2.6.2 Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход – это действительные или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации.

Операционные расходы или расходы на содержание – это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Текущие операционные расходы могут быть разделены на две категории: постоянные и переменные. Постоянными расходными являются те, величина которых не меняется с изменением загруженности объекта.

Переменные расходы зависят от коэффициента загрузки здания. Предполагается, что размер налога на землю, налога на имущество на прогнозный период остается неизменным.

Операционные расходы, определяющие операционные доходы, рассчитаны исходя из информации предоставленной собственником объекта.

2.6.3 Определение ставки капитализации

Для определения стоимости оцениваемого объекта необходимо установить ставку возвратной капитализации.

Ставка возвратной капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.

Для инвестора ставка дисконта – это ожидаемая ставка дохода на инвестиции сопоставимые по уровню риска объекта недвижимости или другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций сопоставимые по уровню риска на дату оценки.

Все вложения в приносящих доход активы должны:

- Полностью возместить инвестиции;

- Обеспечить доход на инвестиции с учетом риска его получения.

Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования

Для вывода общие ставки дисконтирования применяется метод кумулятивного построения, который состоит из норм и дохода на капитал (ставки дисконтирования) и нормы возврата.

Норма дохода (ставка дисконтирования) представляет собой конечную отдачу на капитал с учетом всех рисков, вложенных в конкретный вид недвижимости.

Норма возврата – обеспечивать получения инвесторам первоначальных инвестиций в случае снижения стоимости объекта недвижимости со временем.

Пояснения к расчету ставки капитализации:

Коэффициент капитализации состоит из двух частей: нормы дохода на капитал и нормы возврата. Нормы дохода на капитал строится методом кумулятивного построения и состроит без рисковой ставки дохода и премии за риск. За базовую (без рисковую) ставку процента можно принять средневзвешенную ставку эффективной доходности ОФЗ www.cbr.ru

Таблица №5 - Средневзвешенная ставка эффективной доходности.

Месяц		Значение
Май	14,934
Июнь	14,606
Июль	13,750
Август	12,716
Сентябрь	12,609
Октябрь	12,397
Ноябрь	11,699
Декабрь	11830
Февраль	11510
Март	11350
Среднее значение	12,606

Исходя из приведенных выше данных средняя годовая ставка, которую можно было бы принять за безрисковую, составляет 12,606 годовых, как наиболее вероятная ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. Диапазон оставленных рисков в мировой оценочной практике принимается обычно от 0-5%

При оценки рыночной стоимости недвижимости, то есть полного права собственности, в качестве дохода принимается чистый операционный доход, а в качестве ставки капитализации – общий коэффициент капитализации.

Таблица №6 Определение коэффициента капитализации

Составляющие	Размер рисковой премии %
Без рисковая ставка	13%
Риск связанный с маркетингом (предвиденное изменение в спросе, соответствие потребностям рынка)	2%
Риск связанный с управлением инвестициями	3%
Риск потери потребительских качеств объекта	2%
Риск за низкую ликвидность	4%
Ставка возврата капитала	3%

Таким образом, ставка дисконта равна 27%.

Поскольку мы прогнозируем, что величина дохода от владения собственностью будет постоянная и стоимость недвижимости в неограниченном будущем не изменится, то ставку капитализации принимаем равной ставке дисконта с учётом округления.

Таблица №7 Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж

Наименование показателей	Показатели
1 Общая площадь, м 2	450
2 Арендная плата за 1м2, руб.	506
3Общая арендная плата за 1 месяц (ПВД), руб.	227 700,00
4 Общая арендная плата за 1 год (ПВД), руб.	2 732400,00

5 Общий коэффициент потерь	0,86
6 Действительный валовой доход	2 349 864
7 Эксплуатационные доходы	70 495,92
8 Затраты на выполнение оценки, руб.	-
9 Чистый операционный доход, руб.	2 279 368,08
10 Ставка капитализации	0.27
11Текущая стоимость недвижимости, руб.	8 442 104

Продолжение таблицы №7

Рыночная стоимость отдельно стоящего здания расположенного в г. Челябинск, Курчатовский район, улица Кирова 27 определённая доходным подходом составляет на дату оценки с учётом округления (8 442 104руб.) восемь миллионов четыреста сорок две тысячи сто четыре рубля.