1.3.Основные преимущества и недостатки инвестирования в объекты недвижимости

Инвестирование в объекты недвижимости является перспективным и прибыльным. При этом выделяют прямые инвестиции, т.е. затраты на приобретение объектов недвижимости по договору купли-продажи, мены, ипотеки и т.п., и косвенные инвестиции, т.е. затраты на покупку ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, закладных, обеспеченных недвижимым имуществом, и т.п.

Привлекательность инвестирования в объекты недвижимости для потенциальных инвесторов объясняется следующими причинами:

– возможностью получения дохода от эффективного ее использования, а также роста цен на нее во времени;

– высокой степенью сохранности и безопасности вложений, в том числе и от влияния инфляции;

– перспективами быстрого роста рынка недвижимости из-за неосвоенности многих сегментов и обеспечением в связи с этим высокой доходности операций с недвижимостью;

– возможностью получения периодических поступлений от эффективного использования недвижимости;

– низкой степенью изменения денежного потока от использования недвижимости, т.к. он менее динамичен, чем денежный поток доходов компаний с высокой долей заемного капитала и зависимостью от конъюнктуры рынка;

– ограниченностью более доходных направлений инвестирования;

– остаточной доступностью и простотой инвестирования в жилье;

– устойчивость потребительского спроса.

Основными недостатками инвестирования в недвижимость являются:

– значительный объем инвестиционных средств для приобретения или создания объекта недвижимости;

– недостаток финансовых ресурсов у потенциальных инвесторов;

– сложность получения долгосрочных заемных ресурсов под приемлемый процент;

– высокий уровень риска этой сферы инвестиционной деятельности, в первую очередь за счет низкой ликвидности недвижимого имущества;

– снижение инвестиционной активности на рынке недвижимости в период высоких темпов инфляции;

– низкий уровень открытости информации по сравнению с товарными рынками, что затрудняет процесс обоснования объема инвестиций;

– зависимость от внешних условий: государственного регулирования, возможностей строительного комплекса, специфики потребительского спроса;

– необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости;

– высокий уровень затрат, включая затраты на техническую документацию и регистрацию;

– длительные сроки создания объектов недвижимости;

– низкий уровень конкуренции на рынке недвижимости.

2.Рынок недвижимости

2.1.Рынок недвижимости и его особенности

В общем виде под рынком понимают совокупность экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии эквивалентности и конкуренции.

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система гибких механизмов, обеспечивающих создание, передачу и эксплуатацию объектов недвижимости, а также финансирование этих процессов. В связи с этим рынок недвижимости формирует, регулирует и обеспечивает отношения, возникающие между инвесторами, застройщиками, подрядчиками, пользователями недвижимости в ходе создания объекта недвижимости, между продавцами, покупателями, арендаторами, арендодателями, а также другими профессиональными участниками в процессе оборота прав на него, между собственниками, управляющими и пользователями в процессе его эксплуатации.

С общеэкономической точки зрения товаром на рынке недвижимости является участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Этот товар как объект сделок удовлетворяет различные реальные или потенциальные потребности и имеет определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, что повышает надежность инвестиций и снижает многие риски. Другой важной особенностью является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, низкая ликвидность и т.п.

Жизненный цикл объекта недвижимости состоит из следующих основных этапов:

1. Создание объекта недвижимости – инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию). На этом этапе формируются основные затраты по созданию объекта недвижимости, которые воплощаются в его стоимости;

2. Оборот прав на объект недвижимости, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д. Установление прав собственности, в том числе владения, пользования и распоряжения. На этом этапе происходит перераспределение финансовых ресурсов между субъектами рынка недвижимости;

3. Управление объектами недвижимости – эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций за счет получения прибыли и амортизации стоимости в процессе эксплуатации.

4. Ликвидация объекта недвижимости – разборка, демонтаж и другие операции по прекращению его существования. На этом этапе происходит физическая ликвидация объекта и государственная регистрация прекращения права собственности.

Спрос на рынке недвижимости – это количество земельных участков, зданий, сооружений, находящихся в гражданско-правовом обороте, и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам на определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формирование спроса обусловливается следующими факторами.

1. Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; платежеспособность покупателей, условия и доступность финансирования; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

2. Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; национальные и культурные условия, традиции населения; изменения предпочтений населения; образовательный уровень и др.

3. Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

4. Политические и административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.), степень совершенства законодательства; уровень политической стабильности.

5. Внешняя окружающая среда: состояние инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

Предложение на рынке недвижимости – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам на определенный период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. Основной тенденцией развития рынка недвижимости является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Значительное изменение предложения на рынке недвижимости требует длительного периода времени. В связи с этим следует различать предложение:

− в краткосрочном периоде. Так как предложение земли в целом как природного ресурса постоянно, то цена земли будет определяться исключительно спросом, что в краткосрочном периоде снижает маневренность предложения. При падении спроса снизится и равновесная рыночная цена. При падении цены предложение объектов недвижимости, как правило, не уменьшается. В отличие от других товаров улучшения (здания, сооружения и т.п.) на земляных участках имеют длительный период полезного использования. В результате объекты недвижимости по мере строительства накапливаются и образуют “запас”, что приводит к ослаблению влияния на цену поступающего на рынок нового предложения. Как правило, предложение существующей недвижимости всегда преобладает над предложением новой недвижимости, и цены, как правило, определяются спросом. Такая ситуация на практике уменьшает действенность рыночного механизма и приводит к тому, что в краткосрочном периоде предложение недвижимости неизменно;

− в среднесрочном и долгосрочном периодах. Использование объектов недвижимости возможно по многим назначениям, которые, как правило, конкурируют между собой. Ограниченные ресурсы необходимо эффективно распределять в соответствии с предпочтениями каждого потребителя и общества в целом. На практике использование земли не однородно: например, различают земли, предназначенные для сельскохозяйственного использования, и земли, предназначенные для городского строительства. Внутри каждого вида использования существует большое разнообразие типов использования. Например, сельскохозяйственные земли могут использоваться для производства продуктов овощеводства или животноводства, а городские земли − для размещения на них офисной, торговой, жилой или производственной функций. При этом потенциально существует возможность нескольких альтернативных вариантов использования объектов недвижимости. Таким образом, предложение в среднесрочном и долгосрочном периодах не может рассматриваться как величина постоянная, так как оно может быть увеличено за счет объектов недвижимости другого использования. В этом случае предложение объектов недвижимости описывается стандартной кривой. Чем больше цена объекта недвижимости, тем больше предложение, которое формируется, в том числе и за счет изменения типов существующего использования.

Таким образом, изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано за счет:

− строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

− изменения типа использования;

− изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Основными особенностями функционирования рынка недвижимости являются следующие.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. С одной стороны высокий уровень меняет структуру активов инвестора, а с дру- гой – ограниченность ресурсов не позволит удовлетворить все его потребности.

Ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Высокая рыночная стоимость на объекты недвижимости ограничивает число покупателей, а высокая емкость рынка – число продавцов.

Величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождение объекта, состояние инфраструктуры и т.п.) и историческими (дома разного периода постройки, архитектуры и т.п.) факторами: наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, мест массового отдыха и т.д.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.

Необходимость выполнения регламентирующих функций (регистрация сделок и т.п.).

Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию стоимости объектов недвижимости и доходов от их использования между различными объектами недвижимости одного типа в пределах одной местности.

Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции, так как инфляция переносится в цену, что пропорционально увеличивает и цену объекта, и арендную ставку по его использованию.

Высокие трансакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

Характеристика рынка недвижимости по различным признакам приведена в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Обобщенные характеристики рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	-  абсолютная неподвижность -  большая зависимость цены от местоположения
Эластичность предложения и спроса	-  низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается -  спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	-  сделки носят частный характер -  публичная информация, часто неполная и неточная
Конкуренция	-  несовершенная, олигополия -  небольшое число покупателей и продавцов -  уникальность каждого объекта -  контроль над ценами ограничен -  вступление в рынок требует значительного капитала
Конкурентоспособность	-  во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства -  специфичность индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	-  регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права -  большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	- юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	- включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам (табл. 2.2).

Таблица 2.2

Классификация рынков недвижимости

Признак	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Таким образом, рынок недвижимости представляет собой инфраструктуру по созданию условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности компаний.