Правовые основы оценочной деятельности

Правовое регулирование оценочной деятельности

Основным нормативным актом, регулирующим оценку имущества и хозяйственных обязательств, является Закон об оценочной деятельности. Обязательные к применению стандарты оценки (далее - Стандарты оценки) утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519. Следует иметь в виду, что данные и иные акты, принятые в соответствии с Законом об оценочной деятельности, регулируют профессиональную оценку, осуществляемую независимыми оценщиками. К деятельности этих субъектов, а также к их правовому статусу предъявляются специальные требования, которые и будут являться предметом рассмотрения в данной главе. Вместе с тем, в практике хозяйственной деятельности широкое распространение получила внутрихозяйственная оценка. Она осуществляется самими субъектами, ведущими предпринимательскую деятельность в отношении принадлежащего им имущества и иных объектов гражданских прав.

Понятие и принципы оценочной деятельности

Оценочная деятельность представляет собой в соответствии с данным актом деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Принципы оценочной деятельности:

1) принцип профессионализма. Он заключается в том, что оценка должна осуществляться лицом, имеющим соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности (следует пройти обучение по утвержденной образовательной программе в получившем на это право образовательном учреждении). Гарантией соблюдения данного принципа является лицензирование оценочной деятельности, что предполагает предъявление квалификационных требований к соискателю лицензии;

2) принцип независимости. Соблюдение данного принципа гарантируется установлением в ст. 16 Закона об оценочной деятельности запрета: а) на осуществление оценочной деятельности при наличии заинтересованности оценщика; б) на вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки; в) на зависимость размера оплаты оценщика за проведение оценки от итоговой величины стоимости объекта;

3) принцип полноты: оценщик осуществляет сбор и обработку всей информации, необходимой для объективной оценки объекта. Гарантией соблюдения принципа полноты является предусмотренное ст. 14 Закона об оценочной деятельности право оценщика требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения; запрашивать в письменной и устной форме информацию у третьих лиц. Оценщик вправе отказаться от проведения оценки, если заказчик не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки;

4) принцип достоверности. В соответствии с данным принципом итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, который составлен оценщиком в предусмотренном законодательством порядке, признается достоверной. Она рекомендуется для целей совершения сделки с объектом оценки. При этом следует учитывать, что правило о рекомендации данной стоимости действует, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки (или даты представления публичной оферты) прошло не более шести месяцев (п. 20 Стандартов оценки);

5) принцип споримости стоимости объекта, содержащейся в отчете оценщика. Результаты проведения оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами (ст. 6 Закона об оценочной деятельности). В случае наличия спора о достоверности величины стоимости, в том числе и в связи с наличием иного отчета об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случае обязательного совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).

Понятие рыночной стоимости

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под отсутствием чрезвычайных обстоятельств Закон об оценочной деятельности понимает наличие следующих условий: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Если в нормативно-правовом акте, содержащем требование о проведении обязательной оценки, или в договоре об оценке не определен конкретный вид. стоимости, установлению подлежит именно рыночная стоимость.

Иные виды стоимости

Помимо рыночной, при проведении оценки применяются иные виды стоимости: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; стоимость замещения объекта оценки; стоимость воспроизводства объекта оценки; стоимость объекта оценки при существующем использовании; инвестиционная стоимость объекта оценки; стоимость объекта оценки для целей налогообложения; ликвидационная стоимость объекта оценки; утилизационная стоимость объекта оценки и иная стоимость, указанная в стандартах оценки.

Метод оценки

Под методом оценки понимается способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к ней. Различают следующие подходы к оценке.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки складывается как обоснованное обобщение результатов расчетов стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Обязательная оценка. Объекты оценки

В роли объектов оценки могут выступать любые объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте, в том числе: отдельные материальные объекты; совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе предприятия; право собственности и иные вещная права; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация.

Оценка может быть обязательной и добровольной. Обязательной является оценка:

1) при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

2) при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о стоимости предмета ипотеки; при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Требования об обязательной оценке объектов независимым профессиональным оценщиком закреплены, помимо Закона об оценочной деятельности, и в других законодательных актах. Например, в соответствии со ст. 130 Закона о банкротстве, в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Оценка имущества должника проводится независимым оценщиком, если иное не предусмотрено Законом о банкротстве. В соответствии со ст. 10 Закона о производственных кооперативах, оценка паевого взноса, превышающего 250 МРОТ, должна быть произведены независимым оценщиком.

Субъекты оценочной деятельности

Существуют следующие субъекты оценочной деятельности.

1. Оценщики, которыми могут быть юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), имеющие право осуществлять рассматриваемый вид предпринимательской деятельности.

Законодательство устанавливает ряд обязательных требований к оценщику. Статья 21 Закона об оценочной деятельности вводит норму о профессиональном обучении оценщиков; их деятельность является лицензируемой. В качестве условия осуществления оценочной деятельности, ст. 17 закона вводит обязательное страхование гражданской ответственности оценщиков. Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.

Закон об оценочной деятельности, характеризуя правовой статус оценщика, определяет его права и обязанности.

В соответствии со ст. 14 Закона об оценочной деятельности, оценщик, в частности, имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии со Стандартами оценки, требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для оценки; привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки других оценщиков либо иных специалистов; отказаться от проведения оценки, если заказчик нарушил условия договора, не предоставил необходимую информацию об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы; требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда, третейского суда и др.

В силу ст. 15 Закона об оценочной деятельности, оценщик, в частности, обязан:, сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки; предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ; хранить копии составленных отчетов в течение трех лет.

2. Заказчики. Ими могут быть Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, физические и юридические лица. Право данных субъектов на проведение в отношении принадлежащих им объектов оценки оценщиком является безусловным, оно распространяется и на проведение повторной оценки. Результаты проведения оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в установленном законодательством РФ порядке. Следует иметь в виду, что при оценке объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение, сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством. Права и обязанности заказчика устанавливаются договором об оценке и прямо вытекают из положений Закона об оценочной деятельности, корреспондируя с правами и обязанностями оценщика.

Договор об оценке

Основанием для проведения оценки может быть договор между оценщиком и заказчиком, а также акты суда, арбитражного суда или иного компетентного государственного органа. Общие требования, предъявляемые к договору об оценке закреплены Законом об оценочной деятельности. Кроме того, на основании этого Закона разрабатываются Типовые (примерные) договоры на оказание данного вида услуг. Например, Распоряжением Минимущества РФ от 23 июня 2000 г. № 112-р утвержден Примерный договор об оценке недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, применение норм которого является обязательным при регулировании отношений по оценке объекта данного вида.

В некоторых случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами, договор об оценке заключается по итогам проведения конкурса. В качестве примера можно привести конкурс на право проведения оценочных работ объектов недвижимости для государственных нужд Москвы.

Этапы проведения оценки. Отчет о результате оценки

Стандарты оценки (п. 13) определяют этапы проведения оценки:

- заключение с заказчиком договора об оценке;

- установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

- анализ рынка, к которому относится объект оценки;

- выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

- обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой стоимости объекта оценки;

- составление и передача заказчику отчета об оценке.

Результатом деятельности оценщика является отчет, представляемый им заказчику. Общие требования к содержанию отчета об оценке закреплены в ст. 11 Закона об оценочной деятельности. Отчет должен содержать: сведения об основании проведения оценки; информацию об оценщике, в том числе о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; точное описание объекта оценки; последовательность определения стоимости объекта и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта. Специальные формы отчета о результатах оценки могут быть предусмотрены законодательством РФ для отдельных видов объектов.

Государственное регулирование оценочной деятельности

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в рассматриваемой сфере является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое находится в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

Распоряжением Мингосимущества РФ от 12 октября 1999 г. создан Межведомственный совет по вопросам регулирования оценочной деятельности, утверждено соответствующее положение. Подобные органы созданы и в субъектах РФ. Например, мэром Москвы создан Московский совет по оценке, который функционирует как консультативный орган при правительстве Москвы.

Дополнительно к государственному регулированию Законов об оценочной деятельности предусмотрено саморегулирование оценочной деятельности. В качестве саморегулируемых могут выступать некоммерческие организации, созданные оценщиками. Саморегулируемые организации выполняют следующие функции: защита интересов оценщиков; содействие повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков; разработка собственных стандартов оценки; разработка и поддержание собственных систем контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Одним из направлений государственного регулирования является лицензирование оценочной деятельности. Положение о лицензировании оценочной деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 3952 (далее - Положение о лицензировании)', этим положением и Законом об оценочной деятельности определены требования к оценочной деятельности и условия ее осуществления, среди которых можно назвать следующие:

- соблюдение лицензиатом требований законодательных и иных нормативных правовых актов РФ об оценочной деятельности;

- наличие в штате юридического лица как минимум одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности, полученную в соответствии с профессиональными образовательными программами, согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ, и подтвержденную документом об образовании;

- наличие у индивидуального предпринимателя соответствующей квалификации в области оценочной деятельности, полученной в соответствии с профессиональными образовательными программами, согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ, и подтвержденной документом об образовании;

- регулярное повышение (не реже одного раза в три года) квалификации в области оценочной деятельности работника (работников) юридического лица и индивидуального предпринимателя;

-. страхование гражданской ответственности лицензиата путем заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки;

- предоставление по запросу лицензирующего органа документов и информации, необходимых для осуществления контроля за соблюдением лицензионных требований и условий.

Лицензия выдается на пять лет. Ее срок может быть продлен по заявлению лицензиата. Лицензирующий орган ведет реестр лицензий и осуществляет контроль за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий в форме проверок.

В целях защиты имущественных прав и законных интересов города Москвы при Московской городской администрации осуществляется аккредитация оценщиков. Распоряжением мэра Москвы от 3 апреля 2000 г. № 352-РМ утверждено Положение об аккредитации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих оценочную деятельность в г. Москве. Основными принципами аккредитации являются ее публичность, открытость и добровольность. На основании аккредитации лицензированный оценщик приобретает статус потенциального партнера Московской городской администрации. При необходимости обязательного проведения оценки в установленных законодательством случаях городская администрация передает заказ на проведение оценки аккредитованным оценщикам, а также руководствуется при принятии решения о стоимости имущества отчетами, которые подготовлены оценщиками, имеющими аккредитацию. В данном положении определяются условия и порядок приобретения аккредитации. При соответствии условиям аккредитации оценщику выдается свидетельство и производится соответствующая запись в Реестре.