Элементы рынка недвижимости

1)рынок земли

2)рынок жилья

3)рынок нежилых помещений

4)рынок объектов незавершенного строительства

Рынок недвижимости:

-рынок доверительного управления

- рынок аренды (частичный набор прав, исключающий правораспоряжения)

- рынок купли-продажи (передача полного права собственности)

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.          

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс - создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств [I].

Первичный и вторичный рынок недвижимости находятся во взаимозависимости.

S и D – S и D на первичном рынке

S* и D*- на вторичном рынке

Если увеличиваются издержки на

строительство , то S на первичном рынке

уменьшаются : S1-S2 тогда увеличиваются

цены :p1-p2 тогда увеличивается D* на

недвижимость на вторичном рынке:

D1*-D2* и увеличиваются цены на

недвижимость на вторичном рынке

недвижимости :p1*-p2*.

-2-

Рынок недвижимости – рынок несовершенной конкуренции

Признак	Совершенная конкуренция	Несовершенная конкуренция
Товары	Однородные и делимые	Нестандартизированные, уникальные
Число участников	Большое	Ограниченное
Влияние участников на цены	Нет	+
Спрос и предложение	Эластичен по цене	S неэластично, D менее эластично
Информация	Полная, всем доступная	Сложно получить полную, достоверную информацию о сделках
Характер сделок	Централизованное ведение сделок	Децентрализованные
Операционные издержки	Низкие	Высокие
Барьеры для входа на рынок	Нет	Существенные
Характеристика по ликвидности	Высокая	Низкая