖК и вынуждены принять непопулярные, но оправданные и весьма своевременные меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и правил предоставления кредитов, включая повышение процентных ставок по ним. Эти меры в принципе должны обеспечить сделки по секьюритизации.

Следует подчеркнуть, что из-за небольших объемов выданных ипотечных кредитов, соответствующих всего лишь 2 % ВВП, и фактически отсутствия ипотечного сегмента российского финансового рынка – ничтожно малых объемов сделок по секьюритизации, российской ипотеке не грозит кризис, подобный кризису, разразившемуся на международных финансовых рынках.

Однако многие предпосылки кризиса характерны и для российского ипотечного рынка.

Ипотеку в Хабаровске и Хабаровском крае представляют 17 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 74 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Программы ипотеки в Хабаровске и Хабаровском крае могут отличаться друг от друга и суммами, которые взимают банки за безналичное перечисление кредитных средств, за оформление документов по ипотеке, за открытие ссудного счета и т.д. Но если все эти различия в предлагаемых программах рассматривать в целом, то каких-то кардинальных отличий можно и не заметить - суммарные выплаты, которые предстоит делать заемщику, во многих случаях оказываются примерно равными.