- •Содержание
- •1. Краткое Резюме проекта
- •1.1 Цели и задачи проекта
- •1.2 Финансирование проекта
- •Анализ правил землепользования и застройки в части видов разрешенного использования територии проектируемого объекта (пример)
- •Архитектурно-градостроительные решения
- •4.Классификационные признаки проектируемого объекта
- •Показатели средних цен на первичном рынке жилой недвижимости.
- •5.МАркетинговый swot-анализ проекта (пример)
- •6. Анализ рынка недвижимости в сегменте проектируемого комплекса
- •Показатели средних коммерческих цен на продажу помещений
- •Распределение территории г. Екатеринбурга по ценовым поясам
- •7. Технико-экономическая оценка проектных решений
- •7.1 Общие технико-экономические показатели проекта
- •7.2 Баланс территории участка застройки
- •Количество номеров в комплексе
- •7.3 Стоимость строительства
- •8.График развития проекта
- •9. Показатели коммерческой эффективности проекта
- •9.4Налоги и платежи инвестора - 2 275 688 тыс. Руб
- •Сводная таблица технико-экономических показателей проекта
Архитектурно-градостроительные решения
Многофункциональный комплекс с апартаментами в квартале улиц Декабристов - Степана Разина - Тверитина - Чапаева в городе Екатеринбурге является проектным предложением по застройке исторического квартала. Комплекс представляет собой многофункциональный объем состоящей из трех частей: подземного паркинга, обслуживающего жителей и посетителей данного комплекса, стилобатов с объектами обслуживания населения, и апартаментов, расположенных выше уровня стилобатов, где находятся и дворовые участки апартаментов.
Месторасположение данного комплекса в городской структуре играет важную роль. С одной стороны с ним граничат современные здания в виде бизнес центра "САММИТ", с другой стороны - купеческие усадьбы XIX века. Так же немалое значение имеет находящаяся вблизи комплекса река Исеть и площадка с незавершенной строительством телевизионной башней, на основе которой предполагается сформировать развитый общественный центр. Одна из главных задач проектируемого комплекса стать своеобразным «комплексом – связкой» между архитектурой настоящего и прошлого. Решение данной проблемы достигается за счет использования градостроительных и архитектурных средств.
Градостроительные средства: формирование фронта улиц; понижение этажности зданий к исторической застройке; создание пешеходных аллей внутри комплекса, которые берут свое начало со стороны нового центра города, выходят в "старый" купеческий центр города XIX века, и продолжают свой путь между усадьб к набережной Исети.
Архитектурные средства: формирование фасадов ведущих объемов комплекса на основе использования модульных систем, обеспечивающих создание относительно нейтрального и вместе с тем выразительного тела «комплекса – связки» для всей окружающей архитектуры; обеспечение сомасштабности окружению за счет использования таких средств как объединение этажей вертикальными проемами для создания иллюзии меньшей этажности, и организации стилобата и пешеходных аллей внутри комплекса на основе террасирования.
Расположение объектов обслуживания предполагается по всему фронту пешеходных путей. Попадание в жилые объемы осуществляется из паркинга и со стилобатов, на которые ведут лестничные блоки, совмещенные с лифтом для маломобильных граждан.
Удачное территориальное расположение комплекса - близость основных транспортных магистралей Чапаева, 8-марта, Декабристов, Степана Разина обеспечивают удобные взаимосвязи со всеми районами города.
4.Классификационные признаки проектируемого объекта
Согласно классификации объектов жилой недвижимости регионального представительства «Гильдии Управляющих и Девелоперов» по Екатеринбургу и Свердловской области и «Уральской Палаты Недвижимости» проект классифицируется по следующим признакам:
|
КЛАСС |
|||
Элит |
Бизнес |
Комфорт |
Эконом |
|
Конструктив, строительные характеристики объекта |
|
|
|
|
Максимальная этажность |
до 12 этажей |
без ограничений |
без ограничений |
без ограничений |
Типичная этажность |
5‐10 |
16‐ 25 |
10‐16 |
5‐18 |
Тип несущих конструкций |
монолит, кирпич, ж/б колонны |
монолитно‐каркасная,кирпичная |
без ограничений |
без ограничений |
Материал ограждающих конструкций |
кирпич, ячеистый бетон, железобетон с бесшовным фасадом |
кирпич, ячеистый бетон, железобетон с бесшовным фасадом |
кирпич, ячеистый бетон, железобетон с бесшовным фасадом |
без ограничений |
Архитектурные, планировочные решения |
|
|
|
|
Тип проекта |
индивидуальный авторский |
индивидуальный проект |
повторяемый проект |
повторяемый проект |
Отделка фасада |
1)невентилируемые ‐ мокрая штукатурка. 2) вентилируемые ‐ натуральный камень/либо другие натуральные материалы |
1невентилируемые ‐ краска по минеральному волокну. 2)вентилируемый фасад |
без ограничений |
без ограничений |
Благоустройство придомовой и дворовой территории |
Ландшафтный дизайн, предусматривающий наличие тротуаров, парковок, проездов, декоративное освещение, малые архитектурные формы с зелеными насаждениями. Двор: Ландшафтный дизайн по индивидуальному авторскому проекту, предусматривающий закрытую территорию, отдельный выход во двор из подъезда, проезд для автомобилей закрыт, игровая площадка, спортивная площадка, прогулочная зона, зона отдыха. |
охраняемая, огражденная, озелененная, закрытая территория, ландшафтный дизайн, игровая площадка, спортивная площадка, прогулочная зона, зона отдыха, покрытие асфальт, бехатон. |
по нормам |
по нормам |
Планировочные решения |
Гибкое объемно‐планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен. Отсутствие несущих стен |
Свободная планировка внутри квартиры |
без ограничений |
без ограничений |
Плотность жильцов |
до 4 на этаже |
до 8 на этаже |
До 10 на этаже |
до 12 на этаже |
Паркинг, парковки |
|
|
|
|
Тип паркинга |
закрытый, наземный/подземный, отапливаемый |
закрытый |
наземный/подземный |
без ограничений |
Доступ в паркинг для жителей |
квартира ‐ лифт ‐ паркинг |
лифт, подземный переход |
без ограничений |
без ограничений |
Обеспеченность машино местами на 1 квартиру |
2 |
1 |
не менее 0,3 |
по нормам |
Безопасность |
система сплинкерного пожаротушения, доступ в паркинг только по индивидуальным картам доступа, видеонаблюдение всей площади паркинга |
система сплинкерного пожаротушения |
без ограничений |
без ограничений |
Социальная инфраструктура в здании |
|
|
|
|
Назначение первых этажей |
нежилые |
нежилые |
без ограничений |
без ограничений |
Объекты социальной инфраструктуры |
SPA и Фитнес‐центр Ресторан, Галерея магазинов |
SPA и Фитнес‐центр Ресторан, Галерея магазинов |
без ограничений |
без ограничений |
Организация управления и эксплуатации |
|
|
|
|
Спектр услуг службы эксплуатации |
Служба Рецепции, работающая по принципу единого окна всех заявок от жителей. Набор функций и услуг не ограничен, зависит от потребностей жителей |
уборка территории, уборка внутри дома, тех. обслуживание оборудования, аварийный вызов ‐круглосуточно. |
без ограничений |
без ограничений |
Техническое обслуживание |
собственная техническая служба, диспетчеризация всех систем, единый диспетчерский пункт мониторинга работы всех инженерных систем и систем безопасности |
тех. обслуживание оборудования, аварийный вызов ‐ круглосуточно |
без ограничений |
без ограничений |
Клининг |
собственная клининговая служба: частота уборок не менее 2 генеральных в день и 2 поддерживающих. Уборка МОП, придомовой территории и двора. |
Уборка МОП, придомовой территории и двора. |
без ограничений |
без ограничений |
Экология и энергосбережение |
|
|
|
|
Применение энергосберегающих технологий |
применение энергосберегающих стекол в остеклении, энергосберегающие лампы, мониторинг и регулировка систем теплоснабжения и водоснабжения в зависимости от реального потребления |
без ограничений |
без ограничений |
без ограничений |
Характеристики продажи |
|
|
|
|
Состав жильцов |
Face‐контроль, продажи по рекомендации, принцип вхождения в клуб |
Face‐контроль, продажи по рекомендации, принцип вхождения в клуб |
без ограничений |
без ограничений |
Продажи квартир |
Личные продажи, продажи только напрямую от застройщика, сопровождение сделки, в том числе юридическое |
без ограничений |
без ограничений |
без ограничений |
Качество расположения |
1 Престижность района / эли- тарность. 2 Транспортная доступность района. 3 Социальная инфраструктура. 4 Красивые виды. 5 Близость района к центру города. 6 «Экологичность» месторасположения объекта. 7 Близость природных объектов. 8 Эстетичность застройки и ландшафта |
1 Престижность района / эли- тарность. 2 Транспортная доступность района. 3 Социальная инфраструктура. 4 Красивые виды. 5 Близость района к центру города. 6 «Экологичность» месторасположения объекта. 7 Близость природных объектов. 8 Эстетичность застройки и ландшафта. |
без ограничений |
без ограничений |