4.2. Определение стоимости объекта доходным подходом

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным объектом собственнику.

Объект производственной недвижимости может приносить доход собственнику двумя способами – либо опосредованно в процессе использования в производстве, либо при сдаче данного объекта в аренду.

В настоящее время собственник не использует и не предполагает использовать оцениваемый нами объект недвижимости в каком-либо производственном процессе.

В связи с неразвитостью рынка аренды индивидуальных жилых домов в районе расположения оцениваемого объекта мы не располагаем какими-либо сведениями о сделках по аренде производственных зданий или потенциальном спросе и предложении на такую недвижимость. Так же мы не располагаем сведениями, с помощью, которых мы могли бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных объектов оценки. В связи с этим мы вынуждены отказаться от применения доходного подхода.

4.3. Определение стоимости объекта затратным подходом

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

- Расчет рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка.

- Расчет стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Затратный подход в данной работе не применялся, поскольку земля является естественным благом, не создаваемым затратами труда человека.

5. Согласование результатов оценки

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:

• Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

• Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

• Способность параметров, используемых подходов, учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.

• Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Рассуждения о влиянии каждого подхода представлены в таблице 5.

Таблица 5. Согласование результатов, полученных различными подходами.

Подход	Доходный	Затратный	Сравнительный
Величина стоимости	-	-	1 300 000
Критерий	Баллы
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).		4	2
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта		5	2
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты		5	3
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного инвестора/продавца		5	2
Итого суммы баллов	-	-	9
Подход применялся	нет	нет	да
Сумма баллов	9
Вес подхода, %	-	-	100,0%
Итоговая стоимость, руб. ~	1 300 000

Таким образом, рыночная стоимость объекта оцениваемого земельного участка составила 1 300 000 рублей.