Раздел 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) объекта недвижимости определяет наиболее вероятное использование имущества, обусловленное физической возможностью, разумной оправданностью, юридической законностью, осуществимостью с финансовой точки зрения; в результате чего стоимость и доходы от недвижимости становятся максимальными.

Использование имущества, не разрешённое законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного.

3.1. Возможные варианты эффективного использования объекта

Юридически законное использование

Юридически законное использование земельного участка

Анализ наилучшего использования должен проводиться в рамках существующего отнесения земельного участка к определенной зоне при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

На территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов:

• жилые зоны;

• общественно-деловые зоны;

• производственные зоны;

• зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;

• рекреационные зоны;

• зоны сельскохозяйственного использования;

• зоны специального назначения.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ выделяемые территориальные зоны предусматривают следующие возможные виды застройки:

Жилые зоны

Жилые зоны предназначены для застройки

• многоквартирными многоэтажными жилыми домами,

• жилыми домами малой и средней этажности,

• индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками.

В жилых зонах допускается размещение

• отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения,

• культовых зданий,

• стоянок автомобильного транспорта,

• промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду.

К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ поселений.

Общественно-деловые зоны

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой , финансовой, общественной активности. В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Производственные зоны

Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.

В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение

• жилых домов,

• дошкольных образовательных учреждений,

• общеобразовательных учреждений,

• учреждений здравоохранения,

• учреждений отдыха,

• физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений,

• садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры

Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования.

Рекреационные зоны

Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты.

На территориях рекреационных зон не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Зоны сельскохозяйственного использования

Зоны сельскохозяйственного использования выделяются в пределах границ городских и сельских поселений. Они занимаются пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями.

Зоны специального назначения

Зоны специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских поселений. Так как использование зон специального назначения может быть сопряжено с экологической опасностью, при оценке необходимо использовать «Методические рекомендации по подготовке материалов, представленных на государственную экологическую экспертизу».

Возможные варианты функционального использования рассматриваемого в ВКР объекта недвижимости с учетом его расположения в конкретной территориальной зоне показаны в таблице 6.

Таблица 6

Варианты градостроительного использования территориальных зон

Наименование объектов	Территориальные зоны
	Жилые зоны	Общественно-деловые и коммерческие зоны	Производственные зоны	Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры	Природно-рекреационные зоны	Зоны сельскохозяйственного использования	Зоны специального назначения
1	2	3	4	5	6	7	8
Офисы	+	+	+	-	+	-	-
Производственные помещения	-	-	+	+	-	+	+
Складские помещения	-	+	+	+	-	+	+
Театры, кинотеатры, музеи, выставочные залы и другие объекты культуры и отдыха	+	+	-	-	+	-	-
Автовокзалы	-	+	-	+	-	-	-
Железнодорожные вокзалы	-	+	-	+	-	-	-
Рынки и предприятия оптовой торговли	+	+	+	-	-	-	-
Спортивные и спортивно-зрелищные объекты	+	+	-	-	+	-	-
продолжение таблицы 6
1	2	3	4	5	6	7	8
Здания высших, научно-исследовательских и средних специальных учреждений	+	+	+	+	-	-	-
Объекты здравоохранения	+	+	+	-	+	-	-
Котельные	+	+	+	+	+	-	+
Гостиницы	+	+	-	-	-	-	-
Жилые дома	+	+	+	-	+	-	-
Рестораны	+	+	-	+	+	-	-
Кафе, бары	+	+	-	+	+	-	-
Гаражи	+	+	+	+	-	+	+