8.1.6 Подвальный этаж

Таблица 8.1.6 Техническая характеристика аналога

Назначение и общая характеристика здания	Техническая характеристика здания
	Ед. измерения	Общая площадь Кв.м	Особенности конструктивного решения	Классность конструктивной системы	Класс качества
1	2	3	4	5	6
6.1.5 Подвалы и цокольные этажи 6.1.5.02 Стены из монолитного бетона толщиной 600 мм без гидроизоляции	М2		Фундаменты - бутовые, ленточные шириной до 800 мм; Перекрытия - металлические балки, накат из досок; Полы - цементные по бетон. основанию; Окна - с двойными глухими переплет., окрашены; Двери - простые в наконечник, окрашены; Лестницы - деревянные, без подшивки; Внутренняя отделка - стены оштукатурены, окрашены известью; Электроснабжение - открытая проводка на скобах, п/герметич. на подвесах, выключатели.	КС-4	Э

Таблица 8.1.6.1 Техническая характеристика объекта оценки

Назначение и общая характеристика здания	Техническая характеристика здания Крисанова 73а
	Едд. измерения	Общая площадь Кв.м	Особенности конструктивного решения	Классность конструктивной системы	Класс качества
1	2	3	4	5	6
6.1.5 Подвалы и цокольные этажи 6.1.5.02 Стены из монолитного бетона толщиной 600 мм без гидроизоляции	М2	694,4	Фундаменты - бутовые, ленточные шириной до 800 мм; Перекрытия - металлические балки, накат из досок; Полы - цементные по бетон. основанию; Окна - с двойными глухими переплет., окрашены; Двери - простые в наконечник, окрашены; Лестницы - деревянные, без подшивки; Внутренняя отделка - стены оштукатурены, окрашены известью; Электроснабжение - открытая проводка на скобах, п/герметич. на подвесах, выключатели.	КС-4	Э

Таблица 8.1.6.2 справочная стоимость, руб. на единицу измерения

Интегральный территориально-экономический корректирующий коэффициент (Ктерр-эк) к стоимости строительства:

вводим поправку:

Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после 1 января 2001 г. ( ):

вводим поправку на коэффициент инфляции:

Показатели УПСС не учитывают НДС, поэтому стоимость необходимо умножить на 1,18 (НДС=18%):

стоимость квадратного метра подземной части здания по состоянию на 1 квартал 2013 составляет одна тысяча восемьсот сорок семь ( ) рублей.

стоимость воспроизводства подземной части здания площадью 694,4 м² по состоянию на 1 квартал 2013 года составляет один миллион двести восемьдесят две тысячи восемьсот девяносто (1 282 890) рублей.

Вывод: воспроизводство жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Крисанова 73а по состоянию на 1 квартал 2013 составляет девяносто два миллиона сто семьдесят тысяч шестьсот семьдесят шесть (92 170 676) рублей.

Приложение 8.2 Коэффициент капитализации доходов от улучшений

Таблица 8.2.1 Индекс доходности за январь 2013г

1	Арендная ставка, руб.	Аналитика рынка недвижимости	19700
2	Потенциальный валовой доход, руб. в год	п.1×12	236 400
3	Стоимость аналога на момент оценки, руб. 1 кв.м.	Аналитика рынка недвижимости	48 000
4	Стоимость аналога на год ранее, руб. 1 кв.м.	Аналитика рынка недвижимости	45 900
5	Прирост стоимости за год, руб. 1 кв.м.	п.3 – п.4.	2 100
6	Прирост стоимости относительный, %	п.5 /п.4×100	5
7	Прогнозируемый прирост на год, руб.1.кв.м.	п.3×(п.6/100)	2 196
8	Средняя площадь объектов, кв.м.	Аналитика рынка недвижимости	77
9	Прирост стоимости всего объекта, руб.	п.8×п.7	168 329
10	Количество требуемых средств на приобретение объекта, руб.	п.8×п.3	3 679 200
11	Безрисковая ставка на год, %	Данные центрального банка России	10,58
12	Доход от вложения в недвижимость, руб	п.2 + п.9 + п.10	4083929,412
13	Доход от безрисковой альтернативы, руб.	п.10×(1+п.11/100)	4068459,36
14	ИНДЕКС ДОХОДНОСТИ	п.12/п.13	1,00
15	Относительный индекс доходности, %	(п.14 -1) ×100	0,38

Таблица 8.2.2 Ставка капитализации кумулятивный подход

	ПОКАЗАТЕЛЬ	источник информации
1	Безрисковая ставка на период инвестирования не мене 3-х лет, %	Данные центрального банка России	10,58
2	Индекс инфляции, %	Данные центрального банка России	0,60
3	Компенсация за риск вложения в рынок недвижимости, %	Относительный индекс доходности недвижимости	0,380243488
4	Компенсация за техногенные риски, %	Ставка страхового полиса объектов жилой недвижимости	0,25
5	Компенсация за риск ликвидности, %	Ставка доходности облигаций со сроком до погашения равным сроку экспозиции объектов аналогов	4,31
6	Компенсация за риск неэффективного управления недвижимостью, %	Средняя ставка MIBOR, MIBID, MIACR для периодов равных срокам поиска арендатора у объектов аналогов	3,79
7	Номинальная ставка доходности на инвестиции, %	п.1+п.3+п.4+п.5+п.6	19,31
8	Реальная ставка доходности на инвестиции, %	(п.7-п.2)/(1+п.2/100)	18,60
9	Срок использования объекта, лет		3
10	Ставка рекапитализации, определенная методом Инвуда, %	п.8/((1+п.8/100)п.9 – 1)	27,84
11	Ставка капитализации, %	п.8 - п.10*(1+п.6 табл Индекс доходности/100)^п.9	14,60

Таблица 8.2.3 Продажа и аренда

2013
	продажа			аренда
	Одно-комнатная квартира	Двух-комнатная квартира	Трех-комнатная квартира	Одно-комнатная квартира	Двух-комнатная квартира	Трех-комнатная квартира	Четырех-комнатная квартира	Среднее значение по 1-2-3-4-комн. квартирам
янв.	1 377 000	1 876 000	2 694 000	14 000	29 250	35 830	31 290	26 050
фев.	1 369 000	1 944 000	2 730 000	15 000	16 000	45 000	34 390	27 598
мар.	1 353 000	1 913 000	2 705 000	11 500	17 500	40 000	35 200	26 050
апр.	1 413 000	1 924 000	2 675 000	11 500	17 500	40 000	35 200	26 050
май.	1 416 000	1 879 000	2 701 000	15 000	17 000	32 500	60 000	31 125
июн.	1 412 000	1 866 000	2 744 000	12 950	22 790	25 670	60 000	30 353
июл.	1 404 000	1 888 000	2 766 000	12 670	20 000	18 330	50 000	25 250
авг.	1 419 000	1 944 000	2 785 000	13 750	19 000	18 330	50 000	25 270
сен.	1 436 000	1 995 000	2 770 000	10 000	19 000	32 500	40 000	25 375
окт.	1 437 000	1 994 000	2 847 000	11 600	21 250	30 200	56 000	29 763
ноя.	1 495 000	2 068 000	2 909 000	13 750	21 840	29 260	58 300	30 788
дек.	1 576 000	2 115 000	3 055 000	15 850	22 430	28 330	60 630	31 810
среднее	1 425 583	1 950 500	2 781 750	13 131	20 297	31 329	47 584

Приложение 8.3 ставки ГКО январь 2013

Дата	Краткосрочная ставка, % годовых	Среднесрочная ставка, % годовых	Долгосрочная ставка, % годовых
31.01.2013	5,06	4,59	6,68
30.01.2013	5,38	4,55	6,64
29.01.2013	5,5	5,51	6,65
28.01.2013	5,33	5,53	6,67
25.01.2013	5,07	5,56	6,68
24.01.2013	5,06	5,52	6,75
23.01.2013	5,21	5,66	6,76
22.01.2013	5,31	5,72	6,69
21.01.2013	5,5	5,77	6,7
18.01.2013	5,31	5,88	6,68
17.01.2013	5,24	5,88	6,7
16.01.2013	5,49	5,92	6,69
15.01.2013	5,49	6,06	6,67
14.01.2013	5,3	6,06	6,68
11.01.2013	4,73	6,06	6,68
09.01.2013	5,67	6,06	6,6
среднее значение за январь по краткосрочным ставкам	5,290625
ставка капитализации	10,58125

Приложение 8.4 Расчет остаточной стоимости земельного участка

Этажность здания	Чистый операционный доход	Стоимость строительно-монтажных работ	Коэффициент капитализации доходов от земли	Остаточная стоимость земельного участка
2	4235122	1071943,057	10,58	29897722
3	6011074	1956584,174	10,58	38322210
4	7787026	2841225,291	10,58	46746699
5	9562978	3725866,408	10,58	55171187
6	11338930	4610507,525	10,58	63595676
7	13114882	5495148,642	10,58	72020164
8	14890834	6379789,759	10,58	80444653
9	16666786	7264430,877	10,58	88869141
10	18442738	8149071,994	10,58	97293630
11	20218690	9033713,111	10,58	105718118
12	21994642	9918354,228	10,58	114142607
13	23770594	10802995,34	10,58	122567095
14	25546546	11687636,46	10,58	130991584
15	27322498	12572277,58	10,58	139416072
16	29098450	13456919	10,58	147840561

Вывод: судебное оспаривание кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка не целесообразно т.к. текущая стоимость 30 725 541,03 (тридцать миллионов семьсот двадцать пять тысяч пятьсот сорок один) рублей ниже расчетной стоимости 147 840 561 (сто сорок семь миллионов восемьсот сорок тысяч пятьсот шестьдесят один) рубль.