Часть 3 гк рф носит название "Наследственное право".

Под наследованием следует понимать переход имущественных и некоторых личных неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к другим лицам (наследникам) в установленном законом порядке.

При наследовании имущество, принадлежащее гражданину (наследодателю) переходит после его смерти к другим лицам (наследникам), причем переходит как единое целое и в один момент.

В соответствии с уже сложившимися традициями и принятыми ГК РФ формулировками участниками наследственного правоотношения выступают наследодатель, с одной стороны, и наследник или наследники - с другой. В качестве наследодателя из всех субъектов гражданско-правовых отношений может выступать лишь физическое лицо. В то время как наследниками могут являться как физические лица (граждане РФ, граждане иностранных государств, лица без гражданства), так и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, иностранные государства, международные организации.

В случае смерти наследодателя наследуются не отдельные права на имущество, а их совокупность.

Наследование разделяют на два вида: наследование по завещанию и наследование по закону. В соответствии с указанной статьей наследование по закону имеет место в случаях, когда и поскольку оно не изменено завещанием.

Наследование по закону возникает в случаях, когда наследодатель не составил завещания (либо завещание признано по суду полностью недействительным), наследодатель завещал только часть наследства, или завещание частично признано недействительным (в этом случае оставшаяся не завещанной часть имущества наследуется по закону), когда наследник по завещанию умер ранее завещателя, когда наследник по завещанию отказался от наследства или не принял его в установленном порядке.

Для наследования по закону нужно, чтобы наследник входил в круг наследников по закону, наследство открылось и чтобы наследник (наследники) согласились принять наследство.

Если отсутствуют наследники по закону, то имущество является вымороченным и передается государству (наследником имущества становится государство К наследникам первой очереди принято относить:

- детей (в том числе усыновленного ребенка и ребенка родившегося после смерти отца);

- супруга;

- родителей (усыновителей).

При наличии рассматриваемых лиц никто иной к наследованию имущества не привлекается за исключением лиц, имеющих право на обязательную долю в имуществе (см ниже).

В ряде случаев к наследованию могут быть привлечены наследники второй очереди:

- дедушка;

- бабушка;

- братья;

- сестры.

Основаниями для такого привлечения могут быть:

- отсутствие наследников первой очереди;

- непринятие наследства наследниками первой очереди;

- лишение права наследовать наследниками первой очереди.

Условно можно говорить и о "третьей очереди", к которой можно отнести:

- внуков;

- правнуков.

Лица этой очереди привлекаются в случае, если к моменту открытия наследства умерли их родители, которые, если бы были живы, являлись бы наследниками по закону.

Соответственно, наследование этими лицами происходит в равных долях.

При наличии должным образом оформленного завещания имеет место наследование по завещанию. При этом виде наследования собственник сам решает судьбу своего имущества.

Завещание - это юридический документы, который составляется на случай смерти и вступает в действие с момента открытия наследства, когда уже нет в живых человека, его выдавшего. Для оформления завещания не нужно согласия наследников или иных лиц – каждый вправе оформить завещание по своей внутренней воле. Однако, оформить завещание двух или более лиц в одном документе нельзя.

Справка о наличии или отсутствии завещания выдается только после смерти завещателя наследникам по завещанию, исполнителю завещания, кредиторам наследодателя, отказополучателям, а также по запросам суда, органов предварительного следствия и дознания.

Гражданин вправе в своем завещании завещать любое имущество любым лицам (количество таких лиц не ограничено), любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства наследников по закону, не указывая причин такого лишения, включить в завещание иные распоряжения, отменить или изменить уже совершенное завещание, составить одно или несколько завещаний. Модно завещать все имущество или его часть, одному или нескольким гражданам как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также юридическим лицам, государству, государственным и муниципальным образованиям. Завещание нельзя оформить по доверенности, нельзя отказаться от оформления завещания (в расписке, обязательстве).

Не является действительным завещание, в котором указано предоставление пожизненного содержания как условие завещания, завещания, в которых ограничено право наследника по распоряжению наследству (запрещается продавать, дарить, сдавать квартиру, прописываться в квартиру).

Завещание должно быть составлено в письменной форме, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено, либо удостоверено или иными должностными лицами, прямо указанными в законе. В завещании должно быть указано время и место его составления. Завещание должно быть написано завещателем либо записано с его слов нотариусом. При написании или записи завещания могут быть использованы технические средства (компьютер), если завещатель не в состоянии лично прочитать завещание, его текст оглашается для него нотариусом, о чем на завещании делается соответствующая надпись с указанием причин, по которым завещатель не смог лично прочитать завещание.

Завещание удостоверяется в помещении нотариальной конторы, если гражданин по болезни или по другой причине не в состоянии явиться в нотариальную контору, то нотариус по его просьбе может удостоверить завещание на дому, в больнице.

Статья 1123 ГК РФ гарантирует тайну завещания. Она прямо запрещает лицам, которым в силу участия в составлении завещания становится известно о его содержании, разглашать данные сведения. Запрещается также распространять сведения о самом факте совершения завещания, о его изменении или отмене. Этот запрет ложится на нотариуса либо другое лицо, удостоверяющее завещание (например, должностные лица органов исполнительной власти вправе совершать нотариальные действия, в том числе удостоверять завещания, при отсутствии в населенном пункте нотариуса), переводчика, оказывающего помощь при составлении завещания, исполнителя завещания, свидетелей, лица, подписывающего завещание вместо завещателя. Если завещателю стало известно, что указанные лица нарушили тайну завещания, он вправе потребовать возмещения морального вреда выплатой компенсации. Такая компенсация морального вреда выплачивается только завещателю и, соответственно, только при его жизни.

Если завещание составлено верно, то в большинстве случаев указываемое в завещании имущество в полном объеме переходит определенным завещанием наследникам.

Однако в ряде случаев может возникнуть ситуация, при которой наследник получит не все имущество, а только часть его. К подобным ситуациям можно отнести:

- появление лиц, имеющих право на обязательную долю в наследственной массе (согласно нормам гражданского законодательства такие лица должны получить не меньше 2/3 от того, что бы им полагалось при наследовании по закону;

- выявление в наследственной массе имущества, которое наследник наследовать не имеет права.

К наследникам имеющим право на обязательную долю в наследстве относятся:

1) несовершеннолетние (лица на день смерти наследодателя не достигшие возраста 18 лет) или нетрудоспособные (мужчина который достиг 60 лет, женщина которая достигла 55 лет или инвалид 1, 2, 3 группы любого возраста) дети завещателя (в том числе - усыновленные им);

2) нетрудоспособные действительные или бывшие супруги завещателя, которые по закону:

- имеют право на получение содержания в течения трех лет с момента рождения общего ребенка и в период беременности (в период, когда им наследодатель должен выплачивать содержание);

- нуждаются и имеют право на получение выплат осуществляя уход за общим ребенком - инвалидом (если ребенок - инвалид с детства, то в течении всей жизни, а в других случаях - до наступления его восемнадцатилетия);

- являются нетрудоспособными нуждающимися лицами и имеют право на получение выплаты если стали таковыми до расторжения брака или в течении года с момента расторжения брака;

- являются нуждающимися супругами, достигшими пенсионного возраста не позднее чем в течении 5 лет с того момента, когда брак был расторгнут, если супруги до этого состояли в браке достаточно длительное время.

К сожалению, определение интервала времени, указанного как "достаточно длительное" отдано на усмотрение суда. Это создает дополнительные предпосылки для оказания давления на суд. Для устранения возможных разночтений следовало бы законодательно определить данный срок.

3) нетрудоспособные родители, усыновители завещателя;

4) иждивенцы завещателя (трудоспособные или нетрудоспособные лица, находившиеся на полном содержании наследодателя или получающие от него помощь являющуюся для них основными и постоянным источником средств к существованию не менее года до дня его смерти).

Иждивение предполагает такое положение дел, при котором помощь (материальное содержание) наследодателя была или единственным или постоянным и основным источником средств к существованию. Родственные отношения в этом случае в расчет могут не приниматься.

Такими лицами, способными получить наследство могут быть пенсионеры, малообеспеченные лица, если они докажут, что их собственного дохода им бы не хватило для нормальной жизни, а лицо выплачивало определенные суммы (постоянно) и они значительно повышали собственный доход лиц, претендующих на обязательную долю в наследстве.

При этом суммы выделяемые иждивенцам могут быть и не учтенными, а свидетели могут подтвердить, что выплата осуществлялась не деньгами, а вещами, продуктами.

Для отношений наследования важной категорией является момент смерти гражданина, поскольку с ним связано время открытия наследства. Статья 1114 ГК РФ говорит, что днем открытия наследства является:

день фактической смерти наследодателя;

в случае признания гражданина решением суда умершим днем открытия наследства считается день вступления решения суда в законную силу. Это происходит по истечении 10 дней со дня вынесения решения, если оно не было обжаловано заинтересованными лицами либо опротестовано прокурором. Если же была принесена кассационная жалоба или кассационный протест, то днем смерти гражданина, а соответственно и днем открытия наследства, будет являться день вынесения определения суда кассационной инстанции, которым решение суда первой инстанции оставлено в силе;

в некоторых случаях в решении суда о признании гражданина умершим может содержаться конкретная дата - дата предполагаемой гибели лица. В этом случае днем смерти такого лица, а соответственно и днем открытия наследства, будет считаться указанная дата.

В отношении наследников известно такое понятие, как "недостойные наследники". Так именуются граждане, являющиеся наследниками по закону, но не имеющие права наследовать. К их числу относятся лица, которые:

1) совершили противоправные действия против:

- наследодателя;

- кого либо из его наследников;

- против осуществления воли наследодателя выраженной в завещании;

2) способствовали призванию их к наследованию;

3) являются:

- родителями лишенными родительских прав;

- родителями или детьми уклоняющимися от содержания наследодателя в установленном законом порядке (что должно быть подтверждено судом).

К особенностям прав наследников можно отнести право наследника переслать по почте или передать с другим лицом в соответствующую нотариальную контору заявление о принятии наследства. При этом подпись заявителя может не быть заверена соответствующим органом имеющим право совершать нотариальные действия.

В этом случае нотариус обязан принимать заявления подобного рода. Однако он должен в этом случае предложить наследнику:

- либо выслать заявление оформленное надлежащим образом (заверенное в соответствующих органах);

- либо явиться к соответствующему нотариусу лично.

Имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, а также полученное ими во время брака в дар или в порядке наследования, является собственностью каждого из них.

Лекция 2. Сделки с жилыми помещениями и частной собственностью. Взаимоотношения с участниками рынка недвижимости. Экспертиза документов собственников жилья. Как правильно и безопасно оформить сделку.

В жилищной сфере к недвижимости относится недвижимое имущество с установленными правами владения, распоряжения и пользования в границах имущества которые включают: земельные участки и построенные на них жилые дома которые имеют нежилые и жилые помещения хозяйственные постройки, зеленые насаждения; жилые дома жилые помещения в этих домах и иных строениях квартиры, все они пригодны для постоянного или временного проживания; сооружения с элементами инженерной инфраструктуры жилищной сферы. В жилищной сфере недвижимость может находиться в частной, государственной, муниципальной, коллективной и иной собственности

Мотивом для совершения сделок с жилыми помещениями служит приобретение права собственности или права пользования данными помещениями.

К операциям с жилыми помещениями относятся:

1) приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность гражданам России на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

2) купля-продажа жилых помещений – очень распространенный вид сделки в сфере недвижимого имущества. При купле-продаже жилого помещения составляется договор, который заключается исключительно в письменной форме методом составления одного документа. Договор подписывается обеими сторонами

3) аукционы-продажи. Организации строительного комплекса РФ имеют право проводить аукционы продажи квартир, которые были построены за счет средств данного предприятия и за счет банковского кредита

4) жилищные сертификаты – это ценные бумаги или обязательства, которые номинированы в единицах общей площади жилья и имеют индексируемую номинальную стоимость, выраженную в денежном эквиваленте, размещены они среди юридических лиц или граждан и дают право их собственникам потребовать от эмитента их погашения методом обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений или строительства, которое финансировалось за счет средств, которые были получены от обращения этих ценных бумаг или обязательств;

5) аренда – право пользоваться чужой недвижи-мо-стью на определенных условиях;

6) ипотека;

7) жилищный найм – соглашение, по которому собственник государственного или иного жилища предоставляет в пользование гражданину благоустроенное жилое помещение (квартира), а наниматель обязуется использовать его для проживания и оплачивать проживание;

8) обмен. Наниматель может обменять занимаемое жилое помещение на другое;

9) мена. Каждая сторона по договору мены обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое;

10) дарение – это безвозмездная передача любого имущества в собственность иному лицу;

11) наследование. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другому лицу или лицам, согласно составленному завещанию или в соответствии с законом;

12) участие в долевом строительстве – в настоящее время является очень распространенным способом приобретения жилья.

Купля-продажа жилых помещений

Купля-продажа жилых помещений — самая распространенная операция на российских рынках недвижимости, при этом особенная часть Гражданского Кодекса России содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости, одним из видов которой является жилье (жилые помещения, здания).

Особенностями сделок купли-продажи жилых помещений, установленными ГК РФ, являются:

— установление дополнительного существенного условия (несоблюдение которого ведет к недействительности договора) — наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником;

— вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор считается заключенным) только с момента его государственной регистрации.

Мена жилыми помещениями

В результате приватизации жилья широкое распространение получил договор мены жилыми помещениями. Этим договором оформляется обмен жилой недвижимостью в частной собственности.

По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.

К договору мены применяются правила о купле-продаже жилых помещений в той части, которая не противоречит существу мены. Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями, не производятся.

Аренда жилого помещения

Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 г., 4218-1 (с изменениями на 21.04.97 г.), собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

С введением в действие второй части Гражданского кодекса, принятой Государственной Думой 22.12.95 г., договор аренды жилого помещения может заключаться только между юридическими лицами. Однако договоры аренды жилых помещений с участием граждан, заключенные до 1 марта 1996 года, сохраняют силу на срок своего действия.

Дарение жилого помещения

Собственник жилого помещения может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью договором дарения.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение.

Предметом договора дарения может быть и имущественное право (требование) к третьему лицу, например, право безвозмездного пользования (см. ниже). Договор дарения должен содержать точное определение жилого помещения, являющегося предметом дарения, в противном случае договор считается ничтожным.

Невозможен договор дарения при встречном исполнении, так же как и с отсрочкой исполнения до смерти дарителя. Такие сделки оформляются другими видами договоров.

Законом запрещается заключение договоров дарения.

— от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

— работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

— государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

— в отношениях между коммерческими организациями.

Общие положения о ренте и рента на условиях пожизненного содержания с иждивением

В обороте жилой недвижимости в дополнение к договорам купли-продажи и дарения все чаще применяются договоры ренты. В настоящее время эта договорная форма хорошо подходит к операциям, когда собственником жилья является пожилой человек или лицо с ограниченными доходами, которое желает улучшить свое материальное положение за счет использования своей (жилой) недвижимости.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.

Срок выплаты ренты может быть установлен по договору:

— бессрочно (постоянная рента);

— на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты с отчуждением недвижимого имущества заключается в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами регистрации прав на недвижимость.

Рента — это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках с обремененным имуществом, т.е. при продаже обремененной рентой квартиры, обязательство выплачивать ренту переходит к новому собственнику. При этом лицо, передавшее другому лицу обремененное рентой имущество, несет перед получателем ренты субсидиарную ответственность (т. е. ответственность второй очереди, дополнительную) с новым собственником. Ответственность лица, передавшего другому лицу обремененное рентой имущество, может быть повышена до солидарной (т. е. равной ответствен­ности получателя имущества), если это предусмотрено договором или законом.

Коммерческий наем жилья

При коммерческом, найме размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре найма жилого помещения. Там, где законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, согласованная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, если это не предусмотрено законом или договором, не допускается.

Срок действия договора найма жилого помещения не может превышать пяти лет. Даже если в соглашении сторон срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. При заключении договора краткосрочного найма (т. е. на срок до одного года), необходимо учитывать, что такой договор характеризуется рядом особенностей, в частности договором могут быть установлены следующие ограничения прав и обязанностей нанимателя и лиц, с ним проживающих:

— в тексте договора не указываются граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем;

— наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по договору краткосрочного найма не имеют права вселять временных жильцов и поднанимателей;

— наниматель не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок;

— наниматель не может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем в занимаемом жилом помещении;

— нанимателю не может быть предоставлен по решению суда срок до 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма

Взаимоотношения участников рынка недвижимости.

К участникам процесса финансирования недвижимости относятся местные и федеральные органы власти и управления, кредитно-финансовые учреждения, инвесторы и пр. Экономико-правовые отношения, которые создаются между участниками процесса финансирования недвижимости, обеспечивает либо государство, либо общественные организации Государство – это собственник множества объектов недвижимого имущества. Оно контролирует и устанавливает соблюдение правил и определенных норм, которые тесно связаны с функционированием рынка недвижимости; регулирует градостроительное развитие и регистрацию прав собственности на определенные объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость.

Кредиторы – это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами.

Инвесторами могут выступать физические и юридические лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать

Существует два типа инвесторов:

1) активные инвесторы занимаются строительством или финансируют его, развивают объект или управляют им;

2) пассивные инвесторы только финансируют проект и принимают дальнейшее участие в нем.

Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:

1) продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;

2) покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;

3) профессиональные участники – это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами. Участники рынка недвижимости – это профессиональные посредники, которые реализуют объекты недвижимости: брокеры, юридические фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица.

Риелтор – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя при этом различные виды сделок с недвижимым имуществом и правами на него. Риелторы продают только свои услуги.

В настоящее время ключевой фигурой на рынке недвижимости является девелопмент, который выполняет деятельность, связанную с управлением инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Девелопер – организатор, преобразующий землю для нового ее использования.

Деятельность девелопера можно разбить на три этапа:

1) на начальном этапе анализируется возможность реализации проекта;

2) на втором этапе разрабатывается план по реализации проекта;

3) на третьем этапе происходит реализация инвестиционного проекта.

Девелопер старается организовать создание объекта недвижимости так, чтобы окупить все ресурсы, которые были инвестированы в этот объект недвижимости. В конечном счете его главной целью является получение прибыли от реализации объекта.

Экспертиза документов собственников жилья.

Перед совершением сделки с объектом недвижимости необходимо проверить наличие в ЕГРП записей об объекте недвижимости:

о зарегистрированных правах;

о ранее заявленных правах (правопритязаниях);

о зарегистрированных сделках;

о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок.

Если в ЕГРП имеется запись об аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым имуществом, установленных до совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации прав, необходимо получение дополнительных сведений на основе официального письменного запроса о том, существовало ли на момент совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации прав ограничение, зарегистрированное в ЕГРП и препятствующее проведению государственной регистрации прав.

Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, необходимо проверять также указание на наличие этого ограничения (обременения) в документах, представленных на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права.

Необходимо установить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа;

обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;

соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в документах, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе;

наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником;

соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.

Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в пользу которых установлены и зарегистрированы ограничения (обременения) права собственника, необходимо проверить наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника.

Экспертиза договоров купли-продажи недвижимости, земли

Экспертиза существующих документов собственника (продавца) на стороне покупателя

Экспертиза документов на строительство здания

Экспертиза документов на реконструкцию здания

Организация схемы взаиморасчетов по Договорам

Как правильно и безопасно оформить сделку

Мошенничества на рынке купли-продажи недвижимости

Изготовление фальшивых свидетельств о смерти на живого человека. Жертвами становятся те, кто сдает квартиру на длительное время. Арендовав квартиру, мошенники покупают бланк свидетельства о смерти, вписывают туда данные хозяина, изготавливают завещание (для этого нужен "поддельный" нотариус) и обращаются в государственную нотариальную контору за свидетельством о праве на наследование квартиры. После этого жилплощадь продается. Хозяин, вернувшись домой, обнаруживает в квартире новых жильцов и узнает от них о своей смерти.

Способ защиты: вместе с продавцом квартиры, вызывающим подозрение, получить расширенную выписку из домовой книги. Живой владелец непременно "всплывет". Если собственник отказывается, квартиру лучше не покупать.

Продажа квартир, владельцы которых насильно были лишены прав собственности на жилье. Потенциальные объекты - алкоголики, одинокие люди, психически нездоровые граждане. Их либо физически устраняют, либо вывозят в другой город и удерживают там до совершения сделки. Обычно в таких случаях с "продавцом" работают настоящие бандиты, а мошенники отмывают "грязную" квартиру, доводя ее с помощью фальшивых доверенностей до продажи "добросовестному приобретателю" - как правило, подставному лицу, вступившему в преступный сговор с мошенниками. От подставного лица квартира уходит к ничего не подозревающему клиенту. Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги.

Способ защиты: поговорить с соседями и старшей по подъезду, проверить историю квартиры (получить выписки из домовой книги).

Продажа жилья с обременениями. Так продаются квартиры, находящиеся под судебным или прокурорским арестом, с отказом в регистрации прав или же с гражданскими обременениями (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, рента, броня, ущемление прав несовершеннолетних и др.). Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав.

Способ защиты: проверить историю сделок по расширенной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - там должны быть указаны все когда-либо существовавшие обременения и их статус - сняты они или нет.

Продажа квартиры по заведомо ложной доверенности. Тут есть сговор между мошенниками и реальным владельцем. Последний дает доверенность на совершение сделки от своего имени, а потом ее отзывает - аннулирует. После совершения сделки купли-продажи обращается в суд, утверждая, что квартира ушла от него против его воли. Суд, естественно, принимает сторону "обманутого" владельца. Есть другой вариант: в доверенности ставится "неправильная" подпись, закорючка, которую потом в судебном порядке, через почерковедческую экспертизу, можно признать принадлежащей "не тому" лицу. Итог такой же: сделка купли-продажи признается ничтожной.

Способ защиты: перед совершением сделки уточнить у нотариуса, который выдал генеральную доверенность, не был ли отозван данный документ. Еще лучше - пригласить на процедуру окончательного заключения сделки истинного владельца: вероятно, при продаже имущества стоимостью несколько десятков тысяч долларов он найдет два часа свободного времени, чтобы расписаться в договоре в назначенное у нотариуса время.

Легко расторжимая сделка. Сделка совершается так, чтобы в дальнейшем ее было легко признать в судебном порядке недействительной с двусторонней реституцией. В переводе с юридического языка на русский это означает, что продавцу возвращается назад квартира, покупателю - денежная сумма, указанная в договоре. Обычно в таком договоре указывается сумма по, в 5-10 раз меньшая реальной. Ее занижают, чтобы сэкономить на услугах нотариуса или уйти от налогообложения. В описанных выше случаях покупатель, обманутый мошенниками, тоже имеет право потребовать с них указанные в договоре деньги, только найти "риелторов" удается не всегда.

Способ защиты: купить полис страхования утраты прав собственности на полную сумму сделки. Либо не идти на такую сделку вовсе.

Старый способ мошенничества. Рынок купли-продажи жилой недвижимости не стоит на месте. Изменяются условия купли-продажи квартир, изменяется законодательство в сфере недвижимости. Многие мошеннические схемы, популярные несколько лет назад постепенно уходят в прошлое. После введения технических паспортов, исчез такой вид мошенничества как перестановка номеров квартир и домов. При продаже квартиры мошенники приводили покупателя на просмотр не в реальную квартиру, а в другую (например, в съемную в том же доме) с подставным номером, совпадающим с номером настоящей. Бывали случаи подмены номеров домов. Таким образом жулики продавали недвижимость в плохом состоянии (например, после пожара или в аварийном состоянии) по цене нормального ликвидного жилья. Теперь в техпаспортах, необходимых для проведения сделки, обязательно указывается план и состояние квартиры, поэтому такой вид мошенничества утратил смысл и больше не встречается. Новое - хорошо забытое старое

Иногда мошенническая схема, казалось бы, ушедшая в прошлое, получает "новую жизнь", благодаря изменениям, произошедшим на рынке. Так, например, после изменения процедуры регистрации сделок, старая мошенническая схема многократной продажи снова стала актуальной. При этой схеме мошенникам требуется возможность изготовить копии документов на современной цветной копировальной технике. Подделку документов можно обнаружить только при процедуре регистрации. Поэтому главное при таком виде мошенничества - уговорить покупателя отдать деньги за будущую квартиру (или хотя бы часть денег) в нотариате - до регистрации. В этом случае жулик мог за один день продать квартиру трижды, собрать деньги со всех покупателей и улизнуть, оставив их разбираться друг с другом.

В последние годы при налаженном механизме регистрации сделок, этот вид мошенничества постепенно исчез. Если продавец торопился получить деньги, он мог настаивать на срочной регистрации за три дня, но никак не на немедленных расчетах. Однако с января 2005 года из-за беспорядков в бывшем ГБР продавцы все чаще стали требовать окончательного расчета по сделке сразу после нотариата, мотивируя это тем, что они не могут ждать денег так долго. Это привело к новой волне забытого уже мошенничества.

Сейчас у мошенников возникла возможность утверждать, что они желают продать квартиру быстро, например, для того, чтобы купить квартиру на первичном рынке. При этом мошенники, как правило, продают квартиру ниже рыночной цены, мотивируя это все той же ограниченностью в сроках. В связи с очередями в ГБР жулик может уговорить покупателя на такую форму расчетов как передача наличных денег прямо в нотариате. Мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом (либо купленным у какого-нибудь лица без определенного места жительства или украденного у кого-либо). При совершении сделки паспорт не проверяется в ГУВД и определить его подлинность ни сотрудники ГБР, ни нотариус без специальной аппаратуры просто не в силах. Найти преступника, совершившего сделку по поддельному паспорту, очень сложно.

Избежать такого мошенничества довольно просто. Какие бы аргументы не приводил продавец, покупатель ни в коем случае не должен отдавать всю сумму или даже малую ее часть в нотариате, не дожидаясь госрегистрации. Например, в агентствах принята система, что деньги за квартиру передаются продавцу только после госрегистрации сделки. Таким образом, покупатель может обезопасить себя от варианта с фальшивыми документами на квартиру, а продавец не может продавать квартиру несколько раз - деньги он получает единожды. Также покупателя должна настораживать слишком низкая цена квартиры.

Мошенничества с неприватизированными квартирами. Некоторые виды мошенничества, еще применимые сегодня, можно надеяться, "доживают последние дни". Так, например, мошенничества с неприватизированными квартирами после окончания приватизации должны остаться в прошлом. Один из видов такого мошенничества, несмотря на множество необходимых для него совпадений, встречается не так уж редко.

Для мошенничества требуется неприватизированная квартира, хозяин которой длительно отсутствует (например, не живет в ней или уехал за границу). Другое непременное условие - оставленный в квартире паспорт. Как ни странно, такое случается нередко - например, для поездки за границу достаточно заграничного паспорта, поэтому обычный люди часто оставляют дома. Такой набор совпадений приводит к большим неприятностям: воры, которые часто в курсе всех происходящих приездов/отъездов, могут воспользоваться забывчивостью хозяина квартиры.

Если воры находят этот паспорт (или даже специально за ним и залезают в чужие апартаменты), то у мошенников есть возможность, переклеив фотографию, приватизировать эту квартиру, а затем продать. При этом такую операцию можно провернуть только с неприватизированной квартирой, ведь при приватизации копия паспорта остается в Росрегистрации, а значит, для мошенников увеличивается риск попасться при регистрации сделки.

Естественно, для того, чтобы достичь желаемого, мошенникам приходится идти на некоторые хитрости. В частности, ни в коем случае никто не должен увидеть ксерокопию паспорта с вновь вклеенной фотографией жулика. Обычно ксерокопию паспорта требуют в крупных агентствах, поэтому мошенники для проведения сделки пользуются услугами мелких риелторских фирм. После того, как сделка состоялась, найти мошенника практически нереально. Нельзя сказать, что указанные случаи бывают очень часто, но такие преступления есть и распутать их очень сложно.

Для того чтобы избежать такого вида мошенничества, риелторы рекомендуют соблюдать несколько простых правил. Отъезжающим - ни в коем случае не оставлять дома российский паспорт. Кроме того, желательно не оставлять квартиру пустующей - за ней нужен хороший присмотр знающих людей. Можно также отдать квартиру в доверительное управление в надежное агентство - для последующей сдачи в аренду. Покупателям, занимающимся сделкой самостоятельно, можно посоветовать обязательно снимать ксерокопию паспорта продавца. Леонид Сандалов предполагает, что, если продавец отказывается это сделать - это плохой сигнал, лучше не иметь дела с таким человеком. Мошенники больше всего бояться оставить какие-либо улики.

К сожалению, на смену старым мошенническим схемам всегда приходят новые. Жулики изобретательны, перечислить и предупредить продавцов и покупателей обо всех их изобретениях риелторы не в силах. Поэтому лучший совет для людей, собравшихся решать квартирный вопрос - обращаться в агентство недвижимости, желательно известное и зарекомендовавшее себя на рынке. Риелторы следят за рынком недвижимости и осведомлены о последних мошеннических "изобретениях". Благодаря этому они могут во время распознать подвох и не допустить обмана.

Намеренное утаивание информации, позволяющей расторгнуть уже заключенную сделку в ущерб покупателю квартиры. Например, в квартире может проживать человек, который состоит на учете в психоневрологическом диспансере, или пациент наркодиспансера - алкоголик либо наркоман. Вы, не зная об этом, покупаете квартиру, а через некоторое время родственники этого человека отправляются в суд со справкой о его невменяемости и расторгают сделку. При этом суд, конечно, принимает решение о том, что покупателю квартиры должны вернуть уплаченные за нее деньги. Фокус, однако, в том, что сумма, указанная в договоре купли-продажи квартиры, как правило, намного меньше той, которая реально была за нее уплачена. Это во-первых. А во-вторых, нет никакой уверенности в том, что даже эта сумма будет вам возвращена. Дело в том, что сделки, совершенные с "психами", алкоголиками, наркоманами, могут опротестовываться в течение десяти лет. За это время уплаченные вами деньги будут потрачены. Не меньше хлопот может доставить и покупка квартиры, в которой проживал человек, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Когда такой человек садится в тюрьму, то он выписывается из квартиры, но при этом права на проживание в ней не теряет. Подобную квартиру вполне могут продать вам, и только по прошествии нескольких лет спокойной жизни вы вдруг обнаружите, что купили "коммуналку". А сосед ваш только что вернулся из заключения и никуда выезжать не собирается.

Подделка документов. В процессе заключения и оформления сделки купли-продажи квартиры приходится иметь дело с большим количеством разных документов. Именно они служат основанием для совершения сделки, и именно с ними связаны разнообразные способы мошенничества. К наиболее часто встречающимся способам подделки документов относятся:

переклейка фотографии (подобную подделку внимательный гражданин может выявить сам, обратив внимание на несовпадение выдавленных букв на паспорте и на фотографии, на написание реквизитов документа не специальными черными чернилами, а иными, на нечеткость самой фотографии и пр);

использование листов различных паспортов в паспорте одного гражданина (в таких поддельных документах, как правило, не совпадают серия и номер паспорта на страницах, что внимательный гражданин также способен выявить самостоятельно);

поддельные штампы прописки в паспортах (характерными признаками данного способа подделки являются нечеткость самого штампа прописки, несовпадение адреса прописки и номера отделения милиции, отсутствие штампа выписки с другого адреса или несовпадение адреса выписки и номера отделения милиции, на территории которого находится квартира);

использование смонтированных ксерокопий документов, удостоверяющих личность;

использование заграничных паспортов, в которых не указан адрес прописки;

предъявление фальшивых платежных документов;

предъявление фальсифицированных документов, подтверждающих владение квартирой.

Обман по доверенности. Преступники под предлогом оказания помощи с обменом или расселением получают от владельца квартиры генеральную доверенность на право совершать с ней любые сделки, затем оформляют договор купли-продажи квартиры без участия владельца и даже выписывают его из нее. Иногда в целях незаконного завладения чужой жилой площадью мошенники используют фиктивные доверенности на право распоряжения недвижимостью.

Обман по договору. Такая афера обычно легко "прокатывает" с простыми бабушками и дедушками. Маклер заключает с ними договор о продаже квартиры. При этом - "чтобы процесс пошел быстрее" - оформляет недвижимость клиента на себя. После этого квартира тут же продается, а у пенсионеров начинаются проблемы. Оказывается, что в умном договоре отсутствует пункт о материальной ответственности маклера, поэтому мошенник без зазрения совести исчезает с деньгами, а когда к нему приходит милиция, честно во всем признается: - Да, все деньги я потратил, но обязательно отдам, когда смогу. Доказать вину такого маклера нереально, потому что аферист показывает настоящий договор с доверенностью.

Продажа квартиры по сговору нескольких лиц. Рассмотрим наиболее распространенные случаи таких продаж. Довольно часто подаются иски о признании договора купли-продажи квартиры недействительным - как сделки, совершенной под влиянием насилия и угроз. Продавец квартиры заранее договаривается с родственниками или знакомыми об определенном поведении на суде, затем продает квартиру и спустя некоторое время подает в суд иск о признании договора купли-продажи недействительным на том основании, что он совершил сделку под влиянием угроз со стороны тех лиц, с которыми он заранее договорился. На суде, естественно, "жертва" и "принуждающий к совершению сделки" действуют сообща и разыгрывают спектакль. Исход дела зависит от того, насколько правдоподобно это будет происходить и удастся ли убедить суд в том, что дело обстояло именно так. При продаже квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов, необходимо согласие второго супруга. Однако вполне реальна ситуация, когда супруги решают "нажиться" на продаже квартиры и заранее договариваются о совместных действиях. Допустим, квартира была куплена в период брака, но оформлена на одного из супругов, и второй в ней не прописан. Если в паспорте супруга-продавца стоит штамп о регистрации брака, то нотариус обязательно потребует согласия на сделку второго супруга. Однако паспорт можно "потерять" и взамен получить "чистый", без штампа о регистрации брака. В этом случае после совершения сделки второй супруг может подать в суд иск о признании сделки недействительной на том основании, что у него не спросили согласия, а он был против. В итоге суд все вернет на свои места, а покупателю будут возвращены (возможно) деньги в сумме, оговоренной в договоре купли-продажи. Недействительным договор купли-продажи квартиры может быть признан и в случае признания недействительным первоначального договора передачи квартиры в собственность. Тогда также может иметь место злонамеренный сговор проживающих в квартире лиц.

Отказ от оплаты квартиры. Хотя и редко, но все же встречаются случаи неправомерного завладения квартирой без ее оплаты (полной, частичной или заранее оговоренной суммы). Преступник при покупке квартиры просто не выплачивает деньги либо дает лишь часть обещанной за совершение сделки суммы. При этом нередко потерпевшими становятся социально деградировавшие личности (пьяницы, наркоманы и т.п.), слабоумные старики, душевнобольные и т.д. Преступники используют для получения согласия на приватизацию и оформления документов или доверенности на право заключения сделки весьма разнообразные способы воздействия на граждан, от "стимулирующего" подталкивания к добровольному согласию (клиента могут спаивать либо незаметно применять психотропные средства) до прямой угрозы физической расправы или пыток.

Главное следственное управление при ГУВД по Красноярскому краю отмечает, что на рынке недвижимости края продолжаются факты совершения преступлений, связанных с ее продажей.

Исходя из опыта расследования преступлений, связанных с куплей-продажей недвижимости, в том числе на рынке долевого строительства, сотрудники милиции отмечают, что противозаконные действия совершаются, как правило, когда расчеты производятся наличными денежными средствами без оформления надлежащих документов.

Мошенников привлекают лица, которые располагают наличными деньгами и готовы купить недвижимость по цене ниже рыночной стоимости. Будьте внимательны: когда недвижимость предлагается по заниженной цене, стоит выяснить причину этого.

Мошенничества при аренде квартир

Как бы ни очевидно казалось мошенничество, когда предлагаются привлекательные условия съема квартиры – мы часто можем попасться на самую простую уловку. А последствия оказываются довольно печальными.

Риелторское агентство на один день. Схема данного мошенничества с квартирой выглядит таким образом.

Приходит человек в риелторское агентство по поводу интересующей его квартиры. Риелтор при нем звонит владельцу квартиры и назначает встречу на следующий день, раньше владелец просто не может встретиться. Риелтор просит оставить в залог свою долю за квартиру это обычно 50% от стоимости аренды за один месяц, человек оставляет, получив на руки документы об уплате им суммы, гарантирующие возврат уплаченной суммы в случае отказа от квартиры.

На следующий день к телефону естественно никто не подходит, а офис либо пуст, либо там находится уже совсем другая фирма. Такая схема мошенничества действует редко, потому что может не окупать себя, если у мошенников в основном нет людей, которые могли бы предоставить им офис на один день за небольшую цену. Но тем не менее и этот способ нельзя исключать.

Кто первый заплатит. Несмотря на известность этого способа в жизни, многие сталкиваясь с этим мошенничеством впервые, даже не подозревают о том, что могут остаться обманутыми.

Для осуществления этого способа мошенничества человек снимает квартиру посуточно, осматривает её, потом размещает объявление, что сдает квартиру. Мошенник может представиться как риелтором, так и владельцем квартиры. Он назначает встречу в один день с как можно большим количеством людей с небольшим интервалом между людьми, а то и в одно время. К тому дню снова снимает квартиру. Приходят люди смотреть эту квартиру, и каждому говорится примерно один и тот же текст на подобие: "Люди, которые смотрели квартиру до/после вас, тоже хотят её снять, но вы мне больше понравились, поэтому если вы заплатите деньги сейчас, то можете заезжать в квартиру хоть завтра".

Люди платят деньги, получают на руки договор об аренде, а нередко и ключи от квартиры, если мошеннику хватает тех денег, которые он получил от одного обманутого человека. Что дальше происходит всем уже понятно.

Как уберечься от мошенников: никогда не отдавайте денег за "кота в мешке", не покупайте никаких карточек, никуда и никому не перечисляйте деньги.

Помните, что низкую цену за хорошую квартиру не назначит никто – вас это сразу должно насторожить.

Никогда не давайте свои паспортные данные незнакомым людям, так как вам могут начать угрожать и в дальнейшем тянуть из вас деньги.

Услышав малейшую нестыковку в рассказе владельца квартиры или риелтора, если есть хоть малейшие подозрения мошенничества – сразу отказывайтесь от предлагаемой вам квартиры.

Если владелец квартиры пообещал сдать квартиру именно вам, но его телефон постоянно занят, значит, он договаривается ещё с кем-то. Для проверки следует попросить знакомых позвонить на его номер и попробовать снять квартиру. Если и вашим знакомым он начнёт предлагать квартиру, не сказав, что у него уже есть покупатели – это уже явный признак мошенничества.

Телефонные мошенники почти никогда не берут трубку, если им звонят с городских номеров, они избегают риелторов и боятся милиции.

Если ваша встреча постоянно переносится, то и это должно вас насторожить.

Лучше снимать квартиру через риелторские агентства, причём проверенные, через которые снимали квартиры ваши друзья, знакомые, родственники, чтобы наверняка знать, что вас не обманут. Вы заплатите один раз риелтору, зато потом будите ещё долго жить спокойно.

Даже если вы нашли квартиру, заключили правильный договор, расслабиться не придется. Ничто не обезопасит вас от мошенничества самих хозяев. Это когда владелец квартиры, взяв с жильцов предоплату за месяц, превращает жизнь квартирантов в ад проверками, звонками и нелепыми требованиями. В результате через неделю-другую они добровольно сбегают. Более легкий случай - когда арендодатель неожиданно увеличивает ренту, например после того, как вы сделали ремонт.

Существует обман и более явный. Часто хозяева пытаются сдать жилье сразу двум и более арендаторам. Нередко встречаются случаи сдачи жилья одним собственником без получения письменного согласия другого, что приводит к расторжению договора. Поэтому еще до его подписания и расчета с хозяином квартиры за аренду следует внимательно изучить документы на жилье и бумаги, удостоверяющие личность арендодателя.

Существует, в основном, две возможности быть обманутым при аренде жилья: мошенничество непосредственно при аренде и при пользовании услугами, так называемых информационных агентств. К первой категории относятся следующие виды мошенничества: квартира сдается по фиктивным документам, поддельным паспортам;

После длительных поисков жилья Вы, наконец, находите идеальное для Вас предложение. Это и район, и все бытовые условия такие, как двери, холодильник, телевизор, мебель, посуда, стиральная машина. Самое замечательное при этом то, что хозяин квартиры вроде бы уезжает надолго и не будет Вас постоянно беспокоить. Он просит Вас внести залоговую сумму и плату за два месяца и потом выдает копию ключей. Правда, одно "НО". Вас попросят въехать через два дня, потому что хозяину надо забрать вещи, ну и на прощание с друзьями отметить свой отъезд. Вы приезжаете в назначенный срок, но вот беда, у двери стоит толпа, таких же, как Вы, желающих въехать в ту же самую квартиру!

Беда в том, что квартира эта сдана не Вам одному, а десятку человек. Вернуть деньги, в итоге, невозможно, человека, провернувшего это мероприятие больше не найти. Документы у него были поддельные. Деньги пропали.

квартира сдается в отсутствие одного из лиц, имеющих право на эту жилплощадь (один из хозяев сдает квартиру в отсутствие другого и последний предъявляет свои права и расторгает договор);

договор об аренде не подписывается, все строится на личном доверии и при возникновении конфликта практически невозможно что-либо доказать;

арендодателей не устраивает клиент, и они выживают его с арендуемой площади, создавая невозможные условия для проживания.

Впрочем, гораздо более вероятно обжечься на услугах пресловутых информационных агентств. Дело в том, что даже сейчас, когда спрос на аренду жилья несколько ниже, чем летом, он все равно превышает предложение в пять-шесть раз. Квартиры сдаются практически мгновенно, и на поиск жилья даже через солидное агентство недвижимости уходит некоторое время. Соответственно, любое предложение моментально попадает в поле зрения риелторов. Есть факты, когда информация от людей, пожелавших сдать или продать квартиру, отправленная в одну из известнейших газет бесплатных объявлений, попадала в банки данных сомнительных агентств еще до публикации в газете. Видимо, происходила утечка информации в процессе набора и верстки номера.

При нынешнем положении вещей понятно желание граждан экономить на всем. Ну, например, кто пропустит объявление, где в центре города сдается квартира со всеми удобствами по заманчиво низкой цене. Простой человек решит, что ему несказанно повезло и ринется звонить по указанному в объявлении телефону. Далее возможны варианты развития событий.

Вы приходите в офис агентства, рекламирующего эту квартиру, и за сумму в 300-500 рублей вам предложат список из нескольких десятков (а то и сотен!) квартир. Вы должны будете сами заниматься осмотром квартиры, договором с владельцем и т.д., при этом, не имея никакой гарантии на то, что сделка будет заключена. К тому же, почти со стопроцентной вероятностью этот список квартир будет безнадежно устаревшим. Мало того: значительная часть информации по квартирам свободно лежит в сети Интернет и без зазрения совести используется всеми, кто хочет заработать на этом деньги. Одна и та же база данных может кочевать из одного агентства в другое на протяжении довольно длительного срока. Так что если Вы через некоторое время решите обратиться в другую не менее сомнительную фирму, то за свои деньги вполне можете получить тот же самый список.

После того, как Вы изъявите желание снять квартиру, в офисе агентства Вас обрадуют известием, что Вам несказанно повезло: только что освободилась очень хорошая квартира. Агент в вашем присутствии дозвонится до хозяина квартиры, и Вы даже сможете с ним переговорить по телефону. Назначив время встречи для осмотра квартиры и заключения договора найма, Вы должны будете подписать договор с агентством об оказании информационных (или консультационных) услуг. Естественно - не даром. В дальнейшем Вы либо не сможете застать по телефону хозяина квартиры, либо он Вам с прискорбием сообщит, что квартира уже сдана. У Вас возникнет вполне понятное желание предъявить претензии агентству, но там Вам посоветуют внимательно почитать подписанный Вами же договор, в котором идет речь только о предоставлении информации - и никаких гарантий того, что Вы когда-нибудь снимете квартиру. Естественно, денег Вам никто возвращать не будет.

Давайте внимательно посмотрим объявления в газетах. Из 43 вариантов, опубликованных в разделе "Квартиры и комнаты. Аренда" одной из газет бесплатных объявлений, все 43 оказались предложениями от пресловутых информационных агентств. Кое-какие из этих организаций не вызывали доверия с первых минут посещения их офиса: разве может кого-то привлечь вывеска, отпечатанная на простеньком принтере и криво прикрепленная в грязном подъезде обычной "хрущовки"? Но и тут надо быть осторожным. Зачастую, подобные "фирмы" арендуют небольшие офисы в солидных бизнес-центрах. Это – уже "профессионалы", подобное мошенничество – это их серьезный бизнес. При попытке вернуть назад свои деньги Вас даже за порог не пропустит охрана.

Найти в газете объявление от непосредственного хозяина квартиры очень сложно и по той причине, что практически все солидные агентства не берут с хозяев квартир денег за предоставляемые услуги. Платит всегда наниматель или покупатель. Хозяину квартиры просто незачем подвергать себя излишнему риску и давать объявление в газету: все хлопоты возьмет на себя агентство, а ему это не будет стоить ни копейки. Что можно посоветовать желающим снять квартиру или комнату?

Прежде всего, естественно, делайте это через серьезное агентство недвижимости. Да, их услуги по нынешним временам недешевы, но зато Вы будете избавлены от массы проблем и нервотрепки. Определитесь, наконец, что Вы хотите: снять жилье или сэкономить? Что Вы вообще предпочитаете: каждый месяц покупать дешевую обувь, которая через два дня разваливается, или приобрести дорогую, но которая прослужит Вам не один год?

Неплохо также проконсультироваться у специалистов - любая юридическая фирма за вполне приемлемую плату подробно проинструктирует Вас по данному вопросу.

Названия солидных агентств недвижимости, которые давно действуют на рынке постоянно на слуху и известны даже непосвященным. Любое агентство недвижимости - официально зарегистрированное юридическое лицо. Основной функцией агентства недвижимости является обработка информации, поэтому при посещении его офиса следует обратить внимание на наличие компьютеров и элементарной оргтехники: факса, ксерокса и т.п. Чтобы клиент получил полноценное обслуживание, необходимо присутствие в штате агентства по аренде высококвалифицированных сотрудников. Чтобы обработать собранную информацию, необходимы опытные менеджеры, диспетчеры и агенты. Чтобы юридически правильно оформить заключение договора аренды жилого помещения, у агентства должны быть квалифицированные юристы. Даже в простом телефонном разговоре можно выяснить, насколько Ваш собеседник компетентен в том или ином вопросе. Конечно, все это - внешние атрибуты и судить о надежности агентства только по ним нельзя. А если агентство предложит Вам заплатить аванс до подписания договора найма, то можете быть уверены: что-то здесь нечисто. Солидные фирмы берут комиссионные только по факту заключения сделки.

Привлечь к ответственности информационные агентства практически невозможно. Они могут постоянно кочевать с места на место, регулярно меняя адрес. А некоторые настолько обнаглели, что обзавелись вполне приличными офисами и без каких-либо проблем со стороны властей в течение многих месяцев торгуют некачественной и устаревшей информацией. Да и какие у них могут возникнуть проблемы? Раз Вы хотите купить информацию (а другого они не предлагают) - они ее Вам с радостью продадут. Все будет надлежащим образом оформлено в договоре об оказании информационных услуг, который Вы подпишите по своей воле. А то, что информации свойственно со временем устаревать, известно даже младенцам. Пока у людей существует желание во всем экономить и уходить от уплаты налогов, такие агентства будут плодиться, как тараканы.

Другие виды мошенничества

Основная масса покупателей и продавцов недвижимости стараются обезопасить себя именно от масштабного обмана. При этом именно мелкие мошенники чувствуют себя на рынке недвижимости очень уютно.

Мошенники, работающие в риелторской сфере, выработали немало способов как получить деньги ни за что, да еще и так, чтобы за это ничего не было.

Продажа списков квартир – самый распространенный способ заработка на доверии клиентов. Суть мошенничества в том, что человеку, который ищет жилье для покупки или аренды, предлагают за сравнительно небольшую сумму получить доступ к базе данных агентства. Якобы именно там можно найти настоящие телефоны настоящих, "живых" владельцев квартир и договориться с ними без комиссии и переплаты.

К сожалению, не зависимо от того, каким бы старым ни был этот способ мошенничества доверчивых арендаторов и покупателей, до сих пор находятся потребители этой фальшивой услуги. Все телефоны из списка либо не существуют, либо соединяют вас с ни о чем не подозревающими случайными абонентами, либо принадлежат тем, кто когда-то давно сдавал или продавал квартиру, и более не заинтересован в покупателях.

Присвоение аванса. Следующий, чуть менее популярный способ мошенничества связан с небрежным отношением покупателей к предварительному договору купли-продажи, согласно которому продавец получает аванс, а покупатель - гарантию того, что квартира не будет продана другим желающим. Самым важным пунктом в этом договоре является пункт о судьбе аванса - что произойдет с авансом, если договор по каким-либо причинам будет расторгнут? А ведь добиться его расторжения довольно просто.

На этой технологии основан так называемый бизнес по просмотру квартир. Риелтор и собственник квартиры работают в паре; риелтор ищет клиента, а собственник предлагает ему купить квартиру по очень привлекательной цене. Когда стороны приходят к взаимопониманию и подписывают предварительный договор купли-продажи, риелтор "неожиданно" выясняет ужасные подробности - например, о том, что в квартире прописан несовершеннолетний, который не принимал участия в приватизации. Что в квартире проведена незаконная перепланировка. Покупателю могут продемонстрировать копии документов, подтверждающих этот вопиющий факт.

Сделка расторгается по инициативе покупателя, а хозяин квартиры, при этом, оставляет себе аванс. Ведь никакой перепланировки на самом деле не было, равно, как и не было несовершеннолетнего жильца. А что же касается риелтора и его роли в расторжении сделки, то доказать что-либо в этом случае не представляется возможным - риелтор рассказывал об этом на словах, а если и показывал какие-то бумаги, то не передавал их в другие руки.

Конечно, такие аферы не принесут заоблачных сумм. Однако малыми долями виртуозы нечестного риелторского бизнеса могут заработать не меньше, чем те, кто присваивает суммы за продажу квартиры разово и целиком.

Как же уберечься от мошенничества в этом случае? Прежде всего, следует работать с проверенными риелторами или крупными компаниями - в первом случае гарантией безопасности будет личная рекомендация знакомых людей, во втором - деловая репутация фирмы с устоявшейся практикой. Внимательно читать договор купли-продажи, чтобы не пропустить никаких подозрительных пунктов. И наконец, просто быть осторожнее: не принимать поспешных решений и проверять каждый шаг на пути к заветной мечте - собственной квартире.

При покупке строящихся объектов гражданам следует знать, что в соответствии с законом РФ "Об участии в долевом строительстве" от 22 декабря 2004 г. застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и или иных объектов недвижимости только после:

получения в установленном порядке разрешения на строительство;

опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в СМИ, сети Интернет не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;

государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка.

Кроме того, в соответствии с ч.3 ст.4 указанного Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В роли мошенников выступают лица, как правило, не зарекомендовавшие себя на рынке строительства, поэтому гражданам стоит внимательно отнестись к изучению личности таких лиц и представляемым ими документам, проверять всю информацию и не соглашаться необдуманно на заключение любых договоров, в том числе договоров займа.

При заключении договоров уступок права требования на квартиры либо иной объект недвижимости в строящихся домах необходимо требовать от лица, с кем заключается такой договор, предоставления оригиналов документов, на основании которых к нему перешло право требования на квартиру (договор долевого участия, договор уступки права требования); платежные документы, свидетельствующие об оплате по предъявляемым договорам; документы, подтверждающие, что инвестор (либо лицо, уступающее объект недвижимости) произвел оплату с ним и вправе уступить право требования данного объекта, и застройщик обязуется по заключенному договору предоставить помещение.

Всплеск жульнических операций на рынке жилья пришелся на 2001-2002 года, когда стремительный рост стоимости квадратного метра привлек на рынок любителей легкой наживы.

Самые типичные махинации того времени - это двойные, тройные продажи одной и той же квартиры. Сегодня ситуация несколько иная: отсутствие ажиотажа на рынке позволяет покупателю лишний раз подумать, прежде чем ввязываться в сомнительную историю. И, тем не менее, говорить о полном исчезновении "Остапов Бендеров" с жилищного рынка не приходится. Как они действуют и как с ними бороться?

Уязвимое место. Опасность может поджидать покупателя, который решил приобрести квартиру на начальной стадии строительства. Это - самое уязвимое место на рынке. Ведь договор соинвестирования заключают люди, которые решили сэкономить свои средства и приобрести недвижимость на этапе строительства по цене ниже той рыночной, которая образуется, когда дом будет построен. Подобная категория граждан - идеальная аудитория для мошенников. Ведь мошенникам стоит предложить квартиру дешевле, чем "средняя температура" по рынку, как вал звонков будет им обеспечен, и "пациентов" можно начинать "обрабатывать".

Как же устроена схема обмана? Когда новый адрес выводится на продажу, может образоваться фирма-однодневка, которая якобы имеет полномочия на продажу жилья в новом доме. Здесь-то и возможна так называемая двойная продажа, когда одну и ту же квартиру продает и компания-застройщик, и фирма-самозванка. Мало того, на одной продаже жулики могут не остановиться - та же многострадальная квартира может пойти по рукам и продаваться нескольким покупателям.

Лазейка для мошенников появилась из-за того, что с момента покупки, т.е. приобретения прав на недвижимость и до оформления ее в собственность (момент истины, когда мошенничество всплывает), проходит какое-то время.

Понятно, что документы на приобретение права на недвижимость никак не могут содержать информацию о том, что эту квартиру до вас уже купило несколько человек. Что можно посоветовать в этом случае, так это обязательно обратиться в компанию-застройщик и узнать, имеет ли та фирма, на которую вы вышли, права на реализацию квартир по интересующему вас адресу.

Еще один общий совет: рынок недвижимости практически устоялся. Все основные его игроки со сложившейся репутацией известны. И откровенным демпингом никто не занимается. Поэтому сам факт появления в газете объявлений квартиры от никому неизвестной фирмы по подозрительно дешевой цене должен насторожить и послужит как минимум поводом для дополнительных проверок.

Что же делать, если вы втянуты в мошенничество?

Если, например, дом, в строительство которого вы вложили свои деньги, замер, стройка заморожена, деньги не возвращают и лишь "кормят" обещаниями? В самом запущенном случае выход один: идти в суд. Есть здесь, правда, одно "но": суд будет долгим, и когда Вы получите назад свои "кровные", они, с учетом инфляции, уже потеряют первоначальный вес. Поэтому вытащить деньги из мошеннического проекта и тут же вложить их в другой, проверенный - не получится. Сумма будет не та!

Неудивительно, что многие граждане, попавшие в подобную ситуацию, предпочитают договариваться с застройщиком и все-таки подождать, когда тот решит свои проблемы, достроит дом и отдаст людям ключи от квартир. Эта позиция довольна рискованная. Шанс дождаться есть, но может так оказаться, что единственная проблема застройщика - это вы. То есть, мошенники уже заработали на вашем доверии и достраивать дом не собираются. Тогда - в суд!

По оценкам Ассоциации риелторов, около 5% всех сделок на рынке недвижимости совершаются с попытками мошенничества. Основные риски для потребителя на первичном рынке недвижимости связаны с взаимоотношениями с подрядчиками строительства, которые зачастую не исполняют свои обязательства перед застройщиком и дольщиком. Также риски мошенничества связаны с обращением в недобросовестную риелторскую фирму. В этом случае, дольщику следует обращаться только в те агентства, которые имеют брокерский сертификат. Риски также связаны с качеством строительства и соблюдением соответствующих технологий. Все эти случаи можно проконтролировать на раннем этапе инвестирования проекта дольщиком. Что касается вторичного рынка жилья, то здесь основные факты мошенничества связаны с отменой лицензирования услуг рынка недвижимости. В незаконных сделках зачастую принимают участие лица с высшим юридическим образованием. Здесь наблюдаются следующие виды мошенничества: незаконная выписка лиц из объектов недвижимости, незаконное вступление в наследство и незаконное оформление документов после смерти владельцев квартиры. Избежать этой ситуации, по мнению представителя Ассоциации риелторов, также можно путем обращения в сертифицированные агентства. По мнению специалистов, на рынке недвижимости существует значительное число т. н. "информационных агентств", которые продают каталоги объектов недвижимости, цены в которых занижены на 10-15%. Кроме того, в связи с принятием нового Жилищного кодекса в последнее время участились случаи мошенничества, связанные с приватизацией недвижимости. Данные маркетинговых исследований, проведенные Ассоциацией риелторов, показали, что основными приоритетами потребителей при обращении в риелторскую компанию являются: высокая степень безопасности, вежливое, корректное отношение к клиентам, предоставление наиболее полной информации в интересующем сегменте рынка, а также первичная консультация по юридическим вопросам и получение полного алгоритма действия для клиентов.

Лекция 5. Зарубежный опыт трастовых операций. Доверительное управление недвижимостью.

Траст – это совокупность экономических отношений в сфере собственности, связанных с управлением фондами денежных средств и имущества в интересах и по поручению собственников капитала на правах доверенного лица.

Сегодня многие банки столкнулись с необходимостью поиска новых подходов к повышению доходности своих операций. Частичное разрешение данная проблема получила не только за счет увеличения числа предлагаемых клиентам услуг, но и благодаря качественной переоценке структуры операций с клиентами. Развитие получают ранее не характерные для коммерческих банков операции: лизинг, факторинг, проектное финансирование, консультационные услуги. К указанному типу услуг можно отнести и трастовые услуги, связанные с доверительным управлением портфелем инвестиций и/или другим имуществом клиентов.

Возникновение в мировой банковской практике трастовых операций как разновидности комиссионно-посреднических услуг, оказываемых коммерческими банками своим клиентам, и их быстрое развитие вызвано целым рядом объективных причин:

·недостаточной банковской ликвидностью и снижением доходности традиционных видов ссудных банковских операций, а также стремлением банков обеспечить выполнение одной из ключевых задач – повышение доходности операций при сохранении благоприятного уровня ликвидности;

·растущей заинтересованностью банковской клиентуры (как юридических, так и физических лиц) в получении большего количества банковских услуг;

·обострением конкуренции на рынке ссудных капиталов, борьбой банков за привлечение клиентов и нахождением с этой целью все новых услуг;

·при трастовых операциях появляются большие возможности для привлечения средств, следовательно, расширяются источники доходов;

·трастовые операции не связаны с большими издержками;

·трастовые операции обуславливают дополнительное расширение корреспондентских отношений банка, способствуют улучшению его положения на межбанковском рынке и повышению репутации.

Кроме того, в настоящее время произошло накопление определенных капиталов как отдельными лицами (бизнес-элита), так и различными компаниями, корпорациями и фирмами. Вследствие этого возникает необходимость правильно и выгодно распоряжаться этим состоянием (денежные средства, акции, облигации, предметы искусства, драгоценные металлы и др.) и передавать его в руки тех учреждений, которые могут управлять им.

Это порождает и стимулирует развитие трастовых услуг, подразумевающих операции банков или финансовых институтов по управлению имуществом (без передачи права собственности) и выполнению иных услуг по поручению и в интересах клиентов на правах его доверенного лица за определенную плату (комиссию).

Учредитель траста – физическое или юридическое лицо, основавшее траст и/или передавшее в него определенное имущество.

Распорядителем траста (трасти) является лицо, назначенное учредителем для управления имуществом. В качестве имущества могут выступать движимое и недвижимое имущество, денежные средства, драгоценные металлы, акции и другие ценные бумаги, что позволяет сконцентрировать большое число мелких вкладов с целью их дальнейшего инвестирования в наиболее прибыльные проекты. Обязанности и права распорядителя траста определяются законодательством и договором траста.

Лицо, в пользу которого был заключен договор об учреждении траста, называется бенефициаром. Им может быть как третье лицо, так и сам учредитель траста.

Коммерческий банк на основании банковской лицензии может организовывать траст-отделы и осуществлять доверительные (трастовые) операции. Для выполнения трастовых операций не существует никаких требований к размеру собственных средств банка, выполнению экономических нормативов.

Большинство банков предлагает своим клиентам предварительно заключить договор, определяющий основные положения их будущего сотрудничества, согласно которому деловые отношения банка и клиента строятся на взаимном доверии. Банк официально предоставляет свои услуги клиенту по выполнению его указаний и заверяет клиента в том, что тот может положиться на компетентность банковских работников и их высокий профессионализм. Все права представительства или распоряжения денежными средствами, ценными бумагами и другими ценностями имеют силу до тех пор, пока от клиента не поступит специальное письменное указание об их отмене или приостановлении.

На сегодняшний день банки имеют соответствующую материальную базу: квалифицированный персонал, информационные и технологические возможности для принятия эффективных управленческих решений. Все это, безусловно, позволяет существенно снизить инвестиционный риск.

Одной из функций банка в области трастовых операций является управление персональными трастами, т.е. предоставление трастовых услуг физическим лицам. Такие операции возникают как соглашение между доверителем и доверенным лицом и связаны в основном с передачей имущества доверенному лицу, которое в дальнейшем владеет имуществом в интересах доверителя.

Как показывает зарубежный опыт, к числу трастовых услуг, оказываемых банками отдельным лицам, относятся:

·распоряжение наследством;

·управление собственностью на доверительной основе (персональный траст);

·выполнение роли опекуна и/или хранителя имущества;

·выполнение агентских посреднических функций.

Распоряжение наследством

По закону раздел имущества по смерти завещателя, если только речь не идет о незначительных денежных и имущественных активах, должен осуществляться специально на то уполномоченным исполнителем. В некоторых случаях исполнитель определен в завещании (им может быть назван траст-отдел соответствующего банка). Если же исполнитель в завещании не указан, то исполнителя назначает суд, а назначенный судом исполнитель также вправе обратиться к услугам банка.

Основные обязанности исполнителя завещания (траст-отдела банка) заключаются в следующем:

·получить решение суда, если таковое необходимо;

·собрать и обезопасить активы наследства;

·уплатить административные расходы и рассчитаться по долгам;

·разделить оставшееся имущество между наследниками в соответствии с законом и волей завещателя.

Управление персональными трастами

Одной из наиболее важных функций, выполняемых траст-отделами коммерческих банков, является управление персональными трастами. Здесь банк выступает в качестве доверенного лица, которое распоряжается и владеет имуществом в интересах доверителя или бенефициара.

Существует несколько видов трастов:

·при завещательном трасте банк берет на себя обязательство и после смерти доверителя распоряжаться его имуществом и распределять доход с него между назначенными бенефициарами;

·прижизненный траст означает, что доверитель заключил соглашение с траст-отделом банка и передал ему определенное имущество, которым банк может оперировать – хранить, инвестировать, распоряжаться доходами и основной суммой в соответствии с договором о трасте. В ряде случаев сам доверитель сохраняет определенный контроль над трастом и может аннулировать соглашение или изменить его условия. Однако при заключении соглашения о прижизненном безотзывном трасте доверитель полностью и безвозвратно лишается права контроля;

·страховой траст возникает в случае, если какое-либо лицо назначает траст-отдел банка доверенным лицом по страховому полису и поручает ему выплачивать страховую сумму после его смерти одному наследнику.

Выполнение роли опекуна и/или хранителя имущества

Следующим важным аспектом деятельности банков по обслуживанию доверительных интересов клиентов является опекунство и обеспечение сохранности имущества. Эти операции банков распространяются в основном на несовершеннолетних, которые считаются неправоспособными в области управления и владения имуществом.

Выполнение агентских функций

Траст-отделы коммерческих банков могут выполнять для физических лиц и отдельные агентские функции, связанные с сохранением активов, управлением собственностью и юридическим обслуживанием. Эти операции отличаются от полного траста тем, что при выполнении функций агента право собственности в основном сохраняется за ее владельцем – принципалом, который поручает агенту (траст-отделу банка) действовать от его имени. Представительство осуществляется на договорных началах и требует заключения агентского соглашения.

Одной из разновидностей агентских соглашений между траст-отделом банка и его клиентом является договор о сохранении активов. При таком соглашении траст-отдел принимает на ответственное хранение и в управление определенные активы (как правило, в ценных бумагах). При этом траст-отдел обязан получать доходы по ним и извещать клиента об их поступлении, погашать облигации с истекшими сроками, покупать и продавать ценные бумаги. Главная задача траст-отдела – сохранить и приумножить доверенный ему капитал.

В расширенном виде договор о сохранении активов может включать в себя и полные представительские функции, когда траст-отдел банка осуществляет все виды инвестиционных или коммерческих операций с капиталом доверителя, т.е. полностью распоряжается инвестиционным портфелем клиента.

Для ведения агентских операций в банке назначается поверенное лицо, т.е. агент, который совмещает юридические функции с хранением и управлением имуществом. Такие отношения возникают при оформлении доверенности траст-отделами. Банкам выгоднее получать специальные, а не общие права, т.к. это позволяет им выписывать чеки, индоссировать векселя, получать ссуды.

Важное место в трастовой деятельности зарубежных коммерческих банков занимают услуги, оказываемые юридическим лицам – фирмам, компаниям и предприятиям. Услуги, предоставляемые зарубежными банками и применимые в белорусской практике, включает в себя следующие операции:

·управление пенсионными фондами;

·участие в прибыли;

·выпуск облигаций;

·временное управление делами компании в случае ее реорганизации или банкротства;

·выполнение платежных функций (погашение облигаций, выплата дивидендов акционерам компаний).

В результате выполнения этих услуг банки по работе с юридическими лицами создают трасты следующих видов:

·корпоративный;

·наемных рабочих;

·институционный;

·коммунальный.

Корпоративный траст организуется в форме закладываемого в банке имущества для обеспечения выпуска облигаций компании. Траст наемных рабочих имеет форму либо пенсионного фонда, либо участия в прибылях. В первом случае руководство компании вносит денежные средства в фонд, управляемый банком, для выплат работникам при достижении ими пенсионного возраста. Если работники вносят деньги в фонд, тогда его именуют пенсионным трастом с участием. Высшие учебные заведения могут создавать институционный траст и передавать его банку на доверительное управление. Кроме того, группа лиц, проживающих в определенной местности, имеет право учреждать в банке коммунальный траст в пользу местной общины (сельской, городской). Подобные трасты создаются с целью поощрения научных исследований, улучшения условий труда, помощи учебным и благотворительным заведениям, а также больным, престарелым и т.д.

Трастовые отделы банков не должны ограничиваться только сферой частных корпораций, они могут управлять также государственными фондами на самых разных условиях.

В ряде случаев трастовые операции коммерческих банков могут совмещаться с выпуском облигаций корпораций. Стремление компаний получить денежные средства для финансирования капитальных затрат вызывает необходимость выпуска облигационных займов. Когда осуществляется выпуск ценных бумаг под залог других бумаг, хранящихся на базе траста, то соответствующий отдел банка фактически обладает правом собственности на акции и облигации, которые служат залогом. Иногда банк выпускает так называемые траст-сертификаты, представляющие собой обязательства, обеспеченные различным оборудованием. В таком случае право собственности на оборудование может передаваться траст-отделу.

Кроме того, траст-отделы банков могут выполнять самые разнообразные посреднические функции.

Наиболее перспективными для белорусской экономики являются услуги банков для частных пенсионных и премиальных фондов. Это так называемый финансовый траст, в котром различают:

·публичный траст, образующийся из пожертвований частных лиц на благотворительные цели;

·пенсионный траст, учреждающийся для управления фондами компании, из которых выплачиваются пенсии работникам компании;

·дискретный траст, дающий право лицам, предоставившим траст, распоряжаться средствами учредителя с целью получения выгоды.

Другой широко распространенной формой трастовых отношений являются трасты по недвижимости. Такие трасты организуются, как правило, путем взаимных вложений, что дает возможность инвесторам получать преимущества в налогообложении.

Основными видами трастов по недвижимости являются:

·акционерные, образующиеся в результате объединения высокодоходного имущества и выпуска под него акций;

·залоговые, образующиеся так же, как и акционерные, но получающие доход за счет осуществления операций по покупке и продаже закладных и недвижимости;

·комбинированные – наиболее устойчивый вид трастовых отношений, т.к. средства инвестируются как в недвижимость, так и в займы под залог.

Обычно подобные трасты предполагают установление минимального предела вносимого имущества для его участников.

Значительна роль трастового отдела и как уполномоченного по ликвидации имущества предприятия-банкрота. Банки могут выступать гарантом в операциях по хранению и передаче ценностей от одного контрагента к другому.

Список объектов траста, т.е. имущества, передаваемого в доверительное управление, постоянно пополняется. В настоящее время к объектам траста можно отнести денежные средства, валюту, ценные бумаги, паи, уставной капитал фирмы, землю, недвижимость, имущественные комплексы (предприятия и др.), а также нематериальные активы.

По примеру западных банков в банках Республики Беларусь могут внедряться некоторые специфические трастовые услуги, например: хранение ценностей в сейфах, депозитное обслуживание ценных бумаг (от регистрации расчетов по сделкам до выплаты дивидендов), проведение собраний акционеров, финансовое консультирование, исследование рынков и т.д.

Главное внимание в трастовых операциях за рубежом уделяется ценным бумагам.

Под пакетом ценных бумаг подразумевается совокупность различных видов ценных бумаг (акции, облигации) и финансовых инструментов в виде депозитных, сберегательных и прочих долговых обязательств, используемых в стране на основе соответствующего законодательства.

Однако не все ценные бумаги могут быть объектом управления. Например, ценность векселя – в возможности получения по нему платежа (инкассации) или продажи (учета). Вексель – это долговая ценная бумага в чистом виде. В нем отсутствует элемент управляемости именно как ценной бумагой. Но как задолженностью векселем (точнее, портфелем векселей) управлять можно.

Другим видом трастовых услуг, оказываемых банками клиентам, является ведение реестра акционеров и регистрация сделок с ценными бумагами. При большой численности работников ведение реестра является сложной задачей, а потому его целесообразно осуществлять в электронном виде, т.к. без этого практически невозможно анализировать состояние курсовой стоимости акций, их ликвидности, иметь информацию о полном пакете акций, принадлежащих работникам того или иного предприятия. Само ведение реестра включает: формирование реестра по итогам закрытой подписки; внесение изменений по итогам чековых аукционов; выдачу выписок из реестра; изменение уставного капитала по результатам инвестиционных торгов; операции по перепродаже акций при условии, что сделка зарегистрирована в другом финансово-кредитном институте; выдачу различных отчетов; выдачу списка по начислению дивидендов.

Нередко владельцы акций предоставляют банку полномочия представлять их интересы на общем собрании акционеров с передачей ему права голоса путем выдачи на определенный срок специального письменного разрешения. При этом банк регулярно высылает все необходимые документы, включая информацию о повестке дня общего собрания акционеров, высказываемых на нем различных предложениях. При получении от клиента права голоса на общем собрании акционеров банковский специалист высказывает свое мнение относительно поведения на данном собрании и получает четкие инструкции клиента на этот счет. Однако на самом собрании представитель банка вправе поступать по своему усмотрению в зависимости от конкретной ситуации.

Обобщая зарубежный опыт, следует отметить, что оплата трастовых услуг банков не является обременительной для клиентов и обычно составляет около 1 % суммы вклада при размещении средств в зарубежной валюте и около 5 % – в национальной валюте. В некоторых кредитных учреждениях тарифы более разнообразны. Если предприятие дает банку возможность самостоятельно определять объект инвестиций, то платит 2 % от полученного по договору дохода, если выбирает одну из 2–3 отраслей промышленности, предложенных банком, – уплачивает 3 %. Если отдает предпочтение производствам и операциям, а соотношение вложений оставляет за банком, то выплата составляет 4 %, если же самостоятельно отбирает направления и определяет долю инвестиций – 5 %.

В целом весь механизм доверительного управления в банковской сфере, т.е. процесс сотрудничества банка и клиента в связи с управлением портфелем инвестиций последнего, можно условно разделить на 6 этапов.

Этап 1

Обращение клиента в банк и выяснение его финансового положения, доходов и сбережений на данный момент. На основании полученных данных проводится анализ платежеспособности клиента.

Этап 2

Определение примерного периода времени, в течение которого банк будет иметь возможность распоряжаться средствами клиента (выясняется размер фактически получаемого клиентом постоянно заработка, возраст, время ухода на пенсию и т. п.). Особое внимание обращается на то, чтобы рост денежных средств клиента компенсировал темпы развития инфляции.

Этап 3

Проверка законности происхождения денег клиента с целью недопущения отмывания денег, полученных нелегальным путем (многие банки прибегают к практике проверки источников денежных доходов клиентов, для чего обращаются в специализированные фирмы, располагающие необходимой информацией).

Этап 4

Проверка документов клиента с целью удостовериться в том, что лицо, на чье имя открывается счет, реально существует и само открывает счет. При этом клиент подписывает специальный документ, подтверждающий факт того, что именно он является реальным владельцем (актуальным бенефициаром) денежных средств, помещаемых на счет в банке.

Этап 5

Клиент ознакомляется с условиями сотрудничества с банком и подписывает договор доверительного управлениях.

Этап 6

Непосредственно открытие счета клиенту и прием денег от него.

В классическом варианте, существующем на мировом финансовом рынке, траст – это форма управления капиталом клиента, имя которого не разглашается. В разных странах существуют различные способы сокрытия имени собственника денежных средств, при этом налоги за клиента платит доверительный управляющий.

Государству также выгодно стимулирование трастовых операций, поскольку появляется возможность пополнения бюджета за счет передачи в доверительное управление пакетов акций приватизированных предприятий (акционерных обществ), находящихся в государственной собственности. Осуществление доверительных операций наряду с государственным регулированием может способствовать более рациональному размещению финансовых ресурсов в экономике страны и, соответственно, выполнению общей экономической задачи по управлению инвестиционными ресурсами и финансированию дефицита госбюджета.

Лекция 6. Изучение нормативных положений о страховой деятельности в РФ. Некоторые методы расчета тарифов и факторов риска.

Страхование как экономическая категория представляет систему экономических отношений, включающую совокуп­ность форм и методов создания целевых фондов денежных средств и их использования для возмещения ущерба при раз­личных неблагоприятных явлениях, имеющих непредсказуе­мый характер.

Страхование — это перераспределение риска между боль­шим количеством страхователей.

В соответствии с Законом РФ от 27.11.92 «О страховании» (ст. 2) понятие страхование определено так: «Страхование представляет собой отношения по защите имущественных ин­тересов физических и юридических лиц при наступлении оп­ределенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взно­сов (страховых премий)».

Страхование как система взаимоотношений регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 927—970) и Федеральным за­коном от 3 Г. 12.97 № 157-ФЗ «Об организации страхового дела в Российской Федерации», а также различными нормативны­ми документами.

Законом установлены:

• Формы страхования: добровольное и обязательное.

• Объекты страхования: имущественные интересы, не противоречащие законодательству РФ, связанные с жиз­нью, здоровьем страхователя или застрахованного лица; с владением, пользованием, распоряжением имуще­ством (имущественное страхование); с возмещением страхователям причиненного им вреда личности или имуществу физическому или юридическому лицу (стра­хование ответственности). Правилами страхования имущества устанавливается, что на страхование принимаются основные и оборотные фонды, объекты незавершенного производства, капитального строи­тельства, товарно-материальные ценности, домашнее имуще­ство. Застраховать можно все имущество или часть его, а именно: строения, отдельные объекты, машины, здания, обо­рудование, в том числе имущество, переданное в аренду.

Страхователь — юридические и дееспособные физичес­кие лица, заключившие со страховщиками договоры страхо­вания своих интересов или третьих лиц в пользу последних. Страхователи вправе назначить выгодоприобретателя.

Страховщики — юридические лица любой организаци­онно-правовой формы, предусмотренной законодательством РФ, созданной для осуществления страховой деятельности, имеющие лицензию на осуществление страховой деятельно­сти на территории РФ.

Страховой риск, страховой случай, страховая выплата

Страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование, оно дол­жно обладать признаком вероятности и случайного наступле­ния.

Страховым случаем является совершившееся событие, предусмотренное договором страхования или законом, с на­ступлением которого возникает обязанность страховщика про­извести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или третьим лицам. При стра­ховом случае с имуществом выплата производится в виде страхового возмещения.

Страховая сумма — это определенная договором страхо вания или законом денежная сумма, исходя из которой уста­навливаются размеры страхового взноса и страховой выпла­ты. При страховании имущества страховая сумма не может превышать его действительной стоимости на момент заклю­чения договора и не может быть оспорена, за исключением случаев, когда страховщик докажет, что он был намеренно введен в заблуждение.

Страховое возмещение не может превышать размера пряг мого ущерба застрахованному имуществу. В случае заключе­ния договора страхования с несколькими страховщиками на один и тот же объект выплата страхового возмещения произ­водится пропорционально отношению страховой суммы по заключенному им договору к общей сумме всех договоров.

Страховой взнос — плата за страхование, которую стра­хователь обязан внести страховщику в соответствии с догово­ром страхования или законом.

Страховой тариф представляет собой ставку страхово­го взноса с единицы страховой суммы или объекта страхо­вания.

Виды страхования

Многообразие объектов и предприятий недвижимости, связь рынка недвижимости с рынком капитала определили разнообразие и специфику видов страхования:

1. Страхование атомных рисков - страхование объектов атомной энергетики. Возможно е перестрахованием рис­ков среди многих страховых пулов и компаний.

2. Страхование военного рист - страхование имущества от убытков, которые могут быть причинены военными действиями, в том числе морским судам.

3. Страхование государственного жилого фонда проводтся в порядке бюджетного финансирования.

4. Страхование государственного имущества - страхуется имущество государственных предприятий и учрежде­ний.

5. Страхование гражданской ответственности — сюда включается ответственность владельцев транспортных средств, владельцевдомов, зрелищных предприятий, тор­говых предприятий, лиц, занимающихся частной практи­кой, в том числе оценщиков.

6. Страхование грузов — страхуютог грузы с «ответствен­ностью за все риски» или конкретно для определенного страхового случая, кроме военных рисков.

1. Страхование домашнего имущества.

7. Страхование имущества предприятий и организаций любой формы собственности.

8. Страхование космических рисков — страхуются косми­ческие аппараты.

10. Страхование ответственности владельцев зданий и со­оружений или арендаторов кинотеатров, магазинов, гос­тиниц, пансионатов, ресторанов, кафе, стадионов, теат­ров и т.п.

11. Страхование средств водного транспорта.

12. Страхование строительно-монтажных рисков.

13. Страхование кредитов.

14. Страхование от колебаний курсов валют.

15. Страхование имущества от огня и стихийных бедствий.

16. Страхование политических рисков — страхование, свя­занное с внешней торговлей и заграничными капиталов­ложениями: риски неплатежа по торговым контрактам и кредитам, запрета перевода валюты, эмбарго на экспорт и импорт, экспроприация иностранных активов и др.

17. Страхование рисков, связанных с разведкой месторож­дений и добычей нефти и газа,

18. Страхование риска неплатежа.

19. Страхование технических рисков.

20. Страхование фрахта и др.

Факторы риска и некоторые особенности страхования

Страхование недвижимости бывает двух видов: имущественное страхование недвижимости, когда страховая выплата происходит при наступлении определенных страховых рисков, и титульное страхование недвижимости, когда страховой случай наступает в результате утраты прав собственности. В случае имущественного страхования недвижимости по договору могут быть предусмотрены следующие страховые риски: страхование от пожара, в том числе от взрыва газа, страхование от наезда транспортных средств и страхование от падения деревьев, либо страхование от падения летательных аппаратов; страхование от затопления (страхование от ЧП, связанных с авариями в водопроводных, отопительных и канализационных системах); страхование от противоправных действий третьих лиц (случай вандализма, разбоя и хулиганства). В случае титульного страхования недвижимости по договору могут быть застрахованы интересы покупателя недвижимости. Главной задачей титульного страхования недвижимости является защита вложенных средств приобретателя недвижимости в случае, когда после покупки вскрываются новые факты, связанные с данной недвижимостью, и сделка купли/продажи признается недействительной.

При имущественном страховании недвижимости могут быть рассмотрены следующие факторы рисков

1. Землетрясение.

2. Оползень.

3. Обвал.

4. Буря.

5. Ураган.

6. Наводнение.

7. Град.

8. Ливень.

9. Затопление.

10. Пожар.

11. Взрыв.

12. Оседание почвы.

13. Морозы, снегопады (необычные).

14. Действие подпочвенных вод.

15. Удар молнии.

16. Аварии, в том числе транспортных средств.

17. Проникновение воды из соседних помещений.

18. Повреждение имущества водой из водопроводных, кана­лизационных, отопительных, противопожарных систем.

19. Неправомерные действия третьих лиц.

20. Кража ео взломом.

21. Хищение транспортных средств.

В зависимости от распределения ответственности между страховщиком и страхователем договор может быть заклю­чен по следующим условиям:

1. При полном страховании страховщик возмещает возмож­ный максимальный ущерб по страховому случаю.

2. При частичном страховании часть риска передается стра­хователю и договор может иметь следующие варианты:

• Пропорциональное страхование — размер страхового возмещения пропорционален отжнцению страховой суммы к страховой стоимости объекта.

• Непропорциональное страхование — размер возмещения увязан с величиной и происхождением страхового случая.

Страхование может быть осуществлено:

• по методу первого риска — возмещение производится в пределах страховой суммы, указанной в договоре;

• по методу страхования предельного риска, т.е. возме­щение по страховому случаю превышает сумму по до­говору, предусматривает оплату только крупных убыт­ков;

• по методу страхования с франшизой, в этом случае, если убытки меньше франшизы, они не возмещаются, а если больше франшизы, то из суммы убытков вычитается франшиза.

Франшиза (в страховании) — предусмотренное условиями страхования освобождение страховщика от возмещения убытков страхователя, не превышающих заданной величины. Франшиза бывает условной и безусловной. Также выделяют временную и совокупную франшизы. Франшиза может быть выражена как пропорциональная доля (в процентах от страховой суммы либо убытка) либо как абсолютная величина (в денежном выражении). Размер франшизы и ее тип устанавливаются договором или правилами страхования.

В страховании определенный интерес представляют дого­воры страхования имущества, сданного в аренду, лизинг, за­лог. В этом случае страхователем может выступать лицо, за­интересованное в сохранности имущества, арендодатель, ли­зингодатель, залогодатель, но не посредник между арендо­дателем и арендатором.

При страховании имущество подразделяется на:

• здание (помещение), квартиру — совокупность капи­тальных конструкций и инженерных коммуникаций;

• интерьер — внутренняя отделка, подвесные потол­ки, пол, столярные изделия, встроенные светильни­ки и др.

• движимое имущество — мебель, электронное оборудо­вание, бытовая техника, ковры и т.п.

Страховое возмещение может составлять до 100% для интерьера и движимого имущества при страховании от по­жара и только некоторую часть oт стоимости конструктив­ных элементов (в том числе кирпичных стен). Таким обра­зом, при оформлении договора нужно исходить из конк­ретных особенностей объекта и возможных страховых рис­ков (расположение имущества, степень огнестойкости, сте­пень защищенности, риски, связанные с уничтожением имущества водой, пожаром или совместным действием этих факторов).

Страхование видов недвижимого имущества

Страхование имущества предприятия.

Страхование имущества предприятий служит для предотвращения убытков от возгораний и пожаров, убытков от водоснабжения и канализаций, убытков от стихийных бедствий, убытков от противоправных действий третьих лиц. Страхование имущества предприятия распространяется как на имущество, находящееся в собственности предприятия, так и на арендуемое имущество. Когда есть желание застраховать имущество предприятия, страховать можно: здания и сооружения, автотранспорт предприятия (наземного, воздушного, речного или морского), незавершенные объекты капитального строительства, грузы и товары, мебель и инвентарь, внутреннюю отделку, различное оборудование (инженерное и электротехническое).

Авиационное страхование и страхование воздушного транспорта.

Авиационное страхование служит для предотвращения убытков, связанных с авиацией. Страхование воздушного транспорта включает в себя как страхование судов, так и страхование отдельных агрегатов воздушных судов. В случае, когда рассматривается страхование воздушного транспорта, страховые риски распространяются на случай гибели воздушного транспорта, случай пожара, случай получения повреждений во время полета, руления или стоянки. Авиационное страхование также предусматривает страхование ответственности авиаперевозчиков, аэропортов и гражданской ответственности. Авиационное страхование также включает в себя страхование от несчастных случаев летного состава и работников авиакомпании.

Морское страхование и страхование судов.

Морское страхование служит для предотвращения убытков, связанных с морем и морскими судами. Страхование морских судов включает как страхование самих судов, так и отдельных агрегатов судна. В случае, когда рассматривается страхование морских судов, страховые риски распространяются на случай гибели морского судна, случай пожара, бури, удара молнии и других стихийных бедствий, случай повреждения во время плавания или во время прибрежной стоянки. Морское страхование также предусматривает страхование фрахта, грузов и страхование ответственности судовладельцев перед третьими лицами. Морское страхование также включает в себя страхование от несчастных случаев экипажа корабля и работников портов.

Налогообложение