21.Договор пожизненного содержания (ухода): понятие, предмет, форма, стороны.

По договору пожизненного содержания (ухода) одна сторона (отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно. Д-р - реальный, односторонний, возмездный. Стороны - отчуждатель (ФЛ) и приобретатель (совершеннолетний, дееспособный ФЛ / ЮЛ). Предмет - имущество, которое отчуждатель передает приобретателю взамен содержание / ухода; материальное забепечення / уход, которыми приобретатель должен обеспечить отчуждателя. Договор пожизненного содержания (ухода) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Договор пожизненного содержания (ухода), по которому передается приобретателю в собственность недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации.

Имущество, принадлежащее совладельцам на праве общей совместной собственности, в частности имущество, принадлежащее супругам, может быть отчуждено ими на основании договора пожизненного содержания (ухода). В случае смерти одного из совладельцев имущества, которое было отчуждено ими на основании договора пожизненного содержания (ухода), объем обязательства приобретателя соответственно уменьшается. Если отчуждателем является один из совладельцев имущества, принадлежащего им на праве общей совместной собственности, договор пожизненного содержания (ухода) может быть заключен после определения доли этого совладельца в общем имуществе или определения между совладельцами порядка пользования этим имуществом. Приобретатель становится собственником имущества, переданного ему по договору пожизненного содержания (ухода). В договоре пожизненного содержания (ухода) могут быть определены все виды материального обеспечения, а также все виды ухода (опеки), которыми приобретатель должен обеспечивать отчуждателя. Если обязанности приобретателя не были конкретно определены или в случае возникновения необходимости обеспечить отчуждателя другими видами материального обеспечения и ухода спор должен решаться в соответствии с принципами справедливости и разумности. Приобретатель обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного содержания (ухода). Если часть имущества отчуждателя перешла к его наследникам, расходы на его погребение должны быть справедливо распределены между ними и приобретателем. Приобретатель может быть обязан обеспечить отчуждателя или третье лицо жильем в доме (квартире), который ему по договору пожизненного содержания (ухода). В этом случае в договоре должна быть конкретно определена та часть помещения, в которой отчуждатель имеет право проживать. Материальное обеспечение, которое ежемесячно должно предоставляться отчуждателю, подлежит денежной оценке. Такая оценка подлежит индексации в порядке, установленном законом. В случае невозможности дальнейшего выполнения физическим лицом обязанностей приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) на основаниях, имеющих существенное значение, обязанности приобретателя могут быть переданы с согласия отчуждателя члену семьи приобретателя или другому лицу с их согласия. Отказ отчуждателя в предоставлении согласия на передачу обязанностей приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) другому лицу может быть обжалован в суд. В этом случае суд принимает во внимание продолжительность выполнения договора и другие обстоятельства, которые имеют существенное значение. Приобретатель и отчуждатель могут договориться о замене вещи, которая была передана по договору пожизненного содержания (ухода), на другую вещь. В этом случае объем обязанностей приобретателя может быть по договоренности сторон изменен или оставлен неизменным. Приобретатель не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода), заключать относительно него договор залога, передавать его в собственность другому лицу на основании другой сделки. На имущество, переданное приобретателю по договору пожизненного содержания (ухода), не может быть обращено взыскание в течение жизни отчуждателя. Потеря (уничтожение), повреждение имущества, которое было передано приобретателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем. Договор пожизненного содержания (ухода) может быть расторгнут по решению суда: 1) по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины; 2) по требованию приобретателя. Договор пожизненного содержания (ухода) прекращается со смертью отчуждателя. В случае расторжения договора пожизненного содержания (ухода) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением приобретателем обязанностей по договору, отчуждатель приобретает право собственности на имущество, которое было им передано, и имеет право требовать его возвращения. В этом случае расходы, произведенные приобретателем на содержание и (или) уход отчуждателя, не подлежат возврату. В случае расторжения договора в связи с невозможностью его дальнейшего выполнения приобретателем по основаниям, которые имеют существенное значение, суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества, с учетом продолжительности времени, в течение которого он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору. Обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) переходят к тем наследникам, к которым перешло право собственности на имущество, которое было передано отчуждателем. Если наследник по завещанию отказался от принятия имущества, которое было передано отчуждателем, право собственности на это имущество может перейти к наследнику по закону. Если у приобретателя нет наследников или они отказались от принятия имущества, переданного отчуждателем, отчуждатель приобретает право собственности на это имущество. В этом случае договор пожизненного содержания (ухода) прекращается. В случае прекращения юридического лица-приобретателя с определением правопреемников к ним переходят права и обязанности по договору пожизненного содержания (ухода). В случае ликвидации юридического лица-приобретателя право собственности на имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода), переходит к отчуждателя. Если в результате ликвидации юридического лица-приобретателя имущество, переданное ему по договору пожизненного содержания (ухода), перешло к его учредителя (участника), к нему переходят права и обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода).

22.23. На общем уровне возможность передачи имущества в наем (аренду) предусмотрена ГК (главы 58-60) и другими актами законодательства, регулирующих разновидности найма (см. Законы Украины от 10 апреля 1992 "Об аренде государственного и коммунального имущества" (в редакции закона от 14 марта 1995), от 16 декабря 1997 "О финансовом лизинге" (в редакции Закона от 11 декабря 2003), от 6 октября 1998 "Об аренде земли" (в редакции Закона от 2 октября 2003) и другие).

Найм является наиболее общим понятием, опосредует передачу имущества в пользование. Другие формы такой передачи (аренда имущества разных форм собственности, лизинг и т.д.) соответствуют признакам найма, с учетом специфических признаков, присущих именно им. Исходя из этого, положения § 1 гл. 58 ГК "Общие положения о найме (аренде)" применяются во всех случаях, если такое применение не противоречит специальным положением как, собственно, ГК, регулирующих разновидности найма (например, положением §§ 2-6; главам 59-60 и т.д.), так и специальных актов, в частности, тех, которые указаны выше. То есть, для определения, какие нормативные положения следует применить к соответствующим отношениям, следует определить, существуют ли документы, на специальном уровне регулируют их; в случае их отсутствия применяются общие положения гл. 58 ГК.

Понятие договора найма (аренды)

Согласно ст. 759 ГК по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Характеристика договора найма (аренды)

1. По договору найма наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество. Согласно ст. 760 ГК предметом договора найма (то есть, «собственность») может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемые вещь). Однако законодательство не ограничивается возможностью передачи в аренду только вещей: ч. 2 ст. 760 ГК позволяет передавать в аренду имущественные права.

Характерной особенностью классического договора найма является то, что законодательство не указывает, какое имущество может быть предметом найма, и на какие цели оно может использоваться. Это означает, что предметом найма может быть любое имущество, отвечает вышеприведенным признакам, не ограничен в гражданском обороте (например, гражданин, имеющий огнестрельное охотничье оружие и соответствующее разрешение на ее использование, не может передать ее в пользование другому лицу, не имеет такого разрешения) и сферой применения.

Законодательством установлены требования относительно качества имущества, передаваемого в аренду, а также определены права и обязанности сторон договора найма, вытекающих из этих требований.

Так, имущество как предмет договора найма характеризуется показателями по комплектности и качества, на которые вправе рассчитывать наниматель, который заключает договор найма. Согласно ст. 767 ГК наймодатель обязан передать нанимателю вещь в пользование в комплекте и в состоянии, соответствующих условиям договора найма и ее назначению, а также предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья я, имущества нанимателя или других лиц или привести к повреждению самой вещи во время пользования ею.

Наниматель обязан в присутствии наймодателя проверить исправность вещи. Если наниматель в момент передачи вещи в его владение не убедится в ее исправности, вещь считается переданной ему в надлежащем состоянии.

Статья 768 ГК позволяет установить гарантийный срок на вещь на весь срок найма. Если в вещи, которая была передана нанимателю с гарантией качества, окажутся недостатки, препятствующие его использованию в соответствии с договором, наниматель вправе по своему выбору потребовать:

1) замены вещи, если это возможно;

2) соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью;

3) безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения расходов на их устранение;

. 4) расторжение договора и возмещения убытков, которые были ему нанесены.

Наймодатель обязан передать нанимателю имущество немедленно или в срок, установленный договором найма. Если домовладелец не передает нанимателю имущество, наниматель имеет право по своему выбору:

- Требовать от наймодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой;

- Отказаться от договора найма и требовать возмещения причиненных ему убытков.

2. Сторонами договора найма (аренды) является наниматель и наймодатель. По общим положениям ГК наймодателями и нанимателями могут быть любые юридические и физические лица, в том числе субъекты предпринимательской деятельности. Условием заключения договора найма является наличие у сторон право- и дееспособности в полном объеме.

Однако определенные особенности по субъектному составу предусмотрены законодательством для некоторых разновидностей найма. В частности, по ст. 787 ГК наймодателем по договору проката может быть лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по передаче вещей в аренду, то есть субъект предпринимательской деятельности, о чем подробнее говорится далее.

Статья 761 ГК предоставляет право на передачу имущества в аренду владельцу вещи или лицу, которому принадлежат имущественные права. Последними являются, в частности, государственные, коммунальные предприятия, имущество которых находится не на праве собственности, а на праве хозяйственного ведения (праве оперативного управления). Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма.

Передача вещи в аренду не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности, права залога. При заключении договора найма наймодатель обязан сообщить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в аренду. Если наймодатель не уведомил нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в аренду, наниматель имеет право требовать уменьшения размера платы за пользование вещью или расторжения договора и возмещения убытков.

В случае изменения собственника вещи, переданной в аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.

3. Имущество, являющееся предметом найма, предоставляется в пользование. Это означает, что наниматель имеет полномочия владения имуществом (без которого его использования невозможно), а также полномочия на получение полезных для него свойств имущества, передаваемого в аренду. Полномочия на распоряжение имуществом, наличие которого характерно для права собственности, наниматель не имеет.

Согласно ст. 773 ГК наниматель обязан пользоваться вещью в соответствии с ее назначением и условиями договора. Если наниматель пользуется вещью, переданной ему в аренду, не по ее назначению или с нарушением условий договора найма, наймодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Наниматель имеет право изменять состояние вещи, переданной ему в аренду, только с согласия наймодателя (ч. З ст. 773 ГК). С этим положением непосредственно связаны нормы Кодекса по улучшению (ухудшение) состояния имущества, передаваемого по договору найма, а также по его ремонту.

По ст. 778 ГК наниматель может улучшить вещь, являющуюся предметом договора найма, только с согласия наймодателя. Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, наниматель имеет право на их изъятие.

Если улучшение вещи сделано с согласия наймодателя, наниматель имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью.

Если в результате улучшения, сделанного с согласия наймодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем. Доля нанимателя в праве собственности соответствует стоимости его затрат на улучшение вещи, если иное не установлено договором или законом.

Если наниматель без согласия наймодателя сделал улучшения, которые нельзя отделить без вреда для вещи, он не имеет права на возмещение их стоимости.

В случае ухудшения состояния вещи, переданной в аренду, наниматель обязан устранить такие ухудшения, произошедших по его вине. В случае невозможности восстановления вещи наймодатель имеет право требовать возмещения причиненных ему убытков.

Наниматель не отвечает за ухудшение вещи, если это произошло в результате нормального ее износа или упущений наймодателя.

Специфические положения установлены Кодексом по ремонту вещи, переданной в наем. Так, по смыслу ст. 776 ГК текущий ремонт вещи, переданной в аренду, производится нанимателем за его счет, если иное не установлено договором или законом. Капитальный ремонт вещи, переданной в аренду, производится наймодателем за его счет, если иное не установлено договором или законом. Такой ремонт производится в срок, установленный договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью, капитальный ремонт должен быть проведен в разумный срок.

Если наймодатель не произвел капитального ремонта вещи, препятствует ее использованию в соответствии с назначением и условиями договора, наниматель имеет право:

1) отремонтировать вещь, причислив стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью или требовать возмещения стоимости ремонта;

2) требовать расторжения договора и возмещения убытков.

4. Имущество, являющееся предметом найма, предоставляется на определенный срок, установленный договором. Это означает, что наниматель после прекращения договора найма обязан вернуть имущество. ГК также предусматривает заключение договора найма на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора найма, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества - за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе от договора найма, который заключается на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора найма отдельных видов имущества. Если до истечения установленного законом максимального срока найма ни одна из сторон не отказалась от договора, заключенного на неопределенный срок, он прекращается по истечении максимального срока договора. Договор найма, срок которого превышает установленный законом максимальный срок, считается заключенным на срок, соответствующий максимальному сроку.

Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора найма, то при отсутствии возражений наймодателя в течение месяца договор считается возобновленным на срок, установленный ранее договором (ст. 764 ГК).

Наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок (ст. 777 ГК). Если наниматель намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора найма на новый срок, он обязан сообщить об этом наймодателя до истечения срока договора найма в срок, установленный договором, а если он не установлен договором, - в разумный срок. Условия договора найма на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности относительно платы и других условий договора преимущественное право нанимателя на заключение договора прекращается.

5. Договор найма имеет возмездный характер, предусматривающий выплату нанимателем определенной денежной суммы (или эквивалента в натуральной форме) за пользование имуществом. По общим положениям ст. 762 ГК размер и форма такой оплаты устанавливается договором и законодательством не ограничивается (специфика предусмотрена, в частности, государственного и коммунального имущества, о чем идет речь далее). Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором.

Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, которые имеют существенное значение.

Также ГК предусматривает возможность бесплатного пользования имуществом (гл. 60), что оформляется договором ссуды, с ограничениями возможностей юридических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность на передачу в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органа управления или контроля (ст. 829 ГК).

Законом или договором может быть установлен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом. Также наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась.

Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.