Права нанимателя.

Здесь мы сразу должны понять, что три разновидности договора найма, наем коммерческий, социальный и специализированный, предполагают различающееся регулирование, поэтому права нанимателя, о которых ниже пойдет речь, они не идентичны для всех разновидностей договора найма, это обстоятельство необходимо учитывать.

1. Право нанимателя сдавать на срок нанятое жилое помещение или его часть в поднаем.

Такое право характерно для найма коммерческого (ст.685 ГК РФ) и для найма социального (ст.76 ЖК РФ). В специализированном найме такого права у нанимателя нет, собственно, п.4 ст.100 ЖК РФ прямо это подчеркивает.

Условия, связанные с реализацией этого права.

А) согласие наймодателя. ЖК РФ говорит о письменном согласии, в ГК РФ никаких подобного рода уточнений нет, используется просто термин «согласие».

Б)соблюдение нормы общей площади на человека.

Причем, ЖК в отношениях, связанных с социальным наймом, однозначен. Он говорит, что речь идет об учетной норме.

Учетная норма – норма нуждаемости, т.е. норма, исходя из которой происходит учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из которых лица признаются нуждающимися. Соответственно, учетная норма для СПб составляет 9 м² или соответственно 15 м² общей площади, в зависимости от того, идет ли речь о проживании в отдельной квартире или в квартире коммунальной.

Применительно к социальному найму, сдача в наем возможна при соблюдении учетной нормы, т.е. в результате сдачи в поднаем общая площадь, приходящаяся на одного человека не должна составлять менее 9 м² или 15 м².

Если с социальной нормой все просто, ЖК РФ прямо говорит, что в расчет должна приниматься именно учетная норма при реализации права на сдачу в поднаем, то с коммерческим наймом все сложнее. ГК использует обтекаемую формулировку; при условии соблюдения нормы общей площади на человека. О какой норме идет речь, понять крайне затруднительно, потому что у нас нормативов существует великое множество. Есть учетная норма, есть норма предоставления, есть социальная норма жилья, в зависимости от соблюдения которой осуществляется субсидирование граждан в расходах, связанных с оплатой жилого помещения, какая из этих норм имеется в виду ГК РФ однозначно сказать затруднительно. Единственное, что с т.з. системности регулирования, раз в ЖК есть право на сдачу в поднаем и используется категория именно учетной нормы, то, наверное, то же право на сдачу имущества в поднаем, которое существует в коммерческом найме, должно регулироваться с помощью использования той же нормы. Но это только загадка, потому что сама формулировка ст.685 ГК РФ достаточно обтекаема.

Итак, два условия: согласие наймодателя и соблюдение нормы.

Для коммерческого найма реализация права на сдачу жилого помещения в поднаем только на двух этих условиях и заканчивается

Для социального найма ЖК называет и 3-е условие:

В) письменное согласие совершеннолетних членов семьи (для социального найма)

В ЖК установлен перечень ситуаций, при которых сдача имущества в поднаем не допускается. Например, если в жилом помещении проживают или в результате поднайма в жилое помещение поселяются лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний. Здесь, без разницы, наличествуют ли все условия или они отсутствуют, при таком обстоятельстве сдача имущества в поднаем не допускается вообще.

Поднаем представляет собой возмездный субдоговор. Причем это обычный, достаточно тривиальный субдоговор. Как в любом субдоговоре крайние звенья соответствующей цепи не имеют возможности прямых сношений другу с другом. Т.е., условно говоря, за все действия поднанимателя перед наймодателем ответственность несет наниматель, равно как и наоборот, за все действия наймодателя перед поднанимателем ответственность несет наниматель. Никаких прямых требований от наймодателя к поднанимателям, а равно наоборот, принципиально невозможно, потому что у них нет никакого договорной связи, как и в любом субдоговоре.

Ввиду того, что поднаем – это субдоговор, очевидно, что он зависим от договора найма. Эта зависимость проявляется, прежде всего, в сроке. ГК РФ, применительно к коммерческому найму (коммерческий наем – всегда срочный договор), прямо указывает, что договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма, что вполне логично, не может существовать субдоговор в отсутствии исходного договора.

Эта зависимости прослеживается и в найме социальном, но там все сложнее, потому что социальный наем – договор бессрочный. Поэтому ст.77 ЖК РФ говорит о том, что договор поднайма заключается на срок, указанный в этом договоре, а если таковой срок не указан, то на 1 год.

Наконец, зависимость между наймом и поднаймом состоит еще и в том, что при прекращении договора найма прекращается договор поднайма.

Это было право, особое право нанимателя на сдачу жилого помещения в поднаем, которое наличествует в социальном и коммерческом найме.