Задачи3

Задача 1. Определить методом капитализации дохода стоимость здания, приносящего чистый операционный доход в размере 40000 долларов. Сопоставимое с оцениваемым здание недавно было продано за 260 000 долларов. Чистый операционный доход по сопоставимому объекту составил 52 000 долларов.

Задача 2. Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду 9 000 м² , из них 350 м² составляют потери от недозагрузки. Остальная площадь сдана в аренду по 140 долларов за м² . Операционные расходы составляют 30% от потенциального валового дохода. Коэффициент капитализации равен 16%. Рассчитать рыночную стоимость здания.

Задача 3. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка. Земельный участок оценивается в 80 млн. рублей. Соответствующая ставка дохода на инвестиции определена в 11%. Чистый операционный доход, полученный от данного объекта, составляет 60 млн. рублей. Норма возмещения капитала исчисляется по методу Ринга (прямолинейному методу), а срок экономической жизни здания составляет 25 лет.

Задача 4. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка. Стоимость земельного участка составляет 35 млн. рублей. Соответствующая ставка дохода на инвестиции - 13%. Чистый операционный доход, полученный от данного объекта, составляет 55 млн. рублей. Норма возмещения капитала рассчитывается по методу Инвуда (аннуитетному методу), а срок экономической жизни здания равен 35 годам.

Задача 5. Оценивается отдельно стоящее административное двухэтажное здание площадью 1 000 м² , требующее косметического ремонта. Имеется аналог - отдельно стоящее двухэтажное здание площадью 800 м² , в котором проведен косметический ремонт. Аналог был продан по цене 600 000 долларов.

Имеются следующие данные по парным продажам:

Объект	Физические характеристики и назначение объекта	Состояние	Цена (долл.)
А	Отдельно стоящее административное одноэтажное здание площадью 300 м2	Требуется косметический ремонт	120 000
С	Те же самые, площадь 400 м2	Проведен косметический ремонт	260 000

Рассчитать поправку на косметический ремонт. Рассчитать рыночную стоимость административного двухэтажного кирпичного здания площадью 1000 м².

Задача 6. Оценивается отдельно стоящее офисное двухэтажное кирпичное здание, расположенное в Южном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном (лучшем) округе и стоит 8 000 000 долларов. Оценщик имеет следующие данные о сопоставимых продажах:

Объект	Физические характеристики и назначение объекта	Местоположение	Время продажи	Цена (долл.)
А	Двухэтажное кирпичное здание под офис	Южный округ	Недавно	3 600 000
Б	Те же самые	Южный округ	2 года назад	3 200 000
С	Те же самые	Центральный округ	Недавно	14 400 000

Рассчитать поправку на местоположение. Рассчитать рыночную стоимость офисного двухэтажного кирпичного здания, расположенного в Южном округе.

Задача 7. Оценивается одноэтажное административное здание с износом в 25%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам - аналогам:

Объект	Процент износа	Цена (долл.)
А	20	120 000
Б	85	37 400
С	30	116 200

Рассчитать процентную ставку на износ... Рассчитать рыночную стоимость одноэтажного административного здания с износом в 25%.

Задача 8. Оценивается двухэтажное кирпичное здание с автостоянкой на десять машин. Имеется аналог - двухэтажное кирпичное офисное здание без автостоянки, проданный по цене 600000 долларов. Кроме того, имеются данные по следующим объектам-аналогам:

Объект	Наличие автостоянки	Физические характеристики и назначение	Цена (долл.)
А	Имеется автостоянка на десять машин	Двухэтажное кирпичное офисное здание	545 000
Б	Отсутствует	Те же самые	510 000

Рассчитать денежную поправку на наличие автостоянки... Рассчитать рыночную стоимость двухэтажного кирпичного офисного здания с автостоянкой.

Задача 9. Определить затратным подходом стоимость земельного участка со строениями. Известны следующие данные: площадь дома - 110 м² , себестоимость 1 м² - 250 долларов, площадь гаража - 50 м² , себестоимость 1 м² - 80 долларов, стоимость всех других сооружений на даче - 2500 долларов, устранимый физический износ дома - 3500 долларов, неустранимый физический износ дома - 2000 долларов, устранимый функциональный износ дома - 1500 долларов, рыночная стоимость земельного участка - 6000 долларов.

Задача 10. Используя затратный подход, оцените стоимость объекта, включающего: - здание, площадью 1500 кв. м при стоимости строительства 1 кв.м. здания 500 долларов; - гараж, площадью 360 кв. м при стоимости строительства 1 кв. м 120 долларов; - стоимость всех других сооружений 9000 долларов; 52 - устранимый физический износ здания 12000 долларов; - устранимый функциональный износ здания 5000 долларов; - стоимость земельного участка 44000 долларов.

Задача 11. Имеются данные по трём недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями:

Сопоставимый земельный участок	Цена продажи	Потенциальный валовой доход (дол.)
Участок 1	400 000	105 000
Участок 2	500 000	122 250
Участок 3	300 000	73 171

Рассчитайте с помощью валового мультипликатора дохода стоимость земельного участка со складским помещением, если потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта составил 92 000 долларов.

Задача 12. Определить оценочную стоимость земельного участка, если стоимость расположенного на нём здания составляет 3 000 тысяч рублей, срок его экономической жизни 25 лет, норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%, чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тысяч рублей.

Задача 13. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из здания и земельного участка используя следующие данные: стоимость здания - 2500 млн. рублей; срок экономической жизни здания - 50 лет; норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу; ставка дохода на инвестиции - 16%; чистый операционный доход от объекта - 470 млн. рублей.

Задача 14. Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из сооружения и земельного участка, если известно, что рыночная стоимость53 сооружения составляет 300 тысяч рублей. Продолжительность его экономической жизни 30 лет, соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. В первый год эксплуатации данный объект принес чистый операционный доход в размере 40 тысяч рублей. Расчет возмещения капитала ведется по методу Инвуда (аннуитетному методу).

Задача 15. Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн. рублей. Продолжительность экономической жизни сооружения 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12%. В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 65 млн. рублей. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по методу Инвуда (аннуитетному методу).

Задача 16. Оценивается предприятие со следующими данными по балансу: основные средства - 4500, запасы - 1300, дебиторская задолженность - 1800, денежные средства - 550, долговые обязательства - 2300. Согласно заключению оценщика основные средства стоят на 25% дороже, 40% запасов устарело и может быть продано за 60% балансовой стоимости, 25% дебиторской задолженности не будет собрано. Определить стоимость предприятия по методу чистых активов.

Задача 17. Рассчитайте ликвидационную стоимость предприятия исходя из следующих данных балансового отчёта:

Актив			Пассив
Основные средства	12 500	Долговые обязательства		3 600
Запасы	1 400	Кредиторская задолженность		1 900
Дебиторская задолженность	1 600
Денежные средства	800

Согласно заключению оценщика основные средства стоят на 20% дороже, 80% запасов устарело и может быть продано за 45% балансовой стоимости, 60% дебиторской задолженности не будет собрано. Выходные пособия работникам и прочие затраты на ликвидацию составят 1724.

Задача 18. Проведите оценку ликвидационной стоимости предприятия, используя следующие данные:

	АКТИВ	% корректировки
Основные средства	2 000	+50%
Запасы	230	-30%
Дебиторская задолженность	500	-40%
Денежные средства	400	0%
Всего активы	3 130
	ПАССИВ
Обязательства	1 900	0%

Выходные пособия и прочие затраты на ликвидацию составили – 700.

Оценка стоимости зданий и сооружений⁴.