Организация осмотра объекта недвижимости. Алгоритм организации осмотра объекта недвижимости
Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести осмотр объекта оценки. Он зачастую дает наиболее обширную информацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а так же провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитального ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.
Осмотр
объекта оценки рекомендуется осуществлять
совместно с представителем, ответственным
за его техническое состояние. В процессе
осмотра надо обращать внимание на
наличие маяков, марок и других внешних
признаков, по которым фиксируются
дефекты в конструкциях. Необходимо
отметить в отчете, в каком состоянии
находится оцениваемый объект: в
эксплуатируемом, на консервации,
охраняется ли объект, действуют ли
основные системы инженерного оборудования,
каков тепловой и влажностный режим в
помещениях. Осмотр объекта оценки должен
предусматривать фото фиксацию всего
объекта, а также повреждений и 
дефектов,
например трещин, мест фильтрации воды
в подземных сооружениях, провалов
грунта, изъянов отделки, отсырения стен
и т.д.
Для проведения расчетов по определению восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Поэтому рекомендуется оформить акт о ее передаче оценщику с указанием номеров чертежей и проектов. В отчете об оценке объекта недвижимости должны быть указаны источники, по которым определялись основные параметры оцениваемого объекта. По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.
При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов оценки с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами, когда один и тот же объект оценки в инвентарных ведомостях может быть учтен под разными именованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчета избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки. Зачастую такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.
При составлении отчета об оценке в соответствии со стандартами необходимо указывать дату оценки. Она соответствует дате посещения, когда непосредственно был осуществлен осмотр объекта оценки. Если в процессе работы оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата, когда производился последний осмотр объекта оценки.
Дата
оценки (дата проведения оценки, дата
определения стоимости) – дата, по
состоянию на которую определяется
стоимость объекта оценки. Если в
соответствии с законодательством
Российской Федерации проведение оценки
является обязательным, то с даты оценки
до даты составления отчёта 
об
оценке должно пройти не более трех
месяцев, за исключением случаев, когда
законодательством Российской Федерации
установлено иное.
Дата (период) осмотра объекта оценки – любая дата (период) фактического осмотра объекта недвижимости до даты его оценки. Дата последнего осмотра объекта оценки должна совпадать с датой проведения оценки.
Алгоритм организации осмотра объекта недвижимости
Для успешного достижения поставленных задач компания последовательно делает следующие виды работ:
Рисунок 2- Виды работ
Этап 0. Подготовительная работа
Подготовительная работа служит для изучения специалистов компании текущей ситуации объекта и является необходимым условием успешной реализации проекта. Он включает в себя следующие виды работ:
1.Осмотр объекта.
2.Юридический анализ правоустанавливающих и технических документов объекта.
3. Маркетинговое исследование локального рынка.
4. Риэлтерское заключение о Реальной Рыночной Стоимости.
5. Подписание договора.
Этап 1. Продвижение объекта
Включает в себя:
Разработка медиа плана максимально подробного графика использования разработанных креативных инструментов по каждому выбранному каналу коммуникаций с указанием стоимости и эффективности размещения;
Организация рекламы;
Разработка визуальной идентификации;
Проведение переговоров, организация показов в интересах Клиента;
Корректировка медиа плана, в соответствии с отчетами по проделанной работе;
Заключение договора, прием залога.
Этап 2. Подготовка и продвижение сделки
Включает: