Особенности совершения сделок с земельными участками

С ЗУ могут быть совершены следующие виды сделок:

1. Купля-продажа

2. Передача в аренду

3. Передача в субаренду

4. Мена

5. Залог (ипотека)

6. Рента

7. Наследование

Особенности купли-продажи ЗУ

купля-продажа ЗУ, также как и другим сделкам, подлежат только те ЗУ, которые прошли государственный кадастровый учет в соответствие с законодательством.

При заключении договора купли-продажи ЗУ продавец обязан предоставить всю имеющуюся у него информацию об обременении по использованию земельного участка и ограничениях его использования в соответствие с целевым назначением.

При предоставлении продавцом заведомо ложной или неполной информации о состоянии ЗУ покупатель вправе требовать:

• ^{уменьшения покупной цены}

• ^{расторжения договора купли}-продажи

• ^{возмещения при}чиненных убытков

Информация о состоянии может быть по следующим направлениям:

• ^{об обременении или ограничении застройки в соответствие с разрешенным использованием}

• ^{информация о запрете застройки данного участка}

• ^{информация об использовании соседних земельных} участков, оказывающим существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка

• ^{о качественных свойствах земли}, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование земли и стоимость продаваемого ЗУ

• ^{и иной информации}, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требование о предоставлении которой установлены ФЗ

Указанные требования к информации могут также применяться в отношении ЗУ при его мене и передаче в аренда

Условия, являющиеся недействительными при заключении купли-продажи или мены ЗУ

• ^{условия}, устанавливающие право продавца выкупить в случае купли-продажи или поменять в случае мены ЗУ обратно по собственному желанию

• ^{условия}, ограничивающие дальнейшее распоряжение ЗУ, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу в аренду и совершение иных сделок с ЗУ

• ^{условия}, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на ЗУ третьими лицами

Земельные участки в РФ делятся по критерию оборотоспособности на 3 вида:

1. Изъятые из оборота

2. Ограниченные в обороте

3. Свободные в обороте

ЗУ, относящиеся к изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок. Из оборота изъяты ЗУ, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• ^{государственными природными заповедниками и национальными парками}

• ^{зданиями}, строениями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности вооруженные силы РФ, войска пограничной службы РФ, другие войска и воинские формирования и органы

• ^ЗУ, занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды,

• ^{под объектами ФСБ}, организаций федеральных органов государственной охраны, под объектами атомной энергии, под пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных отходов и веществ, под объектами, в соответствие с видами деятельности которых созданы ЗАТО

• ^{ЗУ под исправительно}-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями Минюста и ФСИН

• ^{ЗУ под воинскими и гражданскими захоронениями}

• ^{ЗУ под инженерными} коммуникациями и техническими сооружениями, линиями связи и коммуникации, возведенными в интересах охраны государственной границы

ЗУ, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут предоставляться в частную собственность, за некоторыми исключениями (они предусмотрены законодательно)

К ним относятся:

• ^{в пределах особо охраняемых природных территорий}, кроме заповедников и национальных парков

• ^{в пределах лесного фонда}

• ^{занятые находящимися в государственной и муниципальной собст}венности водными объектами в составе земель водного фонда

• ^{занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ}, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками и объектами археологического наследия

• ^{занятые} объектами обороны и безопасности, оборонной промышленности и таможенных нужд

• ^{в границах ЗАТО}

• ^{предоставленные для нужд организаций транспорта}, в том числе морских, речных портов, вокзалов, причалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров

• ^ЗУ, предоставленные для нужд связи

• ^ЗУ, занятые объектами космической инфраструктуры

• ^ЗУ, расположенные под объектами гидротехнических сооружений

• ^ЗУ, предоставленные для производства ядовитых веществ и наркотических средств

• ^{загрязненные опасными отходами}, радиоактивными веществами, подвергшиеся реагенному загрязнению и иным видам деградации земли ЗУ

Аренда

Аренда земли в России стала развиваться после 1861 г. Отдельные помещики стали внедрять этот вид прав на землю для освобожденных крестьян. Часть земель сдавалась крестьянам за деньги, часть в счет полученного на этой земле урожая.

Однако после Октябрьской революции происходило постепенное сокращение численности арендных отношений. В принятой XV съездом партии резолюции "О работе в деревне"говорилось о необходимости постепенного сокращения численности земли, состоящей в деревне, "в тех районах, где аренда земли ведет в росту крестьянских элементов".

Срок аренды был ограничен сроком одного севооборота, но не должен быть превышать 6 лет. По истечение этого срока местным исполкомам надлежало лишать арендаторов этого права и передавать их в распоряжение земельного общества.

Это обосновывалось мерами по форсированному наступлению на кулацкие элементы.

С 1924 г. началось ограничение и сокращение аренды земли как по масштабу, так и по срокам, что резко снизило стимулы землепользования и интенсификации производства.

Сплошная коллективизация и раскулачивание положили конец аренде земли в сельской местности и в феврале 1930 г. постановлением ЦИК и СНК "О мероприятиях по укреплению социалистического переустройства сельского хозяйства в районах сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством"разрешение аренды было запрещено в районах сплошной коллективизации. Была полностью исключена передача земель сельхоз назначения в аренду постановлением ЦИК и СНК "О воспрещении сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения".

С 90-х годов в рамках внедрения рыночных отношений объемы внедрения аренды ЗУ резко стали расти.

Из всех арендуемых земель предоставлено сельхоз предприятиям 80% арендуемых земель, гражданам и их объединениям, используемых их для индивидуального дачного строительства, садоводства и огородничества 9%, предприятиям связи, промышленности 2%, предприятиям торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания 0,7% земель

Зарубежный опыт

Широкое распространение арендных отношений имеет место в Китае. Там отсутствует право частного владения землей, а земля в городах относится к общенародной, то есть государственной собственности. Земля в сельской местности, кроме участков в государственной собственности, находится в коллективной собственности крестьян.

Эти нормы были закреплены в законе "Об управлении землями КНР" 1998 г.

Около 96% земли передано на условиях подряда отдельным крестьянским дворам или семьям сроком на 15 лет, а в горных районах и районах проживания национальных меньшинств этот срок может быть увеличен до 50 лет.

По закону подрядная земля не может быть передана на возмездных условиях другим лицам. И решение по вопросам землепользования принимается народными правительствами не ниже уездного уровня.

Взаимоотношения между землевладельцами и арендаторами в развитых странах, то есть странах с устоявшимися традициями, обеспечивают сохранность земли.

По законам некоторых штатов США к потенциальным арендаторам предъявляются требования на наличие образования и профессиональных навыков, а также положительный опыт работы в данной сфере, а также предлагаемая программа эффективного использования земли.

По законодательству Англии и Нидерландов претендент на сельхоз аренду должен иметь здоровье, работоспособный возраст, иметь высокую сельхоз квалификации, а также иметь стартовый капитал для этого.

В Нидерландах также оговариваются условия, обеспечивающие охрану окружающей среды.

В Австралии нельзя арендовать землю тем, кто не заявляет себя как фермера

С точки зрения арендатора длительный срок аренды более предпочтителен, так как создает более стабильные условия землепользования и гарантирует арендодателю лучшую сохранность земли

Однако в США аренда краткосрочна. Договор заключается на 1-2 года, что объясняется рынком земли и стремлением землевладельца извлекать из собственности наибольший доход

Юридическая защищенность арендатора состоит в том, что арендодатель по закону обязан предупредить арендатора о прекращении срока аренды не позднее, чем за 6 месяцев.

Основания для передачи ЗУ в аренду в РФ:

1. на основании торгов, конкурсов, аукционов любому физическому или юридическому лицу

2. по факту пользования или владения ЗУ, включая собственников объектов недвижимости на этой земле, при подтвержденном праве

3. в порядке переоформления прав владения, пользования, включая правопреемство и наследование

4. заявки лиц, заинтересованных в предоставлении ЗУ

ЗУ предоставляются на праве аренды на условиях выкупа и без права выкупа ЗУ.

Право аренды может перейти к другому лицу по воле арендатора, который вправе заложить право аренды или внести его в качестве доли в уставный капитал юридического лица.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если законом не предусмотрено иное, арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора

Возможность и особенности аренды ЗУ на определенных категориях земель устанавливается с учетом особенности режима данных территорий и статуса, находящихся на них учреждений и объектов.

Особенности про аренду в национальных парках

Учитывая, что на национальные парки возлагается среди других задач задача экологического просвещения населения и создание условий для регулируемого отдыха и туризма, то на этих территориях могут быть веделены различные зоны, в том числе познавательного туризма, зоны рекреации и для обслуживания посетителей (размещения мест ночлега, палаточных лагерей).

ЗУ под данными объектами на основании разрешения администрации национального парка могут быть переданы в аренду, но исключительно для этих целей.

Порядок предоставления ЗУ определяется ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"и положением "О национальных парках РФ"

ФЗ "Об ипотеке"установил, что по договору ипотеки могут быть заложены ЗУ, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц, и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные ЗУ для личного подсобного хозяйства и ЗУ, занятые зданиями, строениями или сооружениями в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

ДЗ: плата за землю и перевод земельных участок из одной категории в другую.

Особенности совершения сделок с недвижимостью. Особо надо рассмотреть аренду и ипотеку.