4.3 Определение стоимости недвижимости затратным подходом

4.3.1 Основные этапы затратного подхода

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определение затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Основной принцип, на который основывается затратный подход – принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма, которую нужно потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем зданий и сооружений, аналогичных по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Основные этапы при затратном подходе:

- определение рыночной стоимости права аренды земельного участка под оцениваемым объектом недвижимости;

- определение затрат на восстановление оцениваемого объекта;

- определение величины накопленного износа;

- уменьшение затрат на восстановление нового аналогичного объекта на сумму накопленного износа;

- увеличение полученной стоимости замещения на рыночную стоимость права аренды земельного участка.

4.3.2 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка под оцениваемым объектом недвижимости

Право аренды – срочное возмездное право владения и пользования земельным участком в соответствии с договором аренды. Оценка рыночной стоимости права аренды на земельный участок производится в соответствии с Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 №1102–Р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка». Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка.

Оценка производится сравнительным подходом методом сравнительных продаж. Данный метод расчета рыночной стоимости права аренды на земельный участок предполагает следующую последовательность действий:

- расчет рыночной стоимости земельного участка

- определение величины коэффициента капитализации

- расчет рыночной арендной платы на земельный участок

- расчет права аренды на земельный участок

4.3.2.1 Расчет рыночной стоимости земельного участка

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке, а также от характера конкуренции. Рыночная стоимость земельного участка не может быть выше наиболее вероятных затрат на приобретение объекта аналогичной полезности.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства привлекаемых к земельным участкам для предпринимательской деятельности. Также рыночная стоимость земельного участка зависит от целевого назначения, разрешенного использования и вида права.

Этапы расчета рыночной стоимости земельного участка методом сравнительных продаж:

1. Сбор информации о соответствующем сегменте рынка по следующим характеристикам: целевое назначение, вид права, местоположение, разрешенный вариант использования.

Таблица 8 – Описание характеристик объектов аналогов

Объекты сравнения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1	2	3	4
Цена продажи или стоимость предложения, руб.	6 900 000,00	7 200 000,00	8 500 000,00
Условия финансирования	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата предложения	<6	<6	<6
Вид права	Собственность	Собственность	Собственность
Общая площадь, кв.м	430	450	425
Местоположение	г. Краснодар, ул. Власова,53	г. Краснодар, ул. Гагарина ,134	г. Краснодар, Аэродромная,119
Коммуникации	есть	есть	есть
Наличие построек	-	-	-
Источник информации	Яндекс	Яндекс	Яндекс

2. Определение единиц сравнения и показателей, определяющих стоимость земельного участка.

Единицы сравнения – характеристики земельного участка и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи:

- стоимость предложения продажи;

- корректировка на уторговывание;

- корректировка на условие продажи;

- месторасположение;

- площадь;

- наличие инженерных коммуникаций.

3. Определение величин поправок и их внесение в исходные данные.

Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым объектом и его

аналогами осуществляется в той мере, в какой оценивается собственность отличная от сопоставимой. В цену аналога необходимо внести поправку с тем, чтобы определить, за сколько она может быть продана, если бы обладала теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

4. Расчет стоимости земельного участка

Таблица 9 – Расчет рыночной стоимости права собственности на земельный участок

Характеристики объектов Оцениваемый объект				Объекты недвижимости
				Объекты аналоги
				№ 1	№ 2	№ 3
1				2	3	4
Стоимость предложения объекта недвижимости, руб				6 900 000,00	7 200 000,00	8 500 000,00
Скидка на торг, %				-5%	-5%	-5%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб				6 555 000,00	6 840 000,00	8 075 000,00
Вид права	Собственность			собственность	собственность	собственность
Корректировка на вид права, %				0%	0%	0%
Скорректированная стоимость ЗУ, руб				6 555 000,00	6 840 000,00	8 075 000,00
Условия финансирования			Собств.	собственность	собственность	собственность
Корректировка, %				0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб				6 555 000,00	6 840 000,00	8 075 000,00
Условия продажи		Рыночные		Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия продажи, %				0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб				6 555 000,00	6 840 000,00	8 075 000,00

Условия платежа		наличные	наличные	наличные
Корректировка на условия платежа, %		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб		6 555 000,00	6 840 000,00	8 075 000,00
Месторасположение объекта	г. Краснодар,	г. Краснодар, Власова,53	г. Краснодар, Гагарина ,134	г. Краснодар, Аэродромная,119
Корректировка на месторасположение, %		-15%	0%	-10%
Скорректированная стоимость объекта, руб		5 571 750,00	6 840 000,00	7 267 500,00
Инженерные коммуникации		есть	есть	есть
Корректировка на инженерные коммуникации, %		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренда, руб		5 571 750,00	6 840 000,00	7 267 500,00
Подъездные пути		есть	есть	есть
Корректировка на подъездные пути, %		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб		5 571 750,00	6 840 000,00	7 267 500,00
Парковка		есть	есть	есть
Корректировка на парковку, %		0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб		5 571 750,00	6 840 000,00	7 267 500,00
Общая площадь,м2		430	450	425
Корректировка на площадь, %		-5%	-5%	-5%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб		5 293 162,50	6 498 000,00	6 904 125
Цена за 1 м аренды		12 309,68	14 400,00	16 245,00
Сумма корректировок, %		25%	10%	20%
Удельный вес, %		20,2%	49,4%	30,4%
Средневзвешенное значение		14 538,58
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом прямого сравнения продаж, руб		5 815 432,00

Таким образом, рыночная стоимость права собственности на земельный участок площадью кв.м., расположенного по адресу г. Краснодар, рассчитанная методом прямого сравнения продаж на дату оценки составляет: