Понятие реестра и порядок его ведения

Разработка стандартов ведения записей является важнейшим условием эффективной работы служб кадастра. Эти стандарты должны охватывать следующие области:

регистрацию (стандарты ведения регистрационной книги);

сертификацию (свидетельство о праве собственности и свидетельство официального поиска информации);

ведение записей в административных целях (заявка, доверенность, список собственников, стандартные формы и другие).

Системы регистрации содержат три раздела, включающих следующее:

описание недвижимости и ее идентификацию (этот раздел не меняется при свершении сделок с недвижимостью);

данные о законном собственнике, его реквизиты, реквизиты документов, на основании которых было получено право (номер заявки, если документы хранятся под их номерами, дату регистрации сделки и заключения договора и так далее);

информацию обо всех правах третьих сторон на недвижимость (информация о залогах, обременениях, аренде, сервитутах, предупреждения, поручительства или ограничения, влияющие на право распоряжения недвижимостью).

Структура и содержание каждого раздела различны в субъектах федерации. Формы реестров отражают традиции ведения записей и выбираются по принципу практичности, безопасности, возможности актуализации, эффективности и так далее. Информация об объекте обычно хранится на отдельном листе или карточке. Это позволяет хранить в реестре только текущую информацию. Все старые записи сосредотачиваются в отдельном архиве. Необходимо предусмотреть специальные меры защиты и сохранения информации в случае стихийных бедствий. Эти меры зависят от формы ведения архива и уровня автоматизации. В системе Торренса новому собственнику предоставляется дубликат реестра с указанием его статуса на момент регистрации. Однако по общепринятому правилу только запись в реестре является доказательством права собственности.

Свидетельство о праве собственности является подтверждением существования записей в реестре на момент его выдачи.

Между двумя операциями с недвижимостью третьи стороны могут получать на нее некоторые права. Поэтому при регистрации не требуется предъявления свидетельств о праве собственности. Записи об этих правах содержатся в реестре, а не в свидетельстве. В большинстве центров регистрации выдают официальные справки с указанием всех действительных записей в реестре на момент подачи заявки на свидетельство об официальном поиске.

Свидетельство о праве собственности является официальным документом. Этот документ собственник должен предъявить в центре регистрации при осуществлении любых операций с недвижимостью. При регистрации новой операции с недвижимостью центр регистрации выдает новое свидетельство.

Если недвижимость находится в совместном владении, то существует только одно свидетельство о праве собственности. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, и эти лица являются долевыми владельцами, центр регистрации выдает свидетельство о праве собственности каждому из них с указанием доли права каждого собственника.

Реестр недвижимости содержит информацию обо всех действующих доверенностях. Действие доверенности может прекратиться в связи с исте-чением её срока или по требованию собственника недвижимости.

Каждый центр регистрации имеет свои стандартные формы для каждого типа запроса, регистрации или поиска информации. Формы должны быть простыми, четкими и удобными для заполнения. Ключевыми элементами этих форм являются кадастровый номер недвижимости, праводержатели, главные характеристики права и ожидаемые результаты (действия). Ниже приводится типовой набор стандартных форм: продажа; аренда и субаренда; продажа права аренды; залог; продажа или передача залога; регистрация права продажи; продажа доли в праве; передача по наследству; аннулирование залога; отказ от аренды; введение сервитута, ограничительного обязательства; освобождение от сервитута, доверенность; арест; апелляция главному регистратору; запрос на поиск информации; изменение (мутация) объекта недвижимости; заявка на первичную регистрацию или регистрацию нового объекта.

В регистрационных картах (РК) приводятся данные натурной части кадастрового дела о периоде проведения и контроля работ, контурах участка, межевых знаках. К ним прилагается экспликация зданий, сооружений, земель различного назначения и зон особого режима использования (зон действия сервитутов), сервитуты (обременяющие сервитуты, сервитуты права, которы-ми обладает данный объект недвижимости по отношению к другим объектам), а также залоги и обременения.

Регистратор должен быть в курсе всех операций с регистрируемым объектом недвижимости. Это обеспечивается сторонами, которые участвуют в сделке, при заполнении заявления. Когда запись о праве собственности обновляется, чтобы отразить детали сделки, описанной в заявлении, само заявление объявляется зарегистрированным. Этот процесс называется регистрацией. Можно выделить три стадии регистрации:

Подача заявки.

Проверка заявления.

Регистрация заявления и выдача свидетельства о праве собственности.

На первом этапе становления системы регистрации возникает необходимость в ограниченном числе форм заявок. При развитии рынка недвижимости количество форм заявок возрастает. Инструкция по заполнению заявки должна быть четкой и помещаться на оборотной ее стороне. Должны быть также подготовлены брошюры-инструкции как для лиц, работающих на рынке недвижимости (риэлторы, нотариусы, юристы), так и для населения. Форма заявки должна быть структурирована таким образом, чтобы в каждом ее разделе содержалась информация, которая хранится в определенном месте офиса регистратора (информационной системы).

Заявка подается с набором необходимых документов, который должен быть указан в инструкции пользователя (посетителя). При наличии ошибок заявка возвращается. После ее приемки она регистрируется, и заявителю выдается документ для оплаты услуг по выполнению заявки.

Правила и процедуры документооборота должны быть разработаны и оформлены в форме нормативных документов. При этом должны быть описаны документы, прилагаемые к заявлению, требования к этим документам, порядок их принятия (лично, почтой или по доверенности), правила нумерации заявлений, необходимость дублирования заявлений или копий, комплектность документов, которые подаются с заявлением, порядок нумерации документов, прилагаемых к заявлению, стандартное время обработки заявления, содержание квитанции о приеме заявления, порядок оплаты запроса, часы работы офиса и приемные часы администрации, требования к исправлению незначительных ошибок в заявлении, ответственность регистратора.

Обработка заявления начинается с его регистрации. Результат поиска информации о конкретном объекте недвижимости должен включать все подробности о нем. Свидетельство об официальном поиске может состоять из нескольких разделов, например: описание недвижимости и собственника. При необходимости может быть указан тип аренды и обременения. После этого составляется список всех незавершенных, с точки зрения регистрации, заявлений, которые относятся к данному объекту.

В регистре хранится различная информация. Часть этой информации носит статус юридической. Это касается вопросов права на объекты недвижимости. Вся остальная информация имеет статус справочной, и комитет не несет ответ-ственности за её достоверность.

Прежде чем зарегистрировать какое-либо заявление, необходимо проверить все заявления, которые относятся к данному объекту. Заявление не может быть рассмотрено отдельно от других заявлений (протестов) по одному объекту недвижимости. При конфликте заявлений регистрация приостанавливается. Проблема решается заинтересованными сторонами обычно через суд.

Тщательное исследование заявки включает сравнение информации, имеющейся в ней и реестре. Выявляются факторы, которые препятствуют выполнению заявки. Например, препятствием при продаже может служить залог этого объекта, наличие протеста или обременения, которые запрещают выполнение заявки. Экспертиза включает также:

проверку подлинности заявки и свидетельства;

подтверждение юридической силы заявки;

изучение существующего права собственника;

сопоставление документов, на которых содержится ссылка в заявке, с документами, на которые имеются ссылки в реестре;

перекрестные проверки (например, право сервитута должно быть указано в рассматриваемом объекте и в праве "господствующего" участка).

Если обнаружено препятствие для выполнения заявки, то заявителю направляется уведомление в письменном виде и предоставляется время для решения возникших проблем. Если проблемы не урегулированы, то заявитель получает отказ, а денежный сбор не возвращается. Порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден постановлением правительства РФ от 15 апреля 1996 г. № 475. Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляются подлинники документов, которые после регистрации возвращаются владельцу прав вместе с их копиями. Документы, подтверждающие возникновение, прекращение, переход и ограничение прав на недвижимое имущество, должны отвечать требованиям законодательства Российской Федерации. Документы, имеющие неоговоренные и неудостоверенные исправления (подчистки, приписки, зачеркнутые слова и т.п.), не принимаются. Регистрация прав на объект недвижимости осуществляется путем заполнения соответствующего подраздела в каждом из разделов форм:

описание недвижимости;

запись о праве собственности и других вещных правах;

запись об обременениях (ограничениях) вещных прав.

При отсутствии обременений и ограничений в соответствующем подразделе ставится прочерк. Формы заполняются четко, без помарок и ис-правлений по графам в соответствии с их названиями. Подписи должны быть расшифрованы и удостоверены печатью.

При переходе прав (доли в праве) к другому правообладателю, изменении вида права, обременения, сроков действия права регистратор заполняет колонки "Прекращение права" или "Прекращение обременения (ограничения)" в соответствующих разделах форм. После этого все записи в колонках "Возникновение права" или "Возникновение обременения" зачеркиваются одной тонкой чертой красного цвета. Таким же способом исправляется допущенная при регистрации ошибка, из-за которой может возникнуть ущерб (нарушения законных прав) правообладателю или третьим лицам. Технические ошибки (описки) исправляются зачеркиванием только самой ошибки, без зачеркивания всей записи.

Такие исправления должны быть оговорены в при-мечании, удостоверены подписью регистратора и заверены печатью (например: исправленному "жилое" на "нежилое" верить, подпись регистратора).

При выявлении обстоятельств, существенно влияющих на определение зарегистрированного права на объект недвижимого имущества, не известных на момент регистрации, аннулирование регистрации права производится в судебном порядке. В системе Торренса приоритет среди прав определяется не по датам составления документов, а по датам регистрации. Между подачей заявки и регистрацией может пройти значительный срок. В связи с этим в некоторых странах регистрация считается осуществленной в день и час подачи документов на регистрацию. Если заявка правомерна, то запись в ре-гистре обновляется, чтобы показать совершившуюся сделку. Если при оформлении заявки выявлены новые обстоятельства, которые препятствуют регистрации заявки, то возникает режим "приостановки регистрации". Этот режим блокирует доступ к информации о данном объекте недвижимости на период уточнения информации.

Допускается исправление ошибок, которые не нарушают целостности регистра. Простым способом исправления ошибок является введение специальной формы "Заявки регистру", которую подписывает главный регистратор и в которой подробно объясняется причина внесения поправок и что конкретно было исправлено. Эта заявка регистрируется обычным образом и подшивается в архив регистра с целью ссылок на неё в будущем. Для исправления ошибок информации регистра (например: разница в имени владельца, праве владения, собственности) нужно иметь полномочия владельца и выданное свидетельство о праве собственности. Если ошибка произошла по вине регистратора, то исправление вносится бесплатно и осуществляется замена Свидетельства.

Вручение свидетельства о праве собственности осуществляется с регист-рацией в специальном журнале лично или по доверенности. При вручении должны быть возвращены документы, которые запрашивались для оформления заявки.