Условие о цене

1. Способы определения цены в договоре купли-продажи недвижимости

В соответствии со ст. 555 ГК РФ условие о цене отчуждаемой недвижимости является существенным для договора купли-продажи недвижимого имущества. Отсутствие условия о цене не может быть восполнено положениями п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Анализ практики выявляет различные способы согласования цены в договоре купли-продажи недвижимости, которые признавались судами надлежащими.

1.1. Вывод из судебной практики: В договоре купли-продажи недвижимости цена имущества может быть определена путем указания на общую стоимость отчуждаемых объектов без конкретизации цены каждого из них.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.02.2011 по делу N А33-2400/2009

"...Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, между ЗАО "Берло" в лице генерального директора Руденко Е.С. и ИП Ветровым Е.И. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2005, по условиям которого ЗАО "Берло" продало, а ИП Ветров Е.И. купил в собственность 6 объектов недвижимого имущества.

Не может служить основанием к отмене принятых по делу судебных актов и довод о том, что договор купли-продажи от 20.01.2005 является незаключенным в связи с отсутствием в нем цены каждого из продаваемых объектов недвижимости, поскольку данный довод не заявлялся ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде, ни в кассационной жалобе, а был устно озвучен в пояснениях представителя истца по жалобе в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Вместе с тем суд округа считает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязательное определение цены каждого из проданных объектов.

Из положений оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 20.01.2005 вытекает возмездный характер обязательства по продаже объектов недвижимого имущества, что не противоречит требованиям пункта 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе сторон в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из пункта 1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2005 следует, что стороны пришли к соглашению об объекте договора в виде 6 объектов недвижимого имущества. О согласовании предмета договора купли-продажи от 20.01.2005 свидетельствует тот факт, что стороны указали наименование, площадь, месторасположение и кадастровые номера каждого из объектов недвижимости в соответствии с выписками из технических паспортов данных объектов.

В пункте 4 договора купли-продажи от 20.01.2005 имеется условие о цене подлежащего продаже имущества на общую сумму 1 000 000 рублей, что не явилось препятствием для проведения государственной регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю перехода права собственности на указанное в договоре недвижимое имущество к Ветрову Е.И..."

1.2. Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи недвижимости, предусматривающий возможность оплаты в несколько этапов, может содержать условие об изменении цены за последующий этап в зависимости от уровня инфляции.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.11.2006 N Ф08-5685/2006 по делу N А20-725/2006

"...Как видно из материалов дела и установлено судом, общество (продавец) и корпорация (покупатель) заключили договор от 10.07.2003, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю нежилое помещение общей площадью 1947 кв. м, полезной площадью 1558,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Первомайская, 167, и передать в пользование земельный участок, прилегающий к зданию, на условиях, установленных договором. Согласованная сторонами цена договора - 9150 тыс. рублей. Договором предусмотрена обязанность продавца зарегистрировать договор купли-продажи в установленном порядке (пункт 2.2.1). Согласно пункту 3.1 покупатель обязался производить оплату в следующем порядке: 30% от общей суммы договора в течение 2 месяцев после государственной регистрации договора, по 35% - в течение 14 и 26 месяцев после государственной регистрации договора (пункт 3.1). В пункте 3.2 договора стороны предусмотрели, что платежи второго и третьего этапов будут изменяться со дня регистрации договора в соответствии с официальным размером инфляции или дефляции соответственно, но не более чем на 15 процентов в год. Пунктом 6.1 договора установлена ответственность покупателя за несоблюдение сроков оплаты недвижимости в виде уплаты продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые полномочными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Условие пункта 3.2 договора соответствует положениям статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 3 которой закреплено право сторон предусмотреть в договоре купли-продажи, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), и определить способ пересмотра цены.

Таким образом, определенный сторонами порядок изменения цены имущества (по второму и третьему платежу) не противоречит требованиям закона, а вывод суда первой инстанции о том, что в пункте 3.2 стороны предусмотрели ответственность за просрочку платежа, противоречит указанным правовым нормам и условиям договора..."

1.3. Вывод из судебной практики: Не допускается уменьшение на сумму НДС ранее согласованной сторонами и определенной независимым оценщиком договорной цены недвижимого имущества, в которую сумма налога не включалась.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.03.2011 N 13661/10 по делу N А12-1349/2010

"...Согласно составленному независимым оценщиком - ООО "Альянс НЦС" - отчету N 956-08/09 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 130,9 кв. метра, расположенного по названному адресу, итоговая величина его рыночной стоимости была определена в размере 2 286 000 рублей без налога на добавленную стоимость.

На основании статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могли быть обжалованы предпринимателем в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, однако он не сделал этого.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость объекта, определенная независимым оценщиком без налога на добавленную стоимость, была включена в договор от 05.10.2010 N 200в купли-продажи муниципального имущества, который подписан предпринимателем без протокола разногласий относительно рыночной стоимости приобретаемого имущества.

Так как содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяются налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.

Гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.

Поскольку оспариваемые судебные акты не нарушают единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, они подлежат оставлению без изменения..."