Конспект лекції

1 Питання.

ЗУ “Про охорону землі” містить поняття “земля” – це поверхня суші з грунтами, корисними копалинами та іншими природними елементами, що органічно поєднані та функціонують разом з нею.

До земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об’єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на 9 категорій.

Так, за основним цільовим призначенням землі поділяються на такі категорії:

- землі сільськогосподарського призначення;

- землі житлової та громадської забудови;

- землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

- землі оздоровчого призначення;

- землі рекреаційного призначення;

- землі історико-культурного призначення;

- землі лісового фонду;

- землі водного фонду;

- землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування.

Зміна цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок.

Зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності провадиться:

щодо земельних ділянок, розташованих у межах населеного пункту, - сільською, селищною, міською радою;

щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, - районною державною адміністрацією, а щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, що не входять до території району, або в разі якщо районна державна адміністрація не утворена, - обласною державною адміністрацією.

Згідно ст. 21 Земельного кодексу України (ЗК України) порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для:

а) визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам;

б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок;

в) відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною;

г) притягнення до відповідальності відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку встановлення та зміни цільового призначення земель.

2 Питання.

За своєю природою право власності на землю є одним із основних майнових прав.

Право власності на землю розглядається у суб’єктивному та об’єктивному розумінні.

У суб’єктивному розумінні право власності на землю – повноваження (правомочності) суб’єктів по відношенню до землі (земельної ділянки) як об’єкта права.

Ч. 1 ст. 78 ЗК України визначає право власності на землю як “право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками” (див. також ст. 317 ЦКУ).

Ч. 1 ст. 316 ЦКУ визначає право власності загалом як “право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб”.

З метою відмежування права власності на землю від інших речових прав право власності на землю (земельну ділянку) слід визначати як право найбільш повного панування над землею (земельною ділянкою), з обмеженнями, встановленими законом або договором, яке особа здійснює за власною волею, незалежно від волі інших осіб. Адже право власності відрізняється від інших речових прав саме своїм обсягом – найбільш повним.

Право власності на землю у об’єктивному розумінні є суто доктринальною категорією. Право власності на землю слід розглядати як систему правових норм, що регулюють відносини щодо набуття та здійснення суб’єктивного права власності на землю.

Суб’єктами права власності на землю є: громадяни та юридичні особи – на землі приватної власності; територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування,- на землі комунальної власності; держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади,- на землі державної власності (ст.80 ЗК України).

Об’єктами права власності на землю є земельні ділянки.

В більшості випадків, коли йдеться про суб’єктивне право власності на землю, йдеться не про власне “землю”, а про “земельну ділянку”, оскільки лише земельна ділянка може бути об’єктом, яким можна володіти на праві власності, річчю – “предметом матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов’язки” (ст. 179 ЦКУ; див. також ст. 125 та ін. ЗКУ), а отже, майном (ст.190 ЦКУ). Таким чином, усталений термін “право власності на землю” в більшості випадків фактично означає “право власності на земельну ділянку”.

Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об’єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб (ст. 79 ЗК України).

Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Зміст права власності.

Зміст права власності на землю (земельну ділянку), як і на будь-яку іншу річ, складають повноваження з володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою (ст. 78 ЗКУ, ст. 317 ЦКУ).

У спеціальній літературі існують різноманітні визначення права володіння земельними ділянками. Право володіння розглядається як юридично забезпечена можливість панування над річчю. Таке визначення можна вважати усталеним, воно цілком відображає пануюче розуміння поняття права володіння, не дивлячись на те, що авторські визначення різних авторів редакційно істотно різняться.

Між тим, специфіка земельної ділянки як об’єкта права власності полягає у тому, що земельна ділянка, по-перше, “за визначенням” не може бути переміщена у просторі, по-друге, “панування” над земельною ділянкою є значною мірою умовністю.

Варто пам’ятати, що по відношенню до оточуючих володіння виконує надзвичайно важливу функцію – воно є засобом їх повідомлення про право власника, яким кореспондує обов’язок усіх інших не порушувати його. У випадку із рухомими речами все очевидно, проте у ситуації із земельними ділянками та іншим нерухомим майном те, хто є володільцем, часто із фактичного стану речей незрозуміло.

Стаття 125 ЗКУ передбачає, що “право власності на земельну ділянку … виникає з моменту державної реєстрації цих прав”. Відносини щодо такої реєстрації врегульовані ЗУ “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.

У спеціальній літературі право користування земельними ділянками визначається по-різному, проте попри редакційні відмінності усі визначення загалом виходять із загальноприйнятого визначення права користування як юридично забезпеченої можливості застосовувати корисні властивості речі.

Обсяг права користування земельною ділянкою є обмеженим і обумовлюється цільовим призначенням земельної ділянки. Земельна ділянка може (і повинна) використовуватися лише за цільовим призначенням (ст. 91 ЗКУ, ч. 4 ст. 373 ЦКУ).

Також до особливостей користування земельною ділянкою можна віднести спеціальний порядок отримання плати за землю, яка може виступати у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (пп. 14.1.147 ст. 14 ПКУ).

Право розпорядження земельними ділянками – це юридично забезпечена можливість визначати подальшу долю речі шляхом вчинення щодо неї юридичних актів.

Земля в Україні може перебувати у 1)приватній, 2)комунальній та 3)державній власності. На думку багатьох дослідників, окрім цих трьох форм права власності на землю існує також 4) право власності на землю Українського народу.

Право власності на землю Українського народу.

Ч. 1 ст. 13 Конституції України передбачає, що «Земля … та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об’єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією».

У земельному законодавстві України окрема форма власності на землю – право власності Українського народу – не закріплена. Визнається лише право громадян, юридичних осіб, держави та територіальних громад.

На наш погляд, право Українського народу є загальним поняттям по відношенню до права власності держави та територіальних громад – публічно-правових різновидів права власності. Таким чином, право власності Українського народу може виступати або у формі державної, або у формі комунальної власності. Це ніяк не виключає можливість існування права власності громадян та юридичних осіб, оскільки ч.1 ст.13 Конституції України не вживає формулювання «об’єкт виключної власності», натомість, у ст. 14 прямо передбачаючи можливість набуття землі у власність юридичних та фізичних осіб.

Також, слід окремо розглянути 5) колективну власність.

Залишається поза такою класифікацією форм власності на землю право власності іноземних держав, яке передбачено ст. ст. 85, 129 ЗКУ. Існує принаймні один випадок продажу земельної ділянки іноземній державі – йдеться про рішення Київради № 350/3811 від 27.10.2005 «Про продаж земельної ділянки Сполученим Штатам Америки в Україні для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу будинків та споруд для розміщення дипломатичної місії США в Україні та забезпечення її діяльності на вул.. Танковій, 4 у Шевченківському районі м.Києва».

Право приватної власності.

Суб’єктами права приватної власності на землю ст. 80 ЗКУ визначає громадян та юридичних осіб. З урахуванням змісту ст. 81 ЗКУ, суб’єктами права приватної власності на землю є також іноземні громадяни та особи без громадянства.

Щодо громадян України обмеження по об’єктному складу земель, що можуть перебувати у їх власності, практично відсутні (ч.1 ст. 81 ЗКУ).

Земельне законодавство дозволяє і іноземним громадянам, і особам без громадянства набувати земельні ділянки у приватну власність. Але якщо стосовно громадян України таке право, фактично, не обмежене, то що стосується іноземців та осіб без громадянства, то ЗК містить певні обмеження на набуття права власності на землю.

Іноземні громадяни та особи без громадянства відповідно до ч. 2 ст. 81 ЗКУ можуть набувати право власності:

на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів;

на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

Отже, по-перше, це можуть бути лише землі несільськогосподарського призначення, по-друге, якщо ці землі розташовані в межах населених пунктах, то обмежень на набуття права власності немає, але якщо такі землі розташовані поза населеними пунктами, то право власності можна набути, лише, якщо на цих земельних ділянках розташовані споруди, які належать цим особам на праві приватної власності.

Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки лише несільськогосподарського призначення (ч. 2 ст. 82 ЗКУ):

- у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

- за межами населених пунктів, у разі придбання об’єктів нерухомого майна.

Ч. 3 ст. 82 ЗКУ визначає, що спільні підприємства (засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб) “… можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою статті 82 ЗК, та в порядку, встановленому ЗК для іноземних юридичних осіб.”

Право державної власності.

Відповідно до ст. 80 ЗК України, суб’єктом права власності на землі державної власності є держава, яка «реалізує це право через відповідні органи державної влади». Право державної власності на землю набувається і реалізується державою через органи виконавчої влади відповідно до повноважень, визначених ЗК України.

Відповідно до ЗК України, ст. 84, у державній власності перебувають усі землі України, окрім земель, які знаходяться у комунальній та приватній власності.

Ч. 3 ст. 84 ЗКУ, яка визначала перелік земель державної власності, які не могли передаватися у комунальну власність, на сьогодні виключено.

Право комунальної власності.

Суб’єктами права комунальної власності є територіальні громади сіл, селищ, міст (ст. 83 ЗК України).

У комунальній власності перебувають:

а) усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності;

б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Спільна власність на земельну ділянку.

Земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність).

Суб'єктами права спільної власності на земельну ділянку можуть бути громадяни та юридичні особи, а також держава, територіальні громади. Суб'єктами права спільної власності на земельні ділянки територіальних громад можуть бути районні та обласні ради.

Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

а) при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок;

б) при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;

в) при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;

г) за рішенням суду.

Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку.

Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально.

Учасник спільної часткової власності має право вимагати виділення належної йому частки із складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення, а у разі неможливості виділення частки - вимагати відповідної компенсації.

Учасник спільної часткової власності на земельну ділянку має право на отримання в його володіння, користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки.

Учасник спільної часткової власності відповідно до розміру своєї частки має право на доходи від використання спільної земельної ділянки, відповідає перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільною земельною ділянкою, і повинен брати участь у сплаті податків, зборів і платежів, а також у витратах по утриманню і зберіганню спільної земельної ділянки.

При продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники мають переважне право купівлі частки відповідно до закону.

Спільна сумісна власність на земельну ділянку.

Земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам. У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

а) подружжя;

б) членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними;

в) співвласників жилого будинку

г) співвласників багатоквартирного будинку.

Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.

Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки.

Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом.

Право землекористування передбачає можливість господарського панування на земельній ділянці. Право користування передбачає використання користувачем корисних властивостей земельної ділянки.

Форми землекористування:

Постійне землекористування ст. 92 ЗК України. Право постійного користування земельною ділянкою – це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності без встановлення строку. Право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише юридичні особи, які належать до державної чи комунальної власності, а також громадські організації інвалідів України, їх підприємства, установи та організації; релігійні організації; публічне акціонерне товариство залізничного транспорту загального користування, утворене відповідно до Закону України "Про особливості утворення публічного акціонерного товариства залізничного транспорту загального користування". (Частину другу статті 92 доповнено пунктом "г" згідно із Законом від 23.02.2012); вищі навчальні заклади незалежно від форм власності; співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників та наймачів квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку..

Тимчасове землекористування.

Найбільш вагома форма тимчасового землекористування є оренда землі. Також, однією із форм тимчасового землекористування є концесія землі. Відповідно до ст. 93 ЗК України та ЗУ від 06.10.1996 р. в редакції від 01.01.2013 р. «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Орендарями можуть бути громадяни, юридичні особи, в тому числі іноземці, іноземні юридичні особи та іноземні держави і міжнародні організації.

Оренда землі може бути:

Короткострокова (не більше 5 років).

Довгострокова (до 50 років)

Концесія земельних ділянок – новий інститут для земельного законодавства. Відповідно до ст. 94 ЗК України для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надається в оренду земельна ділянка в порядку, встановленому ЗК України та спеціальним законодавством (ЗУ «Про концесії» від 16.07.1999 р. // ВВР України. – 99 р. - № 41, стаття 372).

Концесія — надання з метою задоволення громадських потреб уповноваженим органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі юридичній або фізичній особі (суб’єкту підприємницької діяльності) права на створення (будівництво) та (або) управління (експлуатацію) об’єкта концесії (строкове платне володіння), за умови взяття суб’єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов’язань по створенню (будівництву) та (або) управлінню (експлуатації) об’єктом концесії, майнової відповідальності та можливого підприємницького ризику;

Земельні ділянки можуть надаватися у концесію:

1) для будівництва те експлуатації автомобільних доріг, об’єктів дорожнього господарства, інших споруд;

2) будівництва та експлуатації шляхів сполучення (залізниці);

3) будівництво і експлуатація вантажних і пасажирських портів та аеропортів.