Глава 1. Методика кадастровой оценки населенных пунктов

При оценке земель поселений муниципального образования (района) следует рассматривать совокупность населенных пунктов не в качестве разрозненных объектов, а в системе расселения, образованной в результате единства административных, производственных, культурных, бытовых, исторических и иных связей. Только в этом случае возможно сопоставление, сравнение и оценка земель. Населенные пункты, включаемые в систему, значительно различаются по уровню благоустройства, размещению, другим факторам, создающим дифференциацию цен на землю. Учет особенностей взаимного влияния населенных пунктов, функционирования и перспективы развития населенных пунктов в единой системе, позволяет дать объективную оценку земель населенных пунктов.

Следует учитывать и особенности функционирования земли в населенных пунктах, где земельные участки представляют, прежде всего, пространственный объект, обладая которым землепользователь владеет и использует доход, создаваемый средой деятельности и обитания (населенным пунктом).

Цена земли в состоит из основной части (А), соответствующей стоимости земли в населенных пунктах, имеющем наихудшие (безрентные) условия и дополнительной (ДА), представляющей собой стоимость за более лучшие условия. Величина ДА в каждом из населенном пункте будет разной, и зависит от наличия дополнительных ценообразующих факторов (местоположение, инфраструктура и другие улучшения, произведенные на земле).

Целью оценки является выявить те факторы, которые оказывают дополни­тельное влияние на цену земли, оценить степень их влияния на конечный результат.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов – это оценка потребительской стоимости земельных участков населенных пунктов в границах единиц кадастрового учета (кадастровый блок, квартал).

Кадастровая стоимость – стоимость в денежном выражении, получаемая в результате кадастровой оценки.

Рассматриваемая методика определения кадастровой стоимости земель поселений построена на балльной оценке существующих показателей ценности территории конкретного населенного пункта по факторам, объединенных в группы. Общая (суммарная) ценность земель населенных пунктов выражается совокупным баллом, величина которого определяется с учетом вклада каждой группы факторов в формирование стоимости земли. На основе совокупного балла, при наличии информации о рыночных ценах земли в отдельных населенных пунктах, производится расчет кадастровой стоимости земли каждого населенного пункта муниципального образования.

Преимуществами данного метода оценки являются:

• возможность определения кадастровой стоимости земли в любом населенном пункте в условиях массового отсутствия информации о рынке земли, так как стоимость рассчитывается путем сравнения ценности территории базового населенного пункта с природно-экономическими и социальными условиями конкретного населенного пункта;

• методика балльной оценки позволяет не только сопоставить и совместить разнородные земельно-оценочные показатели, но и комплексно выразить ценность земель взвешенной величиной совокупного балла;

• использование в расчетах даже единичных сведений по объектам купли-продажи земли для оценки всех остальных поселений. Так, например, если известна цена земли и совокупный балл ценности территории в одном населенном пункте, то, зная размер балла в другом населенном пункте, можно вычислить стоимость земли;

• наглядность и прозрачность получаемых результатов.

Схема проведения кадастровой стоимости земель населенных пунктов представляется в виде четырех этапов.

На первом этапе проводится анализ информации о купле-продаже и спросе на земельные участки с целью изучения рынка земли и отработка механизма отслеживания рыночных цен на землю. Основными источниками информации о сделках с землей являются договора купли-продажи земельных участков и формируемая на их основе отчетность, которая ведется в регистрационной палате прав на недвижимое имущество, комитете по земельным ресурсам и землеустройству административной единицы (статистическая информация), и результаты анкетного анонимного опроса участников рынка. Могут использоваться и другие альтернативные методы, если они дают объективные сведения о стоимости земли.

Для достоверности проводимых расчетов необходимо, чтобы в анализе участвовало не менее 30-40% населенных пунктов района.

Анализ информации проводится таким образом, чтобы отразить динамику и географию рынка в пределах всех типичных населенных пунктах района.

Вторым этапом является группировка всех поселений по хозяйственной и административной значимости. При этом следует классифицировать:

• хозяйственные центры сельскохозяйственных предприятий;

• рабочие поселки;

• населенные пункты, созданные при шахтах, рудниках и т.д.:

• лесохозяйственные поселения;

• поселения, используемые горожанами как места отдыха, включая ку­рортные поселения;

• иные поселения.

На основании приведенной классификации устанавливается единство объектов, а, следовательно, и общность ценообразующих факторов.

В ряде оцениваемых районов некоторые виды хозяйственной значимости могут отсутствовать.

На третьем этапе проводится балльная оценка сложившихся земельно-оценочных показателей, которые получены в результате паспортизации населенных пунктов. Паспорта заполняются на каждый населенный пункт района.

Четвертый – завершающий этап, содержит расчеты совокупного балла ценности земель с учетом установленного вклада факторов, влияющих на стоимость территории поселения, и определение кадастровой стоимости земли. Проведение первичного отбора факторов формирования стоимости земель поселений производится на основе корреляционного анализа, задачей которого является выявление факторов, действительно влияющих на цену земли в конкретных условиях (в границах муниципального образования, отдельного населенного пункта, оценочной зоны). Корреляционный анализ проводится по всем показателям, предварительно включенным в обработку. Поскольку известно, что в экономических и социальных явлениях все процессы находятся в корреляционной зависимости.

Состав факторов для оценки земель населенных пунктов по балльной системе является типичным. Их перечень утвержден Федеральным кадастровым центром и принят в качестве основных для проведения оценки. Иногда возможно включение дополнительных факторов, отражающих специфику объекта оценки.

В выполняемой курсовой работе оценка кадастровой стоимости земель проводится в соответствии со следующими группами факторов:

1 группа. Местоположение

1.2 расстояние до областного центра

1.3 расстояние до районного центра

1.4 расстояние до центра сельской, поселковой администрации

2 группа. Инженерная инфраструктура

2.1 наличие дорог с твердым покрытием до поселения

2.2 наличие водопровода

2.3 наличие газопровода

2.4 обеспеченность централизованным теплоснабжением

2.5 наличие канализации

2.6 наличие улиц с твердым покрытием

2.7 обеспеченность телефонной связью

3 группа. Социальная инфраструктура

3.1 наличие и вместимость школ

3.2 наличие и вместимость детских дошкольных учреждений

3.3 наличие и вместимость клубов, домов культуры

3.4 наличие медицинских учреждений

3.5 наличие магазинов

3.6 возможность приема телепередач

4 группа. Производственная инфраструктура

Обеспеченность рабочими местами самодеятельной части населения или уровень безработных среди самодеятельной части населения

5 группа. Размещение (локализация) населенного пункта

5.1 размещение поселения у магистральной дороги

5.2 размещение поселения у железнодорожной станции

5.3 размещение поселения у крупных водных источников

5.4 размещение поселения при лесных массивах

6 группа. Тенденция изменения численности населения удельный показатель изменения численности населения в населенном пункте

7 группа. Экологическое состояние территории

7.1 негативное влияние сельскохозяйственного производства

7.2 негативное влияние местных промышленных предприятий

7.3 негативное влияние железной дороги

7.4 негативное влияние автомагистрали

8 группа. Инженерно-геологические условия строительства

8.1 высокий уровень стояния грунтовых вод

8.2 заболоченность территории

8.3 подтапливание территории

8.4 скальные грунты

8.5 карстовые провалы

9 группа. Наличие исторических объектов, памятников культуры, рекреационных и заповедных территорий

Расчет баллов ведется в рамках отдельных групп по определенным методикам.