1 Финансирование инвестиционных процессов в жилищной сфере

1.1 Жилищные финансы: сущность и особенности

Рынок недвижимости и, в первую очередь, рынок жилья является одной из наиболее динамично развивающихся сфер экономики России. Формирование рынка жилья является длительным и сложным процессом. За двадцать лет экономических преобразований пройден путь от зарождения и становления рыночных отношений в жилищной сфере до формирования развитых экономичес-ких механизмов функционирования рынка жилья.

Значительный вклад в развитие жилищной экономики, в том числе в  исследование финансовых отношений на рынке жилой недвижимости, внесли российские и зарубежные ученые А.Н. Асаул, И.Т. Балабанов, В.В. Бузырев, П.Г. Грабовый, Э. Дойч, К.В. Кияненко, Т.Ю. Овсянникова, Н. Ордуэй, Г. Поля-ковский, Л.Ю. Руди, Г.М. Стерник, О.Ю. Ульянова, Д. Фридман, Н.Ю. Яськова и др.

В экономической науке сформировались две основные концепции жилищных отношений в соответствии с двумя системами общечеловеческих ценностей, преобладающими в современном обществе¹:

1) либеральная;

2) социальная.

Либеральная концепция жилищных отношений построена на принципах либерализма, основанного А. Смитом и Д. Рикардо. В основу этой концепции положен принцип удовлетворения потребности в жилище посредством приобретения жилья как специфического товара на рынке жилой недвижимости в зависимости от платежеспособности покупателей. Либеральная концепция осно-вана на возможности саморегулирования рыночной экономики и недопущения вмешательства государства в рыночные процессы.

Социальная жилищная концепция основана на принципах распределения жилья как социального блага в зависимости от потребностей и условий социального равенства². Эта концепция исходит из ответственности государства за удовлетворение потребности в жилище и непосредственного государственного участия в процессе распределения жилища как экономического блага.

Обе концепции лежат в основе формирования и функционирования двух основных типов жилищных систем, основанных на рыночных механизмах и на механизмах государственного обеспечения жильем. Для современного этапа развития мировой экономики больше характерен смешанный тип жилищной системы, в котором присутствуют как рыночные, так и социальные отношения.

Для разных стран характерны различные соотношения рыночной и социальной моделей в жилищной сфере. Так, например, анализ данных Евростата³ позволяет сделать вывод о том, что в странах Евросоюза доля социального сектора в жилищной экономике составляет в среднем 13,5 % , а в таких странах, как Польша, Мальта, Чехия – от 15 до 27 %. В то же время в таких странах, как Дания, Швеция, Нидерланды социальная жилищная модель практически не работает. В некоторых странах, таких как Германия, Франция, Швейцария⁴, социальная и рыночная модели переплетены столь тесно, что их невозможно разделить, при этом социальный сектор фактически становится специфическим сегментом рынка жилья.

Трансформация жилищных отношений в России происходила на основе смещения от социальной жилищной модели к рыночной. Соответственно, пересматриваются и базовые теории жилищных отношений, которые в настоящее время базируются на концепции о тройственной природе жилища как блага (пользование, удовлетворение потребностей), как капитала (финансовый актив) и как товара (объект товарно-денежных отношений)⁵.

Начавшийся в 1991 г. процесс формирования рынка жилья прошел несколько стадий и вступил в фазу зрелости, для которой характерно наличие развитых, устойчиво взаимодействующих сегментов рынка и разветвленной инфраструктуры рынка, в том числе финансовой. Жилищная сфера тесно связана с финансовой сферой, поскольку жилищные отношения опосредуются финансами. Связь жилищной сферы с финансовым рынком настолько сильна, что многие ученые рассматривают в качестве объекта исследования «финансовый жилищный рынок»⁶, либо «жилищный инвестиционный рынок»⁷, либо вовсе описывают рынок жилья «как часть финансового рынка», а жилье – как «финансовый актив»⁸. По нашему мнению, здесь имеет место некоторая подмена понятий. Признавая тесную взаимосвязь жилищного, финансового и инвестиционного рынков, полагаем всё же, что это разные сферы экономики, имеющие различные объектно-субъектные структуры и институциональные формы.

Несмотря на многочисленные исследования, выполняемые в рамках теории финансов, финансы жилищной сферы исследованы недостаточно. Наиболее значимыми работами в этой области можно считать работы Э. Дойча⁹, коллективов авторов, возглавляемых Г.  Поляковским¹⁰, П.Г. Грабовым¹¹ и других авторов.

Частично механизм взаимовлияния и взаимодействия рынка жилья с финансовым рынком раскрыт в трудах Т.Ю. Овсянниковой, Г.М. Стерника¹² и других исследователей, которые показали особенности финансовых отношений на рынке жилья и описали движение финансовых потоков между этими рынками. В некоторых работах исследуются финансовые отношения, возникающие на отдельных фазах воспроизводства жилья. Так, в частности, в работе Д.А. Лепилина¹³ исследованы финансовые отношения, возникающие на стадии производства жилья – в жилищном строительстве.

Методологические сложности в исследовании жилищных финансов обусловлены тем, что в настоящее время понятийно-категориальный аппарат теории финансов остается предметом научных дискуссий. Например, в работах современных ученых нет единой точки зрения на толкование базового термина «финансы». Разнообразие мнений в научной литературе авторы учебника¹⁴ объясняют разными задачами использования этого понятия (академический или прикладной подход) и принадлежностью к различным экономическим школам. Не менее дискуссионным является вопрос о применении категории «финансовые отношения»¹⁵.

Оставляя за рамками данного исследования научную дискуссию по поводу содержания терминов «финансы» и «финансовые отношения», остановимся на базовом определении этих понятий как системы отношений, возникающих по поводу формирования, распределения и использования фондов денежных средств. Основываясь на этом определении, сформулируем понятие «жилищные финансы» следующим образом: жилищные финансы – это система экономических отношений, возникающих между субъектами жилищной сферы в процессе их взаимодействия по поводу формирования, распределения и использования фондов денежных средств, обеспечивающих производство, распределение, обмен, использование и реновацию жилья.

Финансовые отношения опосредуют жилищные, и в условиях рыночной экономики реализация жилищных отношений без финансовых невозможна. Взаимосвязь жилищных и финансовых отношений показана на рисунке 1.

Отличие между жилищными и финансовыми отношениями заключается в различных объектах этих отношений. В первом случае объектом выступает жилье (как благо, товар, капитал), во втором случае – финансовые (денежные) средства. Именно финансовые отношения в рыночной экономике делают жилищные отношения товарно-денежными.

Финансовые отношения на рынке жилья характеризуются сложными взаимосвязями и взаимозависимостями, причиной которых является специфика жилья как товара:

– жилищный фонд неоднороден: жилье отличается по качеству, местоположению и другим признакам;

– жилье является недвижимостью: его практически невозможно переместить;

– жилье имеет достаточно долгий срок жизни, по сравнению с остальными товарами;

– жилье является достаточно дорогим активом.

Рынок жилья состоит из рынка жилой недвижимости, объектом отношений которого является жилая недвижимость (дома, помещения), и рынка жилищных услуг, объектом отношений которого является право использования жилья (наем, аренда). Соответственно, жилище как товар может выступать как в материализованной, так и в нематериализованной форме, следовательно, один объект недвижимости может одновременно являться предметом экономических отношений для нескольких субъектов: арендатора, пользователя, собственника¹⁶.