Глава 3.

Удмуртская Республика обладает большими земельными ресурсами, но это национальное богатство республики используется крайне неэффективно.

Начатая в 1991 г. земельная реформа не доведена до конца, не создана система земельного законодательства. Земельный рынок и инфраструктура находится в зачаточном состоянии. Существующие механизмы распоряжения, владения и пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективно хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюджетах всех уровней мала.

Около ста тысяч гектаров земли в Удмуртской Республике выведены из хозяйственного оборота, идет деградация и снижение плодородия почв. При этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации. Земельные отношения крайне политизированы.

По данным опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения оказалось, что в современном мире граждане России считают, что самый надежный способ вложения и хранения денег - покупка недвижимости. В последнее время земля остается наиболее надежным инструментом вложения средств, так как она, как ограниченный ресурс, не может обесцениться - больше ее не станет, а необходимость не отпадет никогда. Кто владеет землёй и сохраняет её в своих руках, тот будет богат в будущем, даже если он беден сейчас.

Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию земельной реформы в Удмуртской Республике.

Стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земель.

Государственная целевая программа "Развитие земельной реформы в Удмуртской Республике на 2000 - 2002 годы" (далее именуется - Программа) разработана на основании и во исполнение постановления Правительства Удмуртской Республики от 25 октября 1999 года N 1030 "О подготовке Государственной целевой программы "Развитие земельной реформы в Удмуртской Республике на 2000 - 2002 годы".

3.

В основном, активный рыночный оборот земли происходит вокруг больших населенных пунктов и на прилегающих к ним территориях, где земля востребована под организацию индивидуального жилищного строительства и размещение объектов производства и торговли.

Так как земли этой категории давно распределены и имеют своих собственников, то активизировалась скупка земель сельскохозяйственного назначения с последующим переводом их в земли востребованных категорий. С начала проведения земельных реформ площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, уменьшилась на 12% при одновременном увеличении площади земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на 2,97% и, в частной собственности, - на 2,34%.

Крупный капитал вкладывает в землю средства не для того, чтобы развивать сельское хозяйство, а чтобы сберечь и приумножить свои сбережения, спекулятивно на них выиграть. Несмотря на развивающуюся законодательную базу, рынок земли в России пока имеет тенденции монопольного спекулятивного рынка.

По словам заместителя председателя Российского земельного союза (РЗС) А. Белякова «…практически повсеместно в РФ происходит процесс незаконной массовой скупки земельных участков. Миллионы гектар земель различного назначения уже обрели новых хозяев, которые скупая огромные земельные массивы, прежде всего особо ценных земель, видят в них источник получения сверхприбылей от многократного роста стоимости земли…».

Если верить статистике, лишь 88% сельхозземель в Удмуртии используются по назначению. Остальные либо простаивают, зарастая, либо перешли в руки спекулянтов, рассчитывающих со временем продать эти земли под застройку. Между тем федеральное правительство приняло ряд законодательных актов, которые могли бы помочь муниципальным властям изъять такие земли у владельцев и пустить их в оборот – с пользой для бюджета. Впрочем, по мнению специалистов, муниципалитеты этим заниматься не будут – для этого у них нет ни ресурсов, ни желания.

Похожий передел собственности происходит и в районах, расположенных вблизи городов. Так, еще в 2009 году руководитель Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по УР Игорь Шкуратов на аппаратном совещании у президента республики отметил, что в некоторых районах зафиксирована «массовая скупка земельных паев у селян ограниченным кругом лиц». Согласно информации Управления кадастра недвижимости, в Завьяловском районе тремя лицами было приобретено 7231 га земли, в Воткинском районе двое купили участки общей площадью 3876 га. По его словам, это земли сельхозназначения. После их приобретения новые собственники переводят указанные участки в земли поселений, а затем реализуют по более высокой цене, при этом оценки масштаба перевода нет.

По словам специалистов, как правило, в этих районах земли используются для строительства. Так, в прошлом году прокуратура Удмуртия запретила строить дома в рекламируемом поселке «Рублевка-18» на территории Завьяловского района.

Как пояснили в прокуратуре, в 2000-х годах сельскохозяйственное производство снизилось и бывшие колхозы обанкротились с большими долгами, оставив после себя розданные гражданам права на земельные участки. Такие паи, оставшиеся после СПК «Родина», были проданы скупщикам. А в июне 2010 года в деревне Динтем-Бодья под руководством депутатов МО «Каменское» прошли публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования сельскохозяйственного земельного участка площадью более 230 га вблизи указанной деревни. Через 12 дней глава МО издал постановление об изменении вида разрешенного использования сельхозугодий на дачное строительство. Завьяловский районный суд, а затем Верховный суд УР признали постановление незаконным.

Аналогичные претензии прокуратуры возникли при строительстве поселков «Шервуд», «Барвиха», «Альпийские луга», «Резиденция» и «Ясная поляна».

Таким образом, огромные площади земли используются не эффективно и не по назначению. Страдает аграрный сектор.

Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, признается экспертами в значительной мере ограниченным в свободе, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции.

Табл.1.Среднняя стоимость участков в городах России в ноябре 2014

Город	Средняя цена участка (руб за сотку)	Изменение цены за месяц	Изменение цены с начала года	Изменение цены за год

Как уже отмечалось, в Удмуртской Республике спросом пользуются земельные участки, расположенные на определенной территории - в городах и прилегающих к ним районах. Поэтому политика органов местного самоуправления таких муниципальных образований по предоставлению земельных участков юридическим лицам и гражданам носит следующий характер: на торгах реализуется право аренды земельных участков под строительство, и только по завершении строительства и государственной регистрации объекта недвижимого имущества на данном земельном участке он предоставляется в собственность. Причем ежегодно органами местного самоуправления городов и прилежащих к ним районов Удмуртской Республики выставляется на  торги небольшое количество земельных участков, несмотря на значительный спрос на них. Подобная политика органов местного самоуправления приводит к дефициту предложения земельных участков на рынке земли в Удмуртской Республике и вследствие этого к значительному росту рыночной стоимости земельных участков. Значительные участки земли никак не используются, то есть реально они выведены из экономического оборота. Подобная ситуация имеет место в Алнашском, Граховском, Кизнерском и ряде других районов Удмуртской Республики. Органы местного самоуправления не проводят торгов по предоставлению земельных участков в аренду по причине отсутствия желающих принять в таких торгах участие. В результате возникла следующая ситуация: право на аренду земельных участков в г. Можге в 2004 г. реализовывалось по цене от 48 до 80 руб. за 1 м2, в г. Воткинске - по цене от 9 до 90 руб. Принципиально иная ситуация имеет место в городе Ижевске, где уровень цен находится в пределах от 4,5 до 9,0 тыс. руб. за 1м2.  Такое положение дел объясняется тем, что земельные участки в черте городов и прилегающих к ним районов характеризуются значительной инвестиционной привлекательностью. Поэтому они явно предпочтительны для размещения объектов предпринимательской деятельности. Кроме того, эта территория наиболее обустроена и обеспечена социально-бытовыми коммуникациями, поэтому предпочтительна и для размещения жилья и объектов социально-бытового обслуживания. 

Площади заброшенных земель в Удмуртии с каждым годом приобретают всё большие масштабы. Место прежних огурцов, моркови, картошки сегодня здесь заняли сорняки, а где-то даже дикая поросль деревьев. Земля эта давно не нужна своим хозяевам. 

В сельских районах эта проблема не так актуальна. Такие земли сконцентрированы вокруг городов. Наиболее плачевная ситуация в пригородах Ижевска и Сарапула.  - Земли там хорошие, да и расстояние до городов небольшое - потому в своё время они разбирались как горячие пирожки. Сегодня, коснись там любого дачного или садового массива, на каждом порядка 30 процентов участков заброшено. Причём число их с каждым годом только растёт. Среди них СНТ «Имени Комарова», «Кама», - в Сарапуле, СНТ «Металлург-3», «Строитель», «Водитель», «Газовик» - в Ижевске, СНТ «Излучино» в Воткинском районе.  Самое обидное, что желающих купить эти земли очень много. Но сделать этого они не могут, так как участки не были оформлены так, как полагается.  - В 90-е годы собственники получали их бесплатно, на руки им выдавались свидетельства на право бессрочного пользования землёй. Однако владельцам необходимо было с этим свидетельством подойти ещё и в регпалату, чтобы зарегистрировать и получить свидетельство на право собственности. Только после этого они могли продать участок, передать, подарить и т.д.  Юридические ошибки  У специалистов отдела земельного надзора Управления Россельхознадзора в этом вопросе свой интерес: сорняки и деревья высасывают из плодородной почвы питательные вещества. Баланс этот уже не восполняется: чтобы её вновь облагородить, потребуется много больше сил и затрат. Чтобы не допускать безответственного отношения к земле, специалисты Россельхознадзора проводят систематические проверки.  - В последние годы обращения о заброшенных участках поступают от председателей СНТ. Так, в июне в управление обратился председатель СНТ «Буровик», что в Завьяловском районе. Он предоставил список из 200 членов кооператива, которые не обрабатывают свои участки. В августе-сентябре специалисты выедут туда с проверкой. Пока же собственникам высланы соответствующие уведомления. И отклик уже есть, - отмечает старший госинспектор. - Некоторые, получив уведомления, звонят нам в недоумении. Недавно приходила женщина, которая заявила, что не бывала на массиве с 2005 года, что тогда же написала отказ от земельного участка в пользу председателя. Но загвоздка в том, что юридически свой отказ она не оформила, а значит, до сих пор числится собственницей земли. Кроме того, если она отказалась, нужно было обратиться в администрацию Завьяловского района: эту землю должны были изъять и продавать с аукциона. 

Таким образом, около ста тысяч гектаров земли в Удмуртской Республике выведены из хозяйственного оборота, идет деградация и снижение плодородия почв. При этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу, вследствие чего система землеустройства близка к ликвидации.