3.3.Расчет стоимости сравнительным подходом Итак, рассчитаем стоимость сравнительным подходом

Таблица 6

Расчет стоимости земли сравнительным подходом

Элемент сравнения	Объект оценки	Объекты аналоги
		Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Площадь, кв.м.	385	750	700	900
Стоимость предложения, руб за кв.м.		1120	1200	1333
Оцениваемое право	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка (1)		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость руб/кв.м.		1120	1200	1333
Условия финансирования (2)	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость,руб/кв.м.		1120	1200	1333
Условия продажи (2)	типичные	типичные	типичные	типичные
Корректировка		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость,.руб/кв.м.		1120	1200	1333
Поправка на торг (уторговывание) (3)		предложение	предложение	предложение
Корректировка		5%	5%	8%
Скорректированная стоимость,руб/кв.м.		1064	1140	1226,4
Дата продажи		Январь 2015г.	Январь 2015г.	Конец декабря 2014г.
Корректировка на дату продажи,руб (3.1)		0	0	+73,58
Скорректированная стоимость,руб/кв.м.		1064	1140	1299,98
Корр-ка на различие в общей площади (4)		8,62%	8,09%	10,40%
корректированная стоимость,руб./кв.м.		1155,72	1232,23	1435,18
Корректировка на месторасположение (5)		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость,.руб/кв.м.		1155,72	1232,23	1435,18
Наличие коммуникаций (6)		вдоль участка	вдоль участка	вдоль участка
Корректировка на наличие коммуникаций,%		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость,руб/кв.м.		1155,72	1232,23	1435,18
Рельеф (7)	ровный	ровный	ровный	ровный
Корректировка на рельеф, %		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость,руб/кв.м.		1155,72	1232,23	1435,18
Валовая коррекция		35,72	32,23	102,18
Рейтинговая оценка		4	5	1
Вес при соглосовании, %		40	50	10
Вклад в итоговую стоимость, руб.		462,29	616,11	143,52
Откорректированная стоимость 1м2, руб.	1 221,92
Стоимость земельного участка, руб.	470 438

Комментарии к корректировкам:

1. Т.к. у объекта оценки и сравниваемых с ним объектов аналогов зарегистрировано право собственности на земельный участок – корректировка не вносится.

2. Условия продажи и условия финансирования схожи с объектами аналогами, поэтому корректировка не вносится.

3. По результатам проведенного опроса каждого из аналогов, были предоставлены соответствующие поправки на торг: аналог 1 и 2 – 5%, аналог 3 – 8%.

3.1. Корректировка на дату продажи аналогам 1 и 2 не вносится, т.к. предоставлена информация за текущий месяц оценки. Аналогу 3 необходима корректировка: 1226,4*0,06=73,58 руб.,

4. Для объекта 1: 750:385=1,94 (корректировка составит +8,62%) 10*(1,94:2,25)= +8,62

5. Для объекта 2: 700:385=1,82 (корректировка составит +8,09%) 10*(1,82:2,25)= +8,09

Для объекта 3: 900:385=2,34 (корректировка составит + %)

10*(2,34:2,25)= +10,4

6. Рассматриваемые участки находятся в г. Шарья на соседних улицах. Также кадастровые стоимости объектов одинаковы и равны 81.01руб за м2. Корректировка не требуется.

7. На каждом земельном участке — аналоге коммуникации присутствуют в равном объеме с коммуникациями оцениваемого земельного участка. Поэтому поправки не требуются.

8. Рельеф на участках аналогах и оцениваемого участка идентичный. Корректировка не требуется.

Расчет восстановительной стоимости объекта

Расчет восстановительной стоимости объекта производится по сборнику № 28 «УПВС Жилые и общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения», отдела III «Здания и сооружения коммунально-бытового назначения», раздел 1 «Жилые коммунальные здания» - общежития одноэтажные кирпичные – таблица 98. Исходя из стоимости 1 куб.м. здания – 25,6 руб. (см. приложение 1). Строительный объем здания составляет - 432,6 куб. м.

При расчете за основу принято из сб. УПВС типовое здание с конструктивными характеристиками, в наибольшей степени соответствующими оцениваемому объекту. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к удельной стоимости. Полная восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969 г. и в ценах 1984) составит соответственно:

С69= 25,6*432,6= 11766,72руб.

С84= 11766,72* 1,20*1.03=14543,7руб.,

где 1,20 - индекс пересчета стоимости СМР в отрасли жилищного кирпичного строительства на 1.01.1984. Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 г.; 1,03 - территориальный коэффициент к индексам.

Восстановительная стоимость в ценах составит:

С91 14543,7* 1,59*0,97=22430,7руб.,

где 1,59 - индекс изменения сметной стоимости СМР в отрасли жилищного строительства на 01.01.1991 г. (Постановление Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990г.). 0,97 - территориальный коэффициент к индексам.

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость: внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства в ценах 1991 г.:

22430,7*0,15=3364,6руб.,

где 15% - удельный вес санитарных и электротехнических устройств (см. приложение 1УПВС № 28).

Стоимость общестроительных работ составит (в ценах 1991 г.):

22430,7-3364,6=19066,1 руб.

Стоимость общестроительных работ составит (в ценах 2014 г.):

С01 19066,1*11,1=211 633,71 руб.

Индексация удорожания стоимости СМР по строительству, согласно Постановлению №725 Кабинета Министров РТ от 13.10.2000 «Об индексации стоимости строительно-монтажных проектно-изыскательных работ».

1. Стоимость работ водоснабжения (в ценах на 2014 год):

3364,6*0,18= 605,63руб.

605,63* 12=7267,54 руб.

2. Стоимость работ канализации (в ценах на 2014 год): 3364,6*0.1=336,46 руб.

336,46*14,5=4878,67 руб.

3. Стоимость работ электрического отопления (в ценах на 2014 год):

3364,6*0,32=1076,67 руб.

1076,67*14=15073,41 руб.

4. Стоимость электротехнических работ (в ценах на 2014 год):

3364,6*0,24= 807,5 руб.

807,5*13,7=11062,81 руб.

5. Стоимость вентиляции (в ценах на 2014 год) :

3364,6*0.1=336,46 руб.

336,46*17,1=5753,47 руб.

6. Стоимость газоснабжения:

3364,6*0,06=201,88 руб.

201,88*12,5=2523,45 руб.

Стоимость общестроительных работ на дату оценки составит:

211 633,71 *5,32=1 125 891,34 руб.

Индексация удорожания стоимости СМР по строительству, согласно Постановлению № 572 Кабинета Министров РТ от 21.07.2014 г.

1. Стоимость работ водоснабжения на дату оценки:

7267,54 *3,51=25509,07 руб

2. Стоимость работ канализации на дату оценки:

4878,67 *3,73=18197,44 руб.

3. Стоимость работ электрического отопления на дату оценки:

15073,41 *4,97=74914,85 руб.

4. Стоимость электротехнических работ на дату оценки:

11062,81*3,63=40158,00 руб.

Стоимость вентиляции:

5753,47*3,44=19791,94 руб.

Стоимость газоснабжения:

2523,45*3,74=9437,7 руб.

Общая стоимость: 1 313 900, 34руб.

С учетом НДС: С= 1313900,34*1,18=1550402,4руб.

С учетом предпринимательской прибыли:

Спв=1550402,4*1,22=1 891 490,93руб.

Остаточная стоимость, с учетом физического износа на дату проведения оценки составит

Сост = Спв * Износ = 1819490,93 * (1 — 0, 0368) = 1 752 533 руб. (без учета стоимости ЗУ)

Стоимость здания с учетом стоимости земли составляет

1 752 533 + 654 204,46р. = 2 406 738 руб.

Стоимость 1 квадратного метра 16 690 руб

Расчет физического износа

Последовательность реализации метода:

1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.

2 При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики:

- число поврежденных участков

- определение размеров повреждения – площадь, длина или глубина.

3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива.

4. Заполнение соответствующих таблиц по расчету физического износа.