4. Інвестиційна нерухомість

Інвестиційною нерухомістю (далі - ІН) є власна або орендована на умовах фінансової оренди нерухомість, яка утримується з метою отримання орендних платежів або збільшення власного капіталу.

Операційна нерухомість - це власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розміщуються на землі та утримуються з метою використання для виробництва, постачання товарів або надання послуг або в адміністративних цілях.

Якщо підприємство-власник один і той самий об'єкт основних засобів частково здає в оренду, а частково використовує як операційну нерухомість, то підприємство самостійно розробляє критерії розмежування об'єктів операційної нерухомості та ІН.

Рекомендуємо такі критерії, як розмір частки нерухомості в основних засобах або площа ІН, зафіксувати в наказі про облікову політику На практиці застосовуються два критерії: натуральний (у м²) і вартісний.

Наприклад, при здачі площ колишнього заводу в операційну оренду власник залишає для своїх адміністративних потреб 10 % площі (1 000 м² з 10 000 м²). Якщо розділити об'єкт між ІН та операційною нерухомістю неможливо, то в наказі про облікову політику може бути таке формулювання: «...Неподільний об'єкт нерухомості визначати як ІН, якщо в операційну оренду передано більше 8 000 м²...».

Коли частини площі неподільної будівлі, зайняті адміністрацією заводу та орендарями, зіставні або рівні, то будівля обліковується як об'єкт основних засобів і не визнається ІН (п. 7 П(С)БО 32).

Підприємство, що має на балансі ІН, може оцінювати її або за справедливою вартістю (якщо її можна достовірно оцінити), або за первісною вартістю (п. 16 П(С)БО 32). Підприємство самостійно вибирає метод оцінки ІН на дату балансу і відображає своє рішення в обліковій політиці.

Якщо оцінка ІН здійснюватиметься за справедливою вартістю, то підприємство повинне проводити її регулярно на дату балансу. При цьому амортизація на балансову вартість ІН не нараховується. Зміна справедливої вартості ІН на дату балансу відображається або у складі іншого операційного доходу, або в інших витратах операційної діяльності

При виборі цього методу оцінки ІН у наказі про облікову політику рекомендуємо також прописати процедури встановлення справедливої вартості:

• джерело інформації про поточні ринкові ціни на подібний актив;

• коефіцієнт коригування поточної ринкової ціни з огляду на індивідуальні характеристики активу;

• додаткові показники, які характеризують рівень цін на ІН.

Підприємство, обравши одного разу метод оцінки ІН за справедливою вартістю, не зможе за своїм бажанням перейти на оцінку за первісною вартістю. Зробити це можна, тільки якщо (п. 17 П(С)БО 32):

• ІН вибуває;

• ІН переводиться до складу операційної нерухомості або необоротних активів, що утримуються для продажу;

• справедливу вартість неможливо достовірно визначити на дату балансу.

В обліковій політиці необхідно зазначити критерії розмежування операційної та інвестиційної нерухомості. Якщо ІН оцінюється:

• за первісною вартістю на дату балансу, то в наказі про облікову політику слід зафіксувати метод амортизації, строк служби і ліквідаційну вартість;

• за справедливою вартістю, то прописати процедуру встановлення цієї вартості із зазначенням джерел інформації про поточну ринкову ціну та інших показників, що характеризують рівень цін на ІН.