Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Наиболее эффективное использование (НЭИ). Наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

В рамках настоящей оценки мы имеем дело с размещенным на охраняемой территории складским зданием, входящим в состав складского комплекса. Переоборудование складских помещений в офисные понесет большие затраты т.к. отделка и планировка оцениваемых складских помещений далеко не соответствуют офисным. Кроме того, объект оценки окружает производственно-складская застройка.

Для эксплуатации здания в качестве торгового необходимо полностью изменить планировку помещений (в том числе и оборудовать торговый залы), реконструировать прилегающую территорию, а также осуществить работы, связанные с оборудованием подсобных помещений. Кроме того, расположение объекта торговли большой площади в данном месте не является оптимальным.

Исходя из анализа условий рынка, технико-экономических характеристик объекта оценки, его местоположения, а также учитывая цель настоящей оценки, был сделан вывод, что физически возможным, законодательно разрешенным и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого имущества на дату проведения оценки является его эксплуатация в качестве складского здания.

В дальнейшем, при расчете стоимости мы будем исходить из предположения об эксплуатации объекта согласно наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

При использовании данного подхода применялся метод сравнения продаж.

На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Сравнительный анализ опирался на информацию по ценам предложений (предполагаемой продажи). Такой подход, оправдан, по двум причинам:

- Полученная информация является публичной офертой в соответствии со статьей 437 «Приглашение делать оферты. Публичная оферта» Гражданского кодекса РФ (Часть первая):

«1. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении.

2. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта)».

В соответствии со статьей 494 «Публичная оферта товара» Гражданского кодекса РФ (Часть вторая) публичной офертой является

«1. Предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц, признается публичной офертой (пункт 2 статьи 437), если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи.

2. Выставление в месте продажи (на прилавках, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков товаров и т.п.) в месте их продажи признается публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора розничной купли-продажи, за исключением случая, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи».

- Потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Для определения рыночной стоимости здания был сделан анализ цен публичных оферт на аналогичные объекты, при этом предполагалось, что проведен отбор сопоставимых аналогов. То есть были выбраны объекты-аналоги с максимально близкими к оцениваемому объекту характеристиками: состояние, назначение, местоположение.

Далее сравнительный анализ стоимости Объекта оценки и объектов-аналогов проводился с помощью введения следующих корректировок, учитывающих различия сравниваемых объектов:

- оцениваемые права;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка (время продажи);

- местоположение;

- размер;

- состояние отделки помещений.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с обоснованием вносимых корректировок представлен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 1).

Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная сравнительным подходом по состоянию на 01 января 2016 года с учетом НДС составляет: 538 277 000 руб. РФ

(Пятьсот тридцать восемь миллионов двести семьдесят семь тысяч) руб. РФ

Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

В настоящей работе при использовании доходного подхода рыночная стоимость оцениваемого объекта определена с помощью метода капитализации доходов.