10.2. Реализация залогового права залогодержателя

Если предприятие — заемщик и одновременно залогодатель не выполняет своих обязательств по своевременному и полному возврату кредита и процентов или только процентов, то банк — кредитор и одновременно залогодержатель реализует свое зало­говое право посредством обращения взыскания на заложенное имущество.

Формальное условие на начало обращения взыскания на за­ложенное имущество отражено в Федеральном законе «Об ипо­теке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 № 102-ФЗ с последую­щими изменениями. В ст. 50 этого Закона сказано, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыс­кания на имущество, заложенное для обеспечения обязатель­ства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нару­шении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Практически банки начинают процедуру обращения взыска­ния на заложенное имущество, когда неплатеж периодических платежей становится крупной суммой и имеет устойчивый харак­тер, что свидетельствует о неисполнении кредитного договора.

В обращении взыскания на заложенное имущество банку может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований бан­ка-залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимо­сти заложенного имущества (ст. 348 ГК РФ).

Требования банка (залогодержателя и кредитора) в большин­стве случаев удовлетворяются из стоимости заложенного недви­жимого имущества по решению суда. В то же время закон до­пускает удовлетворение этого требования без обращения в суд на основании нотариально заверенного соглашения между за­логодержателем и залогодателем.

Те же два способа удовлетворения требования залогодержа­теля: через суд или без обращения в суд по соглашению, - при­меняются для заложенного движимого имущества (ст. 349 ГК РФ).

Законодательством установлены случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда:

1)  для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значи­тельную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахожде­ния невозможно (ст. 349 ГК РФ).

К отмеченным выше трем случаям Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» добавляет еще один случай: если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс (ст. 55 ГК РФ).

По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обраще­нии взыскания на заложенное имущество отсрочить продажу этого имущества с публичных торгов на срок до одного года (ст. 350 ГК РФ). При решении вопроса об отсрочке продажи зало­женного имущества предприятию-должнику следует учесть, что отсрочка не затрагивает его прав и обязанностей по договору залога и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Другими сло­вами, предприятию необходимо в этом случае решить, что для него выгоднее: добиваться отсрочки, но при этом нести допол­нительные расходы по процентам за кредит и возросшую неус­тойку, либо согласиться на немедленную продажу имущества и рассчитаться тут же по долгам.

После того, как (судом или по договоренности сторон) при­нято решение об удовлетворении претензии кредитора-залого­держателя из стоимости заложенного имущества, начинается следующий этап реализации прав залогодержателя - продажа заложенного имущества.

Продажа заложенного имущества, на которое обращено взыс­кание, производится с публичных торгов в порядке, установ­ленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Публичные торги заложенного имущества могут проводить­ся в форме аукциона или конкурса. В качестве организатора публичных торгов обычно выступает специализированная тор­говая организация, которая устанавливается решением суда. Эта организация, имеющая соответствующую лицензию, действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Форму торгов выбирает залогодержатель.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с кото­рой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных слу­чаях.

Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах в форме аукциона наибольшую цену. При продаже по конкурсу выигравшим становится лицо, предложившее лучшие условия (ст. 350 ГК РФ).

На практике иногда банк создает на правах дочерней компа­нии специализированную торговую организацию или организу­ет торги на основе договора поручения от имени залогодателя.

Если торги объявляются несостоявшимися, то залогодержа­тель вправе приобрести (выкупить) заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования по залогу. Если не состоялись и повторные торги, то залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой с оценкой его в сумме, отличающейся от начальной цены на повторных торгах не более чем на 10%.

Если сумма, вырученная при продаже заложенного имуще­ства, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, то он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основан­ным на залоге.

Если сумма, вырученная при продаже заложенного имуще­ства, превышает размер обеспечения залога, то разница возвра­щается залогодателю. s

Должник-залогодатель вправе в любое время до продажи за­ложенного имущества прекратить обращение на него взыскания и его продажу, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

Чтобы предприятию получить кредит определенной суммы для осуществления какого-либо проекта, необходимо знать, на какую стоимость следует предложить банку свое имущество в залог.

Соображения банка в определении стоимости имущества, принимаемого в залог, вытекают из требований, удовлетворяе­мых за счет заложенного имущества. Эти требования сформули­рованы в ст. 23 Федерального закона от 26.07.06 № 129-ФЗ «О залоге» следующим образом': «За счет заложенного имуще­ства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просроч­кой исполнения, а в случаях, предусмотренных законом или до­говором, — неустойку; возмещению подлежат также необходи­мые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования».

В момент обращения взыскания на заложенное имущество стоимость этого имущества должна быть достаточной, чтобы после продажи имущества обеспечить возврат кредита и нео­плаченных процентов, а также погасить все расходы банка, свя­занные с продажей этого имущества. Таким образом, стоимость требований залогодержателя в момент обращения взыскания на заложенное имущество будет складываться из:

• суммы невозвращенного кредита;

• суммы неоплаченных процентов по кредиту;

• штрафов (неустойки);

• затрат, связанных с продажей имущества на торгах.

В момент заключения договора о залоге невозможно пред­видеть, сколь велики и когда возникнут неоплаченные долги по кредиту. В этой связи требуемую сумму залоговой стоимости имущества при заключении договора банк-кредитор назначает «с запасом», ориентируясь на худшее стечение обстоятельств при выполнении кредитного и залогового договоров. При этом до­пускают, что к моменту обращения взыскания весь полученный залогодателем кредит не будет им возвращен и не будут оплаче­ны проценты по кредиту. Сумма штрафов (неустойки) и вероят­ных затрат на организацию и проведение торгов и прочих рас­ходов берется в проценте от суммы кредита и процентов с учетом накопленного опыта и указывается в договоре.

Исходя из этих допущений, требуемая банком стоимость имущества под залог при оформлении кредита рассчитывается по формуле

S_зал = (S_кред + S_проц) ∙ К_зат

где S_кред - сумма кредита;

S_проц - сумма процентов за кредит;

К_зат — коэффициент, учитывающий затраты на продажу имуще­ства и неустойку.

Коэффициент К_зат назначается банком исходя из накоплен­ного опыта проведения залоговых операций. В качестве сравне­ния отметим, что таможенные органы при залоге товаров принимают этот коэффициент равным 1,15 (Положение об исполь­зовании залога, утвержденное Приказом ГТК России от 22.02.94 № 71).

Запрашиваемая банком сумма залога под определенный кре­дит должна покрываться залоговой стоимостью всех имуществен­ных объектов, предлагаемых в залог:

где S_залi - залоговая стоимость i-го объекта имущества;

п - количество объектов имущества, предлагаемых к залогу.

Понятно, что чем большую залоговую стоимость запрашива­ет банк, тем больше объектов имущества предприятие должно предложить в залог.