1. Методи витратного підходу

Розрахунок вартості будівель, споруд в межах витратного підходу здійснюється з використанням таких методів:

• за вартістю одиничного показника;

• розбивки на компоненти;

• за допомогою одиничних розцінок.

1. Метод оцінки за вартістю одиничного показника

Цей метод грунтується на порівнянні вартості одиниці споживчих властивостей оцінюваного об'єкта (1 місце в гаражі, 1 посадочне місце в кафе, на стадіоні, 1 м2 житлової площі, 1 м3 будівельного об'єму) з вартістю аналогічної одиниці виміру подібної типової споруди.

Цей метод передбачає розрахунок залишкової вартості, яка представляє собою відновну вартість, зменшену на величину зносу. При цьому відновна вартість визначається на основі вартості одиничного показника об'єкта-аналога.

Розрахунок здійснюється в наступній послідовності:

1) вибір будівельного аналога;

2) оцінка вартості об'єкта в цінах, наведених у збірниках укрупнених показників відновної вартості;

3) визначення відновної вартості;

4) розрахунок залишкової вартості.

До складу збірників укрупнених показників відновної вартості входять 37 загальних і галузевих збірників, що містять вартісні показники для зведення одиниці (площі, об'єму) різних будівель. Ціни, наведені в збірниках, відображають вартість, що склалася в період до 80-х років минулого століття.

Показники згруповані у збірниках по галузях народного господарства або за видами будівель і споруд, наявними в багатьох галузях народного господарства, і містять відновну вартість 1 м3 будівельного об'єму будівель або 1, м трубопроводу, 1 км автомобільної дороги, 1 т ємності складу, 1 м3 фундаменту і т.д. залежно від їх призначення, конструкції, капітальності, благоустрою, розміру і розташування в певному територіальному поясі (для України 2 пояс) з урахуванням кліматичного району.

При визначенні відновної вартості якої-небудь будівлі або споруди оціночна вартість одиниці укрупненого вимірника, прийнята за відповідним збірника укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд для 2 територіального пояса, множиться на загальну кількість одиниць виміру оцінюваного об'єкта.

Підбір відповідного показника по збірці проводиться залежно від призначення конструкції будівлі або споруди, матеріалу фундаменту, стін, перекриття, колон, каркаса будівлі.

Вартість об'єкта оцінки в цінах, вказаних у збірках при використанні методу розрахунку за вартістю одиничного показника, визначається за формулою:

(3.1)

де В_во - вартість об'єкта оцінки в цінах 1969;

 В_о- базова вартість одиничного показника згідно збірникам УПВВ;

S (V) - загальна площа (будівельний об'єм) оцінюваного об'єкта.

Загальна площа розглядається як будівельна (площа забудови) і площа приміщень. Будівельна площа будинку визначається множенням довжини будівлі на ширину. Площа приміщень розраховується як сума площ усіх приміщень у межах внутрішніх поверхонь зовнішніх стін шляхом множення довжини приміщення на його ширину. У розрахунку вартості будівлі використовується будівельна площа, а окремих вбудованих приміщень - площа приміщень.

Загальний обєм будинку визначається як сума обмєів його наземної і підземної частини. Особливості та правила підрахунку загальної, корисної та нормованої площі, будівельного об'єму, площі забудови і поверховості будинків визначені в загальній частині до збірок УПВВ і СніП 2.08.02-89 - Громадські будівлі і споруди.

Відновна вартість не враховує ступеня фізичного зносу і визначається наступним чином:

(1)

де Кп- інтегральний індекс збільшення вартості будівництва з 1969 року до моменту оцінки.

(2)

де К 1 - коефіцієнт подорожчання, що відображає підвищення рівня цін з 1969 по 1984 р .;

К2 -  коефіцієнт подорожчання, що відображає підвищення рівня цін з 1984- 1991 р .;

К3 - ринковий коефіцієнт подорожчання вартості будівельно-монтажних робіт на території України з 1991р. до року оцінки;

К_інфл.  - коефіцієнт інфляції.

Коефіцієнт подорожчання (К₁) відображає підвищення рівня цін з 1969р. по 1984р. і розраховується множенням галузевого індексу зміни вартості будівельно-монтажних робіт за цей період в залежності від галузей народного гсподарства на територіальний коефіцієнт, які наведені в Постанові Держбуду СРСР від 11.05 1983 № 94.

Коефіцієнт подорожчання (К₂) відображає підвищення рівня цін з 1984р. по 1991р. і розраховується множенням галузевого індексу зміни вартості будівельно-монтажних робіт за цей період в залежності від галузей народного гсподарства на територіальний коефіцієнт, які наведені в Постанові Держбуду СРСР від 6.09.1990р. N 14-Д.

Ринковий коефіцієнт подорожчання (К₃) характеризує зміну вартості будівельно-монтажних робіт на території України. Коефіцієнт розраховується з урахуванням даних Держкомстату України і публікується в збірнику офіційних документів та роз'яснень державного комітету будівництва та житлової політики України «Ціноутворення в будівництві».

Коефіцієнт інфляції (К_інфл.) використовується у випадку, якщо дата оцінки не збігається з датою, на яку опублікований ринковий коефіцієнт подорожчання вартості будівельно-монтажних робіт на території України. Він розраховується Держкомстатом України і публікується в періодичній пресі за підсумками кожного місяця.

Слід розуміти, що отримавши відновну вартість обєкта, необхідно врахувати ще такі складові витрат як прибуток забудовника, а також супутні витрати, повязані із будівництвом обєкта.

Прибуток забудовника (інвестора) – це сума перевищення виручки над загальними витратами на будівництво, що дозвволяє вважати цей проект фінансово виправданим для забудовника. Прибуток інвестора складається з двох частин. Перша – це втрачена вигода від тимчасового заморожування капіталу, яка виникла внаслідок того, що кошти інвестора за період будівництва не дають прибутку. Друга – це норма доходу на капітал,що визначається на підставі аналізу відповідної ринкової інформації.

Супутні витрати можуть включати обовязкові внески на розвиток міської інфраструктури, витрати, повязані із продажем обєкту (реклама, комісійні, оплата послуг агенств нерухомості), витрати на оплату кредиту.

Знаходимо залишкову вартість обєкта оцінки як величину відновної вартості, зменшеної на величину знецінення. Залишкова вартість визначається за формулою:

 , (5)

де В_з. - залишкова вартість об'єкта;

 В _від.- відновна вартість обєкта;

К_зн. - коефіцієнт знецінення.

Метод широко застосовується, однак необхідно памятати, що він дає похибку 15-20%.

Виділяють різновид методу оцінки за вартістю одиничного показника - метод оцінки за вартістю об'єкта аналогічного функціонального призначення. Єдиною відмінністю є те, що оцінюваний об'єкт прирівнюється до об'єкта аналогічного функціонального призначення, при цьому він відрізняється від оцінюваного об'єкта за фізичними характеристиками (обсягом, площею, застосованими будівельними конструкціями та ін.). Тобто в відновна вартість розраховується як вартість заміщення, а не відтворення, як в попередньому методі.

Розрахунок вартості об'єкта аналогічного функціонального призначення здійснюється на основі вартості одиничного показника обраного аналога в послідовності, характерної для методу оцінки за вартістю одиничного показника.