Раздел 2. Технико-экономическая оценка вариантов типовых проектов жилых домов

2.1. Характеристика объемно-планировочных решений сравниваемых жилых домов

Для выполнения работы студенту необходимо выбрать в строительных каталогах два варианта типовых проектов жилых домов. Строительные каталоги можно найти в отделе технической документации НТБ СГТУ им. Гагарина Ю.А.. Копии листов каталога обязательно прилагаются к контрольной работе. Настоящий раздел начинается с описания объемно-планировочных решений анализируемых вариантов типовых проектов жилых домов:

- вид исполнения жилого дома (кирпичный, крупнопанельный, крупноблочный);

- число этажей и секций;

- высота этажа;

- число квартир – всего, в том числе: одно-, двухкомнатных и т. д.;

- особенность их планировки;

- площадь квартир,

- площадь крыши,

- площадь застройки;

- объем зданий (строительный) с указанием объема подземной части.

Описание объемно-планировочных решений должно быть кратким и четким в соответствии с паспортами жилых домов и для наглядности может быть сведено в табл.1.

Табл. 1

Характеристика объемно-планировочных решений сравниваемых проектов

Показатели	1 вариант	2 вариант
Вид исполнения жилого дома
Число этажей
Высота этажа
Число квартир, всего в т.ч. одно- двух- трехкомнатных
Вид планировки
Площадь квартир, всего - Общая (без учета л.п.) - Жилая
Площадь застройки
Объём зданий (строительный) в том числе: подземной части

Вывод по п.2.1:

2.2. Расчёт технико-экономических показателей анализируемых вариантов

Оценка объёмно – планировочных решений анализируемых вариантов жилых домов производится с помощью системы коэффициентов, характеризующих экономичность строительства дома и уровень комфорта проживания в нём. Коэффициенты определяются по типовому этажу секции дома.

При определении коэффициента необходим точный подсчёт площадей и объёмов, учитывая, что:

- к жилой площади относятся только площади жилых комнат;

- к подсобной площади – площади встроенных шкафов, кухни, санузла (туалета, ванной комнаты), передних и коридоров;

- к общей площади – сумма жилой и подсобной площади.

Для оценки эффективности объёмно-планировочных решений вариантов жилых домов составляется баланс площадей, который является основанием для расчёта указанных далее коэффициентов (табл. 2).

Табл. 2

Баланс вариантов площадей типового этажа

№	Наименование площадей	Площадь, кв. м.		Удельный вес, %
		1 вариант	2 вариант	1 вариант	2 вариант
2.	Площадь квартир
3.	Площадь внеквартирных помещений
ВСЕГО (застройки):		…	…	100	100

По типовым секциям определяются следующие коэффициенты:

К₁ = жилая площадь , (1)

полезная площадь

К2 = строительный объём (одного этажа) , (2)

общая площадь

К₃ = периметр наружных стен секции . (3)

площадь застройки секции

Коэффициент К₁ характеризует «выход» жилой площади. Рост этого показателя свидетельствует о повышении экономичности проектных решений, но вступает в противоречие с социальной значимостью возводимого жилья.

Коэффициент К₂ (объемный коэффициент) характеризует рациональность компоновки и использования объема зданий (без учета подземной части). Минимальное значение данного коэффициента свидетельствует о том, что на 1м² общей площади приходится меньше строительного объема и, следовательно, данный вариант при прочих равных условиях более экономичен.

Коэффициент К₃ характеризует зависимость объемно-планировочных решений от конфигурации и габаритов здания.

По результатам сравнения объемно-планировочных коэффициентов необходимо сделать выводы о предпочтительности того или иного варианта.

Вывод:

Для оценки привлекательности для потенциальных покупателей необходимо проанализировать экспликацию квартир. Все подсчеты площадей типового этажа сводятся в табл. 3.

Табл. 3

Подсчет площадей типового этажа

№	Наименование квартир	1 вариант		2 вариант
		жилая площадь, м2	полезная площадь, м2	жилая площадь, м2	полезная площадь, м2
1.	1 – комнатная квартира	…	…	…	…
2.	2 – комнатная квартира
3.	3 – комнатная квартира
…	…………………………
ИТОГО:
Средняя площадь квартиры		…	…	…	…

Вывод:

Оценка экономичности сравниваемых вариантов производится по формуле приведенных затрат, с дифференциацией последних на единовременные и эксплуатационные (текущие) затраты.

В качестве единовременных затрат выступает сметная стоимость (договорная цена) в расчете на 1 м² полезной площади. Единовременные затраты следует рассчитывать также на 1 м² жилой площади, 1 м³ строительного объема зданий, на стоимость квартиры (одно-, двух-, трехкомнатной).

Эксплуатационные затраты включают в себя:

• затраты на восстановление зданий (отчисления на полное восстановление);

• затраты на эксплуатацию инженерного оборудования, отопление, водоснабжение, лифтов, мусоропроводов;

• затраты на содержание зданий и территорий (места общего пользования, придомовые территории);

• административно-управленческие расходы жилищно-эксплуатационных организаций.

Данные по сметной стоимости и эксплуатационным затратам берутся из проектной документации.

Сметная стоимость и эксплуатационные расходы должны быть приведены к ценам текущего периода с помощью индексов пересчета сметной стоимости.

1984г. к 2001 г. – 21,6

2001г. к 2015 г*:

Кирпичные дома – 5,94

Панельные дома – 5,53

Монолитные дома – 5,11

Прочие – 5,46

*см. «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ», рекомендуемые Минстрой на момент выполнения работы.

Результаты расчета единовременных и эксплуатационных затрат сводятся в табл. 5.

Табл. 4

Технико-экономические показатели вариантов жилых домов

№	Наименование показателей	1 вариант	2 вариант
Единовременные затраты
1.	Сметная стоимость, всего, тыс. руб.	…	…
2.	Стоимость 1 м2 жилой площади, тыс. руб.
3.	Стоимость 1 м2 полезной площади, тыс. руб.
4.	Стоимость 1 м3 строительного объема, тыс. руб.
5.	Стоимость однокомнатной квартиры, тыс. руб.
6.	Стоимость двухкомнатной квартиры, тыс. руб.
7.	Стоимость трехкомнатной квартиры, тыс. руб.
…	………………..
…	………………..
Годовые эксплуатационные расходы
1.	Общие эксплуатационные расходы, тыс.руб.
2.	Эксплуатационные расходы на1 м2 полезной площади , руб.