Вопрос 3.Самовольное строительство и его последствия.

Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него.

Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.

Если собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, или за его счет.

По требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает права других лиц.

Лицо, осуществившее самовольное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за собственником (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено.

В случае существенного отклонения от проекта, противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может принять решение, которым обязать лицо, которое осуществило (осуществляет ) строительство, провести соответствующую перестройку.

Если проведение такой перестройки невозможно или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка в прежнее состояние.

Стаття 376 ЦКУ передбачає умови, за яких споруджені об'єкти визнаються як самочинне будівництво:

1) якщо об'єкти будують на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;

2) якщо будівництво здійснюється без належного дозволу чи належно затвердженого проекту. Проект виконується з дотриманням архітектурних, будівельних, санітарних, пожежних норм та правил;

3) якщо будівництво проведене з істотними порушеннями будівельних норм та правил.

За наведених умов самочинним будівництвом можуть бути визнані житлові будинки, будівлі, споруди, інше нерухоме майно (гараж, дача, різні прибудови). Суб'єктами, які здійснюють самочинне будівництво, можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Правові наслідки самочинного будівництва - неможливість набуття права власності на нього особою, що здійснила таке будівництво.

Результат будівництва не розцінюється як об'єкт нерухомості, реєстрація прав на нього не проводиться. Особа, яка вчинила самочинне будівництво, є власником лише будівельних матеріалів.

У ЦК вперше передбачена можливість судового визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, якщо таке будівництво здійснене на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Введення судової процедури визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно прийшло на зміну адміністративному порядку вирішення таких справ. Раніше особа, яка здійснила самочинне будівництво, зверталася до органів місцевої влади про узаконення такого будівництва. Найчастіше, після сплати адміністративного штрафу, рішенням органу будівництво узаконювалось. Така практика мала низку негативних моментів, які, можливо, усуватимуться в ході судової процедури визнання права власності. У цій ситуації особа має заявити позов про визнання права власності. Така вимога розглядається як один із способів захисту права власності (ст. 392 ЦКУ). Однак у разі самочинного будівництва ця вимога набуває специфічної інтерпретації, мова не може йти про захист права власності, оскільки нема ще самого права. Якщо рішення суду буде постановлене на користь особи, то наступним кроком має бути факт державної реєстрації права власності.

Знесення самочинного будівництва як санкція за його здійснення може бути застосоване за таких умов: 1) якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці (ч. 4 ст. 376 ЦКУ).

Але власник земельної ділянки і не може заперечувати проти визнання права власності за особою, оскільки про таке визнання особа звертається до суду. Має йтися про те, що власник за зверненням забудовника заперечує проти надання йому земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно. Таке заперечення, виражене у належній формі (рішення місцевої ради про відмову в закріпленні земельної ділянки комунальної власності чи письмова відмова приватного власника. Форма відмови в наданні земельної ділянки має бути законодавчо визначена), позбавляє забудовника можливості звертатися до суду про визнання права власності. І, навпаки, рішення власника про надання земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно є підставою для наступного звернення до суду про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно. Якщо ж суд під час розгляду справи дійде висновку про неможливість визнання за особою права власності і відмовить у задоволенні позовних вимог, тоді може бути застосоване знесення. Знову ж таки знесення не може застосовуватися саме по собі.

Відповідно до ст. 105 ЦК 1963 p. знесення, як наслідок самочинного будівництва, застосовувалось за рішенням виконавчого комітету районної, міської, районної в місті ради. Оскільки у ст. 376 ЦКУ не визначено, на якій підставі проводиться знесення, а у ч. 7 цієї самої статті йдеться саме про судовий порядок вирішення питання про знесення у разі істотного відхилення від проекту і неможливості проведення перебудови, то і в цій ситуації доцільно застосовувати саме судовий порядок. Тобто орган місцевої влади щодо земельної ділянки комунальної власності чи інший власник (користувач) земельної ділянки має звернутися до суду з вимогою про знесення самовільно збудованого майна, оскільки власник земельної ділянки відмовив у її наданні під уже збудоване майно.

Тому ч. 4 ст. 376 ЦКУ має бути уточнена так: якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти закріплення земельної ділянки особі під уже збудоване нерухоме майно або якщо самочинним будівництвом порушено права інших осіб, майно, за рішенням суду, підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Знесення може бути застосоване, якщо самочинне будівництво порушує права інших осіб (ч. 4 ст. 376 ЦКУ). Факт порушення прав має бути цими особами доведений і встановлений судом. За позовом цих осіб самочинне будівництво зноситься.

На відміну від раніше чинної норми ст. 105 ЦК 1963 p., згідно з якою у разі самочинного будівництва об'єкт за позовом місцевої ради міг бути переданий на її баланс, норма ст. 376 ЦКУ встановлює інше правило. Будь-який власник земельної ділянки (не тільки місцева рада, а й фізичні та юридичні особи) або користувач земельної ділянки може звернутися до суду з вимогою про визнання за ним права власності на самочинно збудований об'єкт, якщо це не порушує права інших осіб. Його безпечність має бути підтверджена висновками санітарного, пожежного, архітектурного нагляду.

Гарантією майнових інтересів осіб, які здійснили самочинне будівництво, є право на відшкодування витрат, проведених під час будівництва (вартість будівельних матеріалів, робіт тощо), якщо право власності визнано за власником земельної ділянки чи її користувачем.

Норма цієї статті не передбачає збереження права користування самочинно збудованим об'єктом (наприклад, житловим будинком для проживання самого забудовника чи членів його сім'ї). Але таке можливо, якщо є взаємна згода і погодженість умов користування між особою, що провела самочинне будівництво, і власником (користувачем) земельної ділянки.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил особа, що здійснює самочинне будівництво на вимогу органів державної влади чи місцевого самоврядування, зобов'язана привести об'єкт відповідно до встановлених норм і правил.

Якщо така вимога добровільно не виконується, то суд може зобов'язати особу провести відповідну перебудову. При цьому потрібно враховувати технічну можливість перебудови.

Якщо ж проведення перебудови неможливе через технічні обставини або особа відмовляється від її проведення, то за рішенням суду об'єкт зноситься коштом особи, яка здійснила самочинне будівництво. Така особа також несе всі витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки у попередній стан, що існував до будівництва.