34. Задачи, структура и содержание отчета

При написании отчета об оценке перед оценщиком стоят следующие основные задачи.  Во-первых, нужно изложить логику анализа.  Во-вторых, в отчете следует зафиксировать все важные моменты оценки. В-третьих, отчет должен привести читателя к заключению, которое сделал оценщик.

Структура отчета:

Отчет состоит из нескольких частей, называемых разделами. Рассмотрим их назначение. Разделы (sections) отчета включают заголовок отчета, примечание отчета, область данных отчета, а также верхний и нижний колонтитулы страниц отчета. Заголовок и примечание отчета, верхний и нижний колонтитулы страницы не являются обязательными элементами структуры отчета. Эти разделы можно добавить или удалить из отчета с помощью соответствующей команды меню Вид (View) в режиме Конструктора.

Раздел заголовка отчета определяет высоту области заголовка отчета. Этот раздел может содержать текст, графику и другие элементы управления, которые будут выводиться в верхней части отчета. В многостраничном отчете раздел заголовка отображается только на первой странице.

Раздел области данных предназначен для отображения записей источника данных отчета. Этот раздел может содержать элементы управления для отображения данных из каждой записи в источнике — таблице и запросе.

Раздел примечаний отчета определяет высоту области примечания отчета и добавляется вместе с разделом заголовка отчета. При печати многостраничного отчета примечание будет отображено только внизу последней страницы.

Для добавления областей заголовка и примечания отчета выберите команду Вид, Заголовок/примечание отчета (View, Report Header/Footer). Если отчет уже содержит данные области, то команда меню Заголовок/примечание отчета (Report Header/Footer) будет отмечена флажком. В этом случае команда Вид, Заголовок/примечание отчета (View, Report Header/Footer) позволяет удалить области заголовка и примечания из отчета.

Содержание отчета: 1. Введение; 2) Описание макроэкономических параметров;

3) Характеристика отрасли; 4) Описание предприятия его финансовые и технико – экономическиое состояние; 5) Исследование данных по сопоставимым предприятиям; 6) Выбор и прианение методов оценки; 7) Заключение по оценке; 8) Приложение.

35. Согласование результатов оценки

Согласование результатов оценки (adjustment of valuation results) — процедура, которая, в принципе, дает наболее объективную оценку компании; завершающий этапоценочного исследования. Как правило, для надежности выводятся,  затем согласуются несколько оценок сприменением различных подходов к оценке, а также  разных методов в рамках  каждого подхода.

Если, как бывает чаще всего, при согласовании используется взвешивание результатов , оценщик долженобосновать выбор использованных весов, которые придаются_результатам для выведения окончательнойсредневзвешенной оценки.

36. Оценка стоимости объектов недвижимого имущества и земельных участков

Оценка стоимости недвижимого имущества

Профессиональная экспертная оценка стоимости недвижимых объектов – достаточно распространенная на сегодняшний день услуга, без которой не обходится целый ряд торговых (а иногда и неторговых) операций, связанных с жильем и другими видами недвижимости. Другими словами говоря, без независимой денежной оценки невозможна практически ни одна операция с недвижимым имуществом. Более того, именно профессионализм при проведении подобной финансовой экспертизы и расчет максимально точной реальной стоимости сооружения или земельного участка во многом формирует их рыночную стоимость.  Действительно, купля и продажа квартиры, здания или другой недвижимости практически никогда не происходит «наобум», ведь без знания реальной стоимости жилья или земельных участков в том или ином регионе совершение подобных торговых сделок сегодня не представляется возможным. Помимо этого, необходимость денежной оценки обусловлена также и тем, что цены на жилье и землю сегодня довольно высокие, а сам рынок недвижимости в настоящее время достаточно нестабилен. Исходя из всего сказанного, становится понятным, что независимая экспертная оценка недвижимости при ее купле, продаже или иных видах отчуждения является не прихотью, а самой настоящей необходимостью. 

Какие виды имущества подлежат оценке? Несмотря на то что само понятие «недвижимость» является достаточно обширным, говоря о денежной оценке, обычно подразумевают три основных типа такого имущества – здания, сооружения, а также земельные участки. Наиболее распространенной практикой в данном случае традиционно является расчет реальной стоимости жилой квартиры или частного жилого дома при их купле-продаже или сдаче в аренду, а также оценка стоимости промышленных зданий и сооружений (к числу последних можно отнести всевозможные объекты промышленного и хозяйственного назначения, которые могут являться частью собственности организации или предприятия, нуждающихся в независимой финансовой экспертизе стоимости недвижимого имущества).  Что касается земельных участков, то здесь экспертной денежной оценке обычно подлежат земли ИЖС (индивидуального жилищного строительства), садовые и огородные участки, земли промышленного и сельскохозяйственного назначения, лесные угодья и т.д.

Оценка стоимости земельного участка проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что его рыночную стоимость определяют исходя из такого использования, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земли не совпадать с его текущим использованием.