4. Основные термины, используемые при изучении дисциплины «Экономика недвижимости»

Рынок недвижимости – это система экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Субъекты рынка недвижимости: покупатели, продавцы, посредники, инвесторы, страховые компании, банки, риэлтерские фирмы и т.д.

Покупатели – это физические и юридические лица, включая покупателей-инвесторов.

Продавцы – это собственники недвижимости, строительные организации, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью. Строительные организации могут продавать объекты недвижимости самостоятельно или через посредников.

Посредниками являются агенты по недвижимости, выполняющие консультантов по сделкам с недвижимостью (купле, продаже, сдаче в аренду, залогу…), и брокеры, действующие как посредники и представляющие интересы одной из сторон сделок с недвижимостью.

Инвесторы(вкладчики) – это физические лица, организации или государство, вкладывающие денежные средства для извлечения доходов.

Страховые компании – организации, берущие на себя защиту собственника недвижимости от различных финансовых потерь.

Оценщики – специалисты, выполняющие оценку недвижимой и движимой собственности.

Риэлтерские фирмы - это профессиональные участники рынка, цель которых – извлечение максимальной прибыли от проведения операций с недвижимостью.

Банки на рынке осуществляют операции по кредитованию, зарабатывают на вложении денег в наиболее выгодных проектов.

Средства массовой информации выступают на рынке недвижимости как рекламодатели, используя, в том числе и Интернет.

Сегментация – разделение на однородные группы и недвижимости, и покупателей, которых интересуют конкретные объекты.

Принято выделять прежде всего наиболее крупные сегменты рынка: жилье, нежилая недвижимость, земельные участки.

Первичный рынок – на котором недвижимость как товар попадает впервые со стороны государства или коммерческих (строительных) компаний.

вторичный рынок – это рынок на котором недвижимость выступает как товар, уже бывший в употреблении и принадлежащий ранее физическому или юридическому лицу.

Анализ рынка недвижимости - это вид деятельности, цель которой обеспечить объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении определенных операций на рынке.

Акт передачи – документ, используемый иногда вместо закладной в зависимости от характера законодательства в отношении объектов недвижимости. Акт передачи удостоверяет передачу титула на землю дочернему лицу (ипотечной компании или банку) в качестве залога, который обеспечивает гарантию выплаты долга на условиях и который возвращается после выплаты долга. В случае невыполнения обязательств со стороны заемщика доверенное лицо имеет право продать землю для компенсации долга.

Аренда земли – форма землепользования, при которой собственник земли передает свой земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения на нем хозяйства за определенное вознаграждение.

Арендатор – юридическое или физическое лицо, получающее на законных основаниях во временное пользование объект недвижимости.

Арендная плата – плата, уплачиваемая арендатором арендодателю за пользование арендным объектом недвижимости. Она включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного объекта, а также часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду объекта недвижимости (арендный процент).

Арендодатель – юридическое или физическое лицо, которое является собственником или балансодержателем объекта (недвижимого имущества) и сдает его во временное пользование арендатору на договорных началах.

Аукцион публичный – способ продажи, при котором объект недвижимости предварительно выставляют для осмотра возможными покупателями. Общие условия продажи определяются продавцом, а покупателем считается лицо, предложившее в ходе проведения аукциона наивысшую цену за выставляемый объект недвижимости.

База оценки объекта недвижимости – вид стоимости объекта недвижимости, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

Гарантия – поручительство, обеспечение выполнения обязательств. Продавец обычно представляет гарантию качества, покупатель – оплаты договорной стоимости; по согласию сторон гарантом исполнения договорных обязательств может быть третье лицо, чаще известная фирма, банк;

Государственная пошлина – денежные сборы, взимаемые в установленном государственном порядке и размерах специально уполномоченными учреждениями (судами, государственным арбитражем, нотариальными конторами и т. д.) за совершение действий в интересах юридических и физических лиц и выдачу документов, имеющих юридическое значение и связанных с объектами недвижимости.

Добросовестный владелец – тот, кто не знал и по обстоятельствам не мог знать о неправомерности своего законного владения.

Доверенность – документ, выдаваемый юридическому или физическому лицу, в котором определяются его полномочия совершать сделки или другие правомерные акты от имени другого лица (доверителя).

Договор – соглашение сторон, по которому передается имущество, производится работа или оказывается услуга. Договор включает в себя три обязательные, последовательно развивающиеся стадии: заключение, исполнение и прекращение (ответственность), т. е. установление, изменение и прекращение определенных имущественных связанных с ними неимущественных прав и обязанностей.

Договор займа – договор, по которому одна сторона (заимодатель) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или объекты недвижимости, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор кредитный – договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размерах и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Должник – сторона в обязательстве, от которой другая сторона – кредитор вправе потребовать совершения определенного действия (передачи объекта недвижимости, выполнения работ или услуг, уплаты долга) или воздержания от определенного действия.

Завещание – распоряжение гражданина относительно принадлежащего ему объекта недвижимости на случай смерти, сделанное в установленной законом форме (нотариальной или приравненной к ней).

Заказчик – юридическое или физическое лицо, для которого строится объект недвижимости. Заказчик обязан представить подрядчику стройплощадку, осуществлять своевременное финансирование строительства, осуществлять контроль и технадзор за соответствием объема, стоимости и качества работ.

Законное владение — фактическое обладание объектом недвижимости, в основе которого всегда лежит какое-либо правовое основание, возникающее на основании закона, договора, административного акта или решения суда.

Землевладелец – юридическое или физическое лицо, имеющее право на обладание определенным участком земли. Землевладение и собственность на землю могут не совпадать.

Землепользование – пользование земельным участком, установленное законом (совхозы, колхозы).

Землеустройство – законы, правила, нормы купли-продажи, наследования, применения земельных угодий.

Износ – снижение первоначальной стоимости объектов недвижимости в процессе их использования.

Кондоминиум – товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования; правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности.

Кредитор – заимодавец, юридическое или физическое лицо, предоставляющее взаймы денежные средства либо другие ценности, а также лицо, которому хозяйствующие субъекты задолжали денежные средства.

Муниципальная собственность – объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям.

Наследование – получение на основании родства или по завещанию в собственность объектов недвижимости, денежных средств, ценных бумаг, драгоценностей и т. д., оставшихся после смерти владельца. Юридически наследование оформляется свидетельством о праве на наследство, выдаваемым нотариальной конторой по месту жительства наследодателя.

Незавершенное строительство — показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и объект оказывается «замороженным» на некоторый период времени.

Оценщик недвижимого имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Перевод долга – сделка, вследствие которой с согласия кредитора должник в обязательстве заменяется новым лицом, принимающим обязательство первоначального должника.

Право собственности – полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости, включая право присвоения дохода от владения и дохода от его использования.

Право частной собственности – право каждого иметь объекты недвижимости в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться ими как единолично, так и совместно с другими лицами. Право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен принадлежащего ему объекта недвижимости, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение объекта недвижимости для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Правоспособность гражданина – способность иметь гражданские права, нести ответственность и исполнять обязанности, предусмотренные законом, признаваемая в равной мере за всеми гражданами.

Правоспособность юридического лица – способность юридического лица иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственных и муниципальных жилищных фондах, а для граждан, нанявших занимаемые жилые помещения, – по месту найма жилых помещений.

Рента – регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

Рынок покупателя – ситуация на рынке, когда предложение производителей и продавцов объектов недвижимости превышает спрос на них по существующим ценам, в результате чего цены на объекты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных условий и цен.

Рынок продавца — ситуация на рынке, когда продавцы имеют преимущество, поскольку потребности покупателей приобретать объекты недвижимости по предложенным ценам превышают возможности продавцов по насыщению рынка.

Самовольная постройка – жилой дом, строение, сооружение или другой объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительства и строительных норм и правил.

Сегмент рынка –

– совокупность потребителей, одинаково реагирующих на один и тот же набор побудительных стимулов;

– часть рынка, характеризующаяся однородной своему экономическому поведению группой покупателей.

Субаренда – передача части арендованного объекта недвижимости в аренду третьему лицу или группе лиц, при этом арендатор выступает в роли вторичного арендодателя.

Улучшения (усовершенствования) объектов недвижимости – качественные изменения земли, которые могут проявляться как в изменении качества земли (ее плодородия), так и в создании на земле зданий, сооружений и пр.

Объект оценки – к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Затраты -  денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Единицы сравнения – некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Корректировка -   операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды датами арендных платежей.

Элементы сравнения – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

Ипотека – сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды – ипотечного кредита.

Залогодатель (заемщик кредита) - это юридическое или физическое лицо, отдающее кредитору принадлежащее ему имущество в залог с целью обеспечения своих обязательств перед ним.

Залогодержатель – это юр. Или физ. Лицо, принимающее предмет залога от залогодателя в обеспечение его обязательств.

Суть ипотеки (или ипотечного кредита): заемщик заключает с банком кредитный договор, по которому ему выделяются деньги на покупку недвижимости. За пользование предоставленным кредитом он платит банку проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств. Недвижимость, приобретенная за счет кредита, будет находиться в залоге у банка до полного погашения ипотечного кредита заемщиком. То есть если у заемщика изменится финансовое положение и он не сможет платить банку, то банк вправе продать квартиру и вернуть деньги.

Ипотечный кредит выдается на длительный срок, как правило, до 20 лет. Многие банки допускают возможность досрочного погашения кредита. Жильё можно приобрести как на начальном этапе строительства, так и на рынке вторичного жилья.

Преимущество ипотечного кредита заключается в том, что приобретая жильё в кредит, возможно жить в своем доме (квартире) уже сегодня, а расплачиваться за него постепенно в течение срока