32. Характеристика процессов компаундинга и дисконтирования

Среди инструментов вычисления стоимости денег в будущем следует выделить компаундинг – оценивание инвестиций на основе кумулятивного процесса – и дисконтирование – уровень процентной ставки, применяемый для расчета стоимости денег спустя некоторое время.

Считается, что компаундинг и дисконтирование являются одними из наиболее точных способов для определения того, как изменится стоимость денег. Компаундинг – это метод, базирующийся на пересчете текущей стоимости средств к их будущей стоимости. Второе название данного инструмента – наращение – более точно раскрывает суть этого метода. Расчет проводится с учетом сложного процента: проценты, начисленные на исходную сумму, присоединяются к ней, а полученная сумма служит основой для определения и присоединения к ней процентов последующих периодов.

В этом случае наращение капитала происходит с ускорением, близком к геометрической прогрессии. Процесс увеличения капитала по кумулятивным процентам называется капитализацией. Существует годовая, полугодовая, квартальная, месячная и ежедневная капитализация. Также различают непрерывное начисление процентов, которое нельзя разделить на отдельные отрезки времени. По расчетным последствиям непрерывное начисление во многом подобно ежедневному начислению. Иногда при процессе перехода от сегодняшней к будущей стоимости капитала применяются не сложные, а простые проценты.

Суть и применение метода дисконтирования

При осуществлении компаундинга и дисконтирования важно учитывать и уровень процентной ставки. Процентная ставка необходима для нивелирования действия инфляции: чтобы избежать снижения покупательной способности денег, нужны регулярные периодические поступления доходов на первоначальный капитал. При этом требуется, чтобы сумма начислений была не меньше определенного минимума.

Дисконтирование позволяет определить сегодняшнюю стоимость денег с позиции их будущей стоимости. Этот метод применяется при оценивании инвестиционных программ и определения размера денежных поступлений в будущем, исходя из ситуации в текущий момент. В частности, данный инструмент подходит для работы с прибылью, дивидендами и начислениями от процентов. Таким образом, дисконтирование и компаундинг можно считать двумя диаметрально противоположными способами.

При дисконтировании искомая сумма рассчитывается с учетом размера вложений в будущем, а при компаундинге – отталкиваясь от объема капитала в настоящее время. Оба инструмента обладают высокими эффективностью и точностью и используются инвесторами для принятия финансовых решений.

33. Оценка недвижимости, приносящей доход

Сегодня профессиональная независимая оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включающих в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости, например, права аренды, права пользования и т.д. В нынешнем обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Нередко, стоимость коммерческой недвижимости бывает известной для ее хозяев или возможных инвесторов. Но, после проведения оценки, ее рыночная стоимость может быть существенно изменена. С целью определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.  Надобность в оценке объектов доходной недвижимости возникает в следующих случаях:  Купле-продаже или сдаче в аренду, кредитовании под залог объектов недвижимости, приносящей доход, внесении объектов доходной недвижимости в качестве вклада в уставный фонд, переоценке основных средств предприятий, постановке на баланс неучтенных объектов, разрешении имущественных споров, установлении стоимости ущерба, оценка ущерба от залива, пожара, других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости, приносящей доход.  Как совершается оценка доходной недвижимости?  При оценке доходной недвижимости применяются три основных подхода к оценке: сравнительный, доходный, затратный.  В рамках сравнительного подхода применяется метод сравнения продаж, базирующийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно купить аналогичный по качеству и пригодности объект недвижимости. Доходный подход основан на том, что стоимость объекта недвижимости, приносящей доход зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечён собственником от владения объектом.  В основе затратного подхода находится принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект доходной недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение схожего по качеству объекта без чрезмерной задержки.