2. Прохождение практики в организации

Практика проходила в юридическом отделе организации ООО «ДМ-консалтинг» в должности помощника юриста (должностная инструкция в приложении 1)

Основными задачами юридического отдела являются защита прав и интересов Общества при взаимодействии с органами государственной власти и управления, муниципальными образованиями, контрагентами по договорам, учредителями и работниками; обеспечение правовыми средствами сохранности и приращения имущества Общества, поддержание и развитие правовой культуры как важнейшей части корпоративной культуры организации.

Юридический отдел контролирует и ведет правовую сторону функционирования, как самого предприятия, так и работы с клиентами:

• оформление сделок купли-продажи, дарения, мены и т.д.;

• оформление договоров долевого участия в строительстве и уступки права требования;

• оформление договоров найма или аренды;

• сопровождение регистрации прав;

• приватизация квартир и земельных участков;

• получение разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию;

• узаконивание перепланировок;

• перевод объекта из жилого в нежилое;

• оформление наследственных прав;

• представительство интересов в суде.

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, предлагается услуга, по оформлению выкупа или аренды земельных участков под объектами коммерческой и промышленной недвижимости

Юридический отдел агентства недвижимости «ДМ-консалтинг» предлагает услуги по составлению любых видов договоров:

• договора купли-продажи квартиры;

• договора купли-продажи земли (купчая);

• договора мены;

• договора аренды, найма;

• договора дарения;

• договора долевого участия;

• договора цессии;

• соглашения о разделении долей.

Юридический отдел АН «ДМ-консалтинг» осуществляет экспертизу документов, на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, в том числе, по так называемым «частным» застройщикам,

Специалисты юридического отдела проводят консультации по различным отраслям права:

• гражданскому;

• жилищному;

• семейному;

• наследственному;

• земельному.

В качестве помощника юриста в соответствии с должностными инструкциями мною осуществлялись следующие виды деятельности:

1. Разработка или участие в разработке документов правового характера;

2. Правовая помощь структурным подразделениям в подготовке и оформлении различного рода правовых документов;

3. Подготовка обоснованных ответов при отклонении претензий третьих лиц;

4. Участие в разработке и осуществлении мероприятий по укреплению договорной, финансовой и трудовой дисциплины, обеспечению сохранности имущества организации;

5. Изучение, анализ и обобщение результатов рассмотрения претензий, судебных и арбитражных дел, практики заключения и исполнения хозяйственных договоров с целью разработки предложений об устранении выявленных недостатков и улучшении хозяйственно-финансовой деятельности организации;

6. Оформление материалов о привлечении работников к дисциплинарной и материальной ответственности;

7. Участие в работе по заключению хозяйственных договоров, проведении их правовой экспертизы, а также рассмотрении вопросов о дебиторской и кредиторской задолженности;

8. Осуществление контроля за своевременностью представления структурными подразделениями справок, расчетов, объяснения и других материалов для подготовки ответов на претензии, исковых заявлений, отзывов, ходатайств, заявлений, писем и т.д.;

9. Подготовка совместно с другими подразделениями организации предложений об изменении действующих или отмене утративших силу приказов и других внутренних нормативных документов;

10. Подготовка заключений по правовым вопросам, возникающим в деятельности организации;

11. Информирование работников организации о действующем законодательстве и изменениях в нем, ознакомление должностных лиц организации с нормативными правовыми актами, относящимися к их деятельности;

12. Консультации работников по организационно-правовым и другим юридическим вопросам, подготовка заключений, содействие в оформлении документов и актов имущественно-правового характера.

В процессе изучения различных видов гражданско-правовых договоров, используемых в деятельности фирмы, руководитель практики предложил мне изучить и составить предварительный договор покупки жилья (приложение 2), договора купли-продажи недвижимости (приложение 3) и аренды жилья (приложение 4).

Договор купли-продажи жилых помещений предвосхищается оформлением задатка. В то же время в современном гражданском обороте недвижимости независимо от ее вида все большее распространение получают так называемые преддоговорные соглашения, которые стороны заключают на стадии переговоров до того, как подписать основной «окончательный» договор (предварительные договоры).С позиции российского законодательства наибольшее значение имеет предварительный договор, поскольку согласно отечественному праву только он может связать стороны обязательствами по заключению в будущем какого-либо договора, в то время как другие преддоговорные соглашения таких обязательств не порождают.

Лица, желающие совершить договор продажи жилого помещения, часто заключают между собой предварительный договор, в котором обязуются совершить договор продажи в будущем. Договор этот заключается с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению основного договора. При этом в предварительном договоре нередко предусматривается, что при его подписании будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая именуется задатком и после заключения договора продажи жилого помещения зачитывается в счет причитающихся по нему платежей. В случае необоснованного отказа от заключения основного договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а продавец обязуется вернуть ее в двойном размере.

Предварительный договор покупки жилья должен быть совершен как минимум в простой письменной форме. Устная форма здесь недопустима. В случае, когда по такому договору одной стороной передается часть причитающейся другой стороне суммы, то она передается не в доказательство заключения договора (нечего доказывать), но во исполнение договора... В то же время если договор не был облечен в требуемую законом простую письменную форму, но уплачен задаток (доказано, что передан именно задаток), то уплата задатка служит доказательством самого факта заключения договора. При обеспечении договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, удостоверительная функция задатка также остается невостребованной.

Договор купли-продажи — это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). (п. 1. ст. 454 ГК РФ).

Договор купли-продажи жилого помещения, т.е. жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. Но помимо этого договор подлежит государственной регистрации. Соответственно права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения возникают только с момента государственной регистрации договора. Цена - существенное условие договора продажи недвижимости. Стоимость продаваемого объекта недвижимости должна быть установлена или в виде твердой суммы за весь объект, или в виде стоимости одного квадратного метра (или иного показателя размера) объекта. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным - правило о восполнении отсутствующей цены договора ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не подлежит применению.

Наем или, как привычнее говорить, аренда жилого помещения является одним из самых динамичных сегментов рынка недвижимости. Сейчас, в условиях активного развития рынка «белой аренды», особенно важно знать, как правильно, в соответствии с законом, оформить договор аренды, и к чему в этом случае нужно быть готовым арендодателю и арендатору.

 Все правовые нормы, которые необходимо изучить как собственнику, так и арендатору жилья перед заключением договора, содержатся в главе 35 Гражданского кодекса РФ «Наем жилого помещения». Стоит заметить, что к жилым помещениям правильнее использовать термин «наем жилого помещения», будь то коммерческий или социальный, но так как в данном случае будет рассматриваться исключительно коммерческий наем жилого помещения, то для простоты восприятия в дальнейшем будет использоваться всем известный термин «аренда».

 Собственнику жилья, намеревающемуся сдать его в аренду, следует помнить, что получаемая им арендная плата – это его доход, с которого он обязан заплатить налог. Если он будет сдавать жилье как гражданин, налог составит 13% от полученной за год арендной платы. Однако если собственник зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и выберет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы», то сумма налога составит 6% от полученной арендной платы в отчетном налоговом периоде. 

Каждому арендодателю, независимо от того имеет физическое лицо статус индивидуального предпринимателя или не имеет, по истечению налогового периода необходимо отчитаться в налоговом органе по месту жительства о полученных доходах от сдачи жилья в аренду. Узнать о том, к какой налоговой прикреплен налогоплательщик можно на портале Федеральной налоговой службы, обратившись на «горячую линию» Федеральной налоговой службы РФ или своего региона. 

Проведенный анализ позволил мне глубже изучить данные аспекты правовой деятельности, что позволит более грамотно вести себя при возникновении такого рода вопросов.