Глава 1. Теоретические основы развитие рынка коммерческой недвижимости

Продажа или аренда коммерческой недвижимости - это первоочередная задача для создания нового успешного бизнеса и дальнейшего развития уже существующего. Правильное решение этого вопроса способно существенно облегчить дальнейшую деятельность. От удобства расположения объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит динамика развития, и удачно расположенное производственное, офисное или складское помещение – это залог успеха любого дела. Аренда коммерческой недвижимости – процесс сложный, здесь должны быть учтены самые различные нюансы и критерии. Например, чтобы обеспечить доход кафе, ресторану или магазину нужна высокая проходимость; производству, складу или офису важна транспортная доступность. Каждый руководитель стремится подобрать для своего бизнеса наиболее удачное место, но, как показывает практика, осуществить это, чаще всего, нелегко. Аренда коммерческой недвижимости подразумевает выполнение определенных условий, далеко не всегда выгодных.

Исторически сложилась тенденция, что наиболее выгодные капиталовложения производятся в коммерческую недвижимость, такие вложения позволяют спасать от возможных инфляционных процессов собственный капитал и приумножать его в дальнейшем, заложив высококачественный фундамент для дальнейшего процветания бизнеса.

Главная особенность капиталовложений в коммерческую недвижимость - совмещение надёжности капиталовложений с высоким уровнем доходности и ликвидности вложенного капитала. Ведь, несмотря на высочайшие тенденции развития рынка недвижимости, благодаря новому строительству, рынок коммерческой недвижимости очень далёк от точки насыщения.

Темпы развития рынка коммерческой недвижимости, кроме прочих факторов, подстёгивает также развитие банковских программ кредитования, позволяющих под невысокую процентную ставку приобретать недвижимость под новый бизнес или развитие старого.

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют долгосрочную перспективу роста рынка коммерческой недвижимости (недвижимость, позволяющая получать рентный доход) благодаря сокращённому до 5-10 лет (против европейских 10-20 лет) периоду окупаемости его строительства.

Кризис вносит свои корректировки в тенденции развития рынка коммерческой недвижимости. Но рынок коммерческой недвижимости, особенно ее аренды, продолжает функционировать, хотя и без невероятных темпов развития. Тяжелые условия развития рынка в условиях мирового кризиса заставляют арендодателей коммерческой недвижимости быть более гибкими в отношении арендаторов и идти на компромиссные решения. С другой стороны, многие арендаторы, которые оказались менее кредитоспособными в связи со снижением прибыльности собственного дела, вынуждены выступать с инициативой снижения ставок в арендуемых офисных и производственных помещениях для оптимизации расходов.

Действующим законодательством установлены обязательные условия, которые должны включать в себя договоры между субъектами хозяйствования: цена и срок договора, предмет договора. К этим условиям следует добавить существенные условия договора аренды недвижимости. Среди них: состав и стоимость арендуемого имущества, срок аренды, арендная плата, порядок использования амортизационных начислений, порядок возврата и выкупа арендуемого имущества. Если вышеперечисленные условия договора аренды отсутствуют, существует большой риск признания договора недействительным в результате судебной тяжбы.

Сделав предварительный выбор, получив согласие собственника имущества на подписание договора аренды, потенциальный арендатор желает утвердить за собой право на пользование имуществом. В связи с этим возникла практика составления протокола о намерениях.

Основное требование к заключению грамотного и юридически значимого протокола о намерениях - чёткое изложение в документе положений, которые свидетельствуют о волеизъявлении сторон и предоставлению сторонами протоколу силы предварительного договора аренды. В тексте договора необходимо прописать, что "данный протокол о намерениях сторон имеет юридическую силу предварительного договора".

Также необходимо в протокол о намерениях включить существенные условия основного договора аренды, а именно: предмет договора, размер арендной платы, условия оплаты, а также сроки действия договора аренды. Кроме того, следует четко прописать обязательства сторон по составлению и подписанию в будущем основного договора. В предварительном договоре желательно указать штрафные санкции за уклонение от выполнения или отсрочку выполнения обязательств по предыдущему договору