Раздел 6. Пробелы законодательства

ЗК РФ определяет, что утвержденный проект границ земельных участков является основанием для установления границы земельного участка на местности его государственного кадастрового учета.

ГрК не содержит норм, позволяющих понять, как дальше реализуется проект межевания территорий и является ли его отсутствие препятствием к формированию земельных участков и оформлению прав на них. Наглядно это видно из статьи 46 ГрК, которая предусматривает, что при обращении в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка (документа, необходимого для архитектурно-строительного проектирования) мероприятия, направленные на разработку проекта межевания территории, не проводятся, т. е. все силы органа местного самоуправления, оказываются направлены на изготовление градостроительного плана земельного участка.

Однако нам необходимо помнить, что конечной целью любого проекта, определяющего будущую границу земельного участка, является создание нового объекта недвижимого имущества, права на который возникают после их государственной регистрации.

Признание земельного участка, состоявшимся объектом гражданско-правовых сделок, возможно только в ходе государственного кадастрового учета, для проведения которого необходимо представить в орган кадастрового учета однозначное описание земельного участка, т. е. описание местоположения границы, целевого назначения и вида разрешенного использования, площадь, а также кадастровые номера исходных земельных участков, являющихся источником для образования нового.

В связи с тем, что ГрК «живет» отдельно от земельного законодательства, не признавая его, непременно возникнет ситуация, когда в проекте межевания территорий будут одни границы земельных участков, а в государственном земельном кадастре, единственном источнике официальных сведений о местоположении границ земельных участков, — другие.

ГрК предполагает, единственный выход — судебное разбирательство.

Еще одним нерешенным вопросом остается вопрос подготовки документов о межевании, предусмотренных Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» и необходимых для проведения государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков или кадастрового учета текущих изменений отдельных характеристик существующих земельных участков (например, в случаях уточнения значения площади).

Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327, предусматривается, что указанные документы оформляются на основании включенной в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, землеустроительной документации (соответствующего землеустроительного дела).

Раздел 7. Сроки и пути решения

Несмотря на схожесть наименований (документы о межевании и проект межевания территории), между этими документами огромнейшая разница. Технологически составить документы о межевании на основании проекта межевания территорий невозможно, вследствие того, что в последнем отсутствует описание схемы образования новых земельных участков из существующих (отсутствует кадастровая основа), отсутствуют документы, подтверждающие установление границы на местности и согласование ее местоположения с заинтересованными правообладателями. Таким образом, даже название проекта межевания территорий нельзя признать отражающим его сущность, ведь он не предполагает проведения собственно межевания, то есть установления, согласования, закрепления границ на местности и определения координат характерных точек границ.

Таким образом, ГрК закрывает глаза на кадастровый учет земельных участков как правовое явление. Возможно, его разработчики считали, что кадастровый план земельного участка (КПЗУ) может быть вытеснен градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), а ведение государственного земельного кадастра — ведением местных градостроительных информационных систем.

Из данной статьи могут быть сделаны следующие выводы:

• Порядок подготовки проектов границ вновь образуемых земельных участков (включая проекты межевания территорий) урегулирован законодательством крайне противоречиво. При этом противоречие существует не только между отраслями права, но и внутри одной отрасли права.

• Принятый позже ГрК, установив необходимость подготовки проекта межевания территорий, не исключил необходимость составления проекта границ земельных участков в случаях предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Подготовка двух близких, если не тождественных по содержанию документов ляжет дополнительным финансовым бременем на плечи правообладателей земельных участков. Любопытно, что, «приводя в соответствие» с ГрК ЗК РФ, его разработчики не коснулись данного вопроса. Вместо этого в ЗК РФ были внесены новые правила предоставления земельных участков для жилищного строительства.

• ГрК подразумевает, что проект межевания территорий составляется на определенную дату. Однако образование новых земельных участков и упорядочение границ существующих земельных участков находятся в постоянном движении. Ответа на вопрос о необходимости подготовки проекта межевания территорий в каждом случае образования новых земельных участков ГрК не содержит. А если учесть, что это также и правовой акт органа власти, то его изменение или уточнение окажется не по силам простому гражданину.

• При наличии спора о необходимости применять правила различных нормативных правовых актов следует исходить из сферы их действия. Представляется, что с большим основанием (и с наименьшим риском для правовых последствий в виде отказа в кадастровом учете) необходимо применять нормы Федерального закона «О землеустройстве» и изданных в его развитие нормативных правовых актов.

ВЫВОД

Проанализируем применительно к местным условиям в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 06.06.2005г. № 722р ПЛАНОМ подготовки проектов постановлений Правительства Российской Федерации, необходимых для реализации Жилищного кодекса Российской Федерации только некоторые нпа (смотрите Таблицу).

1.	Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями и дополнениями) 8 ноября 2007 г.)	Статья 43. Проекты межевания территорий
2.	Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (с изменениями от 4 декабря 2006 г.)	Статья 17. Межевание объектов землеустройства
3.	Налоговый кодекс Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ (с изменениями от 8 ноября 2007 г.)	Статья 346.4. Объект налогообложения 2. При определении объекта налогообложения налогоплательщики уменьшают полученные ими доходы на следующие расходы: П. 39)
4.	Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 8 ноября 2007 г.)	Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства П.п. 6,7,8…
5.	Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"	Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2008 г., за исключением части 4 статьи 4 и части 6 статьи 47 настоящего Федерального закона Часть 6 статьи 47 настоящего Федерального закона вступает в силу со дня официального опубликования настоящего Федерального закона Часть 4 статьи 4 настоящего Федерального закона вступает в силу с 1 января 2012 г.
6.	Указ Президента РФ Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости	От 04 марта 2008 года № 311.
7.	Приказ Министерство юстиции Российской Федерации От 20 февраля 2008 N 34	Регистрационный N 11190 Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества
8.	Постановление Главы Лучегорского городского поселения ГП Пожарского муниципального района Приморского края	от 20 декабря 2007 № 99 «О подготовке проекта правил землепользования и застройки на территории Лучегорского городского поселения»

1. В Федеральный закон «О землеустройстве» добавлена статья 17 «Межевание объектов землеустройства» 4 декабря 2006 г.;

2. В Градостроительный кодекс Российской Федерации внесены изменения – статья 43. «Проекты межевания территорий» - 8 ноября 2007 г.;

3. В Налоговый кодекс Российской Федерации внесена статья 346.4 «Объект налогообложения

4. При определении объекта налогообложения налогоплательщики уменьшают полученные ими доходы на следующие расходы»: П. 39 - 8 ноября 2007 г.

5. В Земельный кодекс Российской Федерации внесена статья 38.2 «Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» П.п. 6,7,8…

6. Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" вступает в силу с 1 марта 2008 г., за исключением части 4 статьи 4 и части 6 статьи 47 настоящего Федерального закона Часть 6 статьи 47 настоящего Федерального закона вступает в силу со дня официального опубликования настоящего Федерального закона Часть 4 статьи 4 настоящего Федерального закона вступает в силу с 1 января 2012 г.

7. Указ Президента РФ «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» введен 04 марта 2008 года № 311.

8. Приказ Министерство юстиции Российской Федерации «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества» от 20 февраля 2008 N 34

9. Постановление Главы Лучегорского городского поселения ГП Пожарского муниципального района Приморского края от 20 декабря 2007 № 99 «О подготовке проекта правил землепользования и застройки на территории Лучегорского городского поселения», БЫЛО ОПУБЛИКОВАНО НА САЙТЕ http://lan.infohit.ru/ 25.12.07.

Для ускорения процесса консультаций на сайте в соответствии с п. 2.1.4 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация приема граждан, обеспечение своевременного и полного рассмотрения устных и письменных обращений граждан, принятие по ним решений и направление ответов заявителям в установленный законодательством Российской Федерации срок» в центральном аппарате Роснедвижимости, введена в действие «Горячая телефонная линия». Однако, при всей законодательной неразберихе, с помощью Программы «О мероприятиях по дальнейшему проведению преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на 2006-2009 годы» и Федеральный законе Российской Федерации от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" процесс межевания начнется повсеместно в начале 2009 года.

СПИСОК АНАЛИЗИРУЕМЫХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями и дополнениями)

2. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (с изменениями и дополнениями)

3. Закон г. Москвы от 3 марта 2004 г. N 13 "Об основах градостроительства в городе Москве" (с изменениями и дополнениями)

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с изменениями и дополнениями)

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ) (с изменениями и дополнениями)

6. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

7. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

8. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

9. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (с изменениями и дополнениями)

10. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 209-ФЗ "О геодезии и картографии" (с изменениями и дополнениями)

11. Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

12. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"

13. Федеральный закон от 13 марта 2006 г. N 39-ФЗ "О внесении изменений в главы 26.1 и 26.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2.1 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, а также о признании утратившими силу отдельных актов (положений актов) законодательства Российской Федерации о налогах и сборах" (с изменениями и дополнениями)

14. Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 101-ФЗ "О внесении изменений в главы 26.2 и 26.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах, а также о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"

15. Закон г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 22 "О внесении изменений в Закон города Москвы от 6 ноября 2002 года N 56 "Об организации местного самоуправления в городе Москве"

16. Закон г. Москвы от 27 апреля 2005 г. N 14 "О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы)"

17. Закон г. Москвы от 9 июня 2004 г. N 40 "Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в городе Москве"

18. Закон г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" (с изменениями и дополнениями)

19. Закон г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" (с изменениями и дополнениями)

20. Закон г. Москвы от 6 ноября 2002 г. N 56 "Об организации местного самоуправления в городе Москве" (с изменениями от 12 марта, 14 мая 2003 г., 31 мая 2006 г.)

21. Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 34 "О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 16 июля 1997 года N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" (с изменениями и дополнениями)

22. Закон г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" (с изменениями и дополнениями)

23. Постановление Правительства РФ от 3 марта 2007 г. N 139 "Об утверждении Правил установления местных систем координат"

24. Постановление Правительства РФ от 13 сентября 2005 г. N 560 "Об утверждении подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)" федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)" (с изменениями и дополнениями)

25. Постановление Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" (с изменениями и дополнениями)

26. Постановление Правительства РФ от 11 июля 2002 г. N 514 "Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства"

27. Постановление Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396 "Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства"

28. Постановление Правительства РФ от 29 мая 2002 г. N 361 "Об утверждении Правил особого регулирования градостроительной деятельности на территориях объектов федерального значения в г. Санкт-Петербурге"

29. Постановление Правительства РФ от 25 октября 2001 г. N 745 Об утверждении федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)" (с изменениями и дополнениями)

30. Постановление Правительства РФ от 9 июля 2001 г. N 525 "О заключении Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Швейцарской Конфедерации об оказании финансовой помощи в форме гранта"

31. Постановление Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. N 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей"

32. Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам"

33. Постановление Правительства РФ от 21 августа 2000 г. N 615 "О внесении изменений и дополнений в постановления Правительства Российской Федерации по вопросам градостроительства и землепользования" (с изменениями и дополнениями)

34. Постановление Правительства РФ от 26 июня 1999 г. N 694 "О Федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы"

35. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" (с изменениями и дополнениями)

36. Постановление Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений" (с изменениями и дополнениями)

37. Постановление Правительства РФ от 11 декабря 1994 г. N 1371 "Об утверждении Положения о Российском государственном архиве древних актов" (с изменениями и дополнениями)

38. Постановление Правительства Москвы от 29 марта 2005 г. N 174-ПП "О мерах по реализации Закона города Москвы от 15 декабря 2004 г. N 85 "О бюджете города Москвы на 2005 год" (с изменениями и дополнениями)

39. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова). - "Изд. Тихомирова М.Ю.", 2006 г.

40. Специальные налоговые режимы. (под ред. проф. А.А. Ялбулганова) - Система ГАРАНТ, 2006 г.

41. Понятие "земельный участок" (К.С. Митягин, "Законодательство", N 5, май 2007 г.)

42. Земля: целевое и разрешенное использование (В.А. Сакович, "Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения", N 4, июль-август 2006 г.)

43. Закон г. Москвы от 11 июня 2003 г. N 35 "О внесении изменения в статью 6 Закона города Москвы от 16 июля 1997 года N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве" (утратил силу).

По фактам нарушений законодательства в сфере ЖКХ обращайтесь в общественный Центр правовой и методической