2. Связь кадастровой оценки и индивидуальной.

Развитие российского земельного рынка привело к тому, что земельные ресурсы стала непосредственным объектом товарно-денежных отношений. В связи с этим возникла необходимость адекватного определения их стоимости. 

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости  земельных ресурсов: массовую (кадастровую) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную). Оба вида оценки представляют  собой систематические методы расчета стоимости, основанные на анализе  рыночной информации [19].

Массовая (кадастровая) оценка земли – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (оценочным группам почв). 

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка  одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуется  разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого количества объектов собственности на конкретную дату;  использование статистических методов, как в процессе оценки, так и для  проверки качества выполненной работы по оценке [18]. 

В Российской Федерации государственная кадастровая оценка земель  (далее – ГКОЗ) проводится в целях создания налоговой базы для исчисления  земельного и ряда других имущественных налогов. Результаты ГКОЗ  положены в основу новой системы налогообложения земель, которая  действует на всей территории РФ с 01.01.2006 г. 

В течение 1999–2007 гг. разработаны и утверждены в установленном  порядке методики ГКОЗ всех категорий, подлежащих оценке. В условиях становления рынка возрастает роль и значение индивидуальной оценки.

Целью индивидуальной оценки является определение  рыночной или иной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Оценщик при проведении индивидуальной оценки обязан  использовать затратный, сравнительный, доходный подходы к оценке (или  обосновать отказ от использования). В рамках каждого из подходов  предложены конкретные методы оценки (сравнения продаж, выделения,  распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого  использования). Применение того или иного метода зависит от специфики  объекта оценки, объема и достоверности исходной информации и иных  факторов.

Таким образом, сегодня оценка земли представляет собой двухуровневую структуру: массовую (кадастровую) и индивидуальную  оценку, которые взаимосвязаны. Так как массовая оценка проводится для  целей налогообложения, кадастровая стоимость способна косвенно повлиять  на уровень спроса и предложения на рынке земли через размер налоговых  отчислений и соответственно на рыночную стоимость. Кроме того, на  основании распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р, при  определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.